很多人对马云多年前的楼市判断印象深刻，流传最广的 “房价如葱” 其实是片面断章取义。早在 2017 年楼市全民看涨、买房稳赚的热潮里，他就提出前瞻性观点：房产终将褪去金融投机属性，回归居住本质；楼市告别普涨行情，走向极致结构性分化；保障性住房会分流刚需，靠囤房暴富的时代必然落幕。彼时这番判断饱受质疑，不少从业者认为过于悲观。步入 2026 年 6 月，中央多部委密集落地重磅新政，楼市迎来两大颠覆性底层变革，当年预判逐一落地兑现。一边是持有多套房的业主焦虑贬值急于抛售，一边是刚需购房者纠结要不要继续观望，当下楼市到底该焦虑离场，还是持币等待？读懂两大变革的内核，才能做出理性决策。

楼市政策变局

一、第一大变革：国资批量收储存量房源，商品房 + 保障房双轨制正式成型

2026 年 6 月，央行 3000 亿元保障性住房专项再贷款全面启动投放，资金年化利率低至 1.75%，撬动万亿级配套资金，全国超 70 座一二三线城市同步安排城投、安居集团进场收储存量住房，标志我国住房双轨发展模式从规划落地进入全面实操阶段，完美印证马云关于刚需居住路径的预判。

在此之前，楼市调整周期中二手房挂牌量居高不下，三四线城市、一二线远郊楼盘只能依靠持续降价换取成交，部分小区陷入 “越降价越没人买” 的恶性循环，房价无序下跌风险隐忧凸显。而国家队进场收储划定合理收购底价，定向收购房企滞销现房、业主闲置小户型二手房，收储房源经过翻新改造后，转为保障性租赁住房、共有产权房，既消化海量库存、化解房企债务遗留风险，也为新市民、年轻人提供低成本安居渠道。

这次收储有着清晰边界：仅适配刚需小户型普通住宅，核心地段高端改善房源不在收购范围之内。市场分化立刻显现：刚需普通房源下跌空间被托底，不会出现断崖式暴跌；地段偏远、配套缺失、户型老旧的劣质房源，缺少政策兜底加持，流通性持续走弱，贬值压力长期存在。从长期逻辑来看，保障房持续扩容之后，大量低收入刚需群体不必扎堆争抢商品房，房产炒作空间被持续压缩，房子慢慢回归居住基本属性，不再是全民追捧的硬通货，这正是马云多年前预判的核心趋势。

二、第二大变革：信贷税费全面松绑激活置换链条，楼市从增量开发转入存量博弈时代

6 月央行、金融监管总局、财政部、税务总局联合出台需求端宽松政策，构成本轮楼市第二大变革，彻底改写交易流通规则，推动行业从新建卖房的增量模式，转向二手房换手为主的存量市场，契合马云 “楼市告别野蛮扩张、存量优化成主流” 的判断。

信贷层面，除北上广深核心主城区实施差异化调控外，全国绝大多数城市下调首付门槛，首套房商业贷款最低首付降至 15%，二套房首付下调至 25%。一套总价 100 万元的刚需住房，首付直接减少 5 万元，大幅降低年轻人置业前期压力；5 年期以上房贷利率维持 3.05%-3.45% 低位运行，同步下调公积金贷款利率，放开商转公额度限制，减轻月供负担，激活积压多年的刚需入市意愿。

税费层面针对性破解置换堵点，二手房短期交易增值税下调，持有不满两年住房增值税征收率由 5% 降至 3%，满两年住宅依旧免征增值税；同时延长 “卖旧买新” 个税退税周期，居民一年内卖旧房买新房可全额退还卖房个税，多地叠加购房现金补贴，解决置换群体 “旧房卖不掉、新房买不起” 的死循环。

数据层面已经显现转变苗头，当前一线城市、强二线城市二手房成交量早已超过新房，全国二手房交易占比逼近 45%，存量换手成为市场主旋律。过去房企拿地盖房就能盈利的粗放模式走到尽头，未来房企只能深耕核心城市、打磨品质住宅，靠产品力、物业服务竞争生存，行业扩张逻辑彻底扭转。

楼市价值分化

三、破除误区：不必盲目焦虑，也不能一味观望

两大变革落地之后，市场分化焦虑情绪快速蔓延，两类极端心态普遍存在，我们需要客观拆解利弊，拒绝情绪化决策。

1、手里有多套房，该不该焦虑抛售？

不必一刀切恐慌卖房，核心看房源质量：一线、强二线城市核心地段、地铁学区、物业优质的次新房，具备人口与配套支撑，政策托底下价格止跌企稳，流动性稳健，无需急于折价抛售；三四线城市、远郊新区、老旧破小、户型不合理的冗余房产，长期接盘者稀少，贬值趋势难以逆转，可以趁着市场回暖窗口期择机出手，优化家庭资产结构，契合房产分化的长期大势。

盲目全线焦虑卖房并不可取，本轮政策底线是 “稳楼市、防大跌”，并非引导房价崩盘，优质房产保值属性依旧存在，恐慌割肉容易造成实质性资产亏损。

2、刚需、改善群体，要不要继续观望？

无限等待最低点并不现实。对于自住刚需，当前低首付、低利率、税费减免红利集中释放，购房成本处于阶段性低位，只要匹配自身收入、月供可控，避开远郊高库存坑盘，选择城区现房即可择机上车，不用执着等待所谓 “抄底最低点”，普通人很难精准踩中行情拐点。

对于改善置换家庭，当下置换成本明显降低，卖旧退税政策降低换房门槛，适合 “先出劣质老房、再入品质新房”，优化居住条件；纯房产投资群体则需要谨慎观望，普涨时代彻底结束，绝大多数房产失去增值空间，盲目加杠杆买房极易被套，仅极少数核心城市优质房源具备长期保值配置价值。

四、长远总结：预判落地不是大涨信号，理性置业才是主旋律

复盘马云完整楼市逻辑，从来不是看空所有房产，而是警示房产金融泡沫、预判行业结构性转型。2026 年 6 月两大变革落地，是顶层设计推动楼市转型升级的关键一步：一方面靠保障房托底民生、挤压炒作空间，另一方面靠信贷税费政策激活合理自住需求，坚守 “房住不炒” 底线，既杜绝房价暴跌风险，也不会重启全面暴涨行情。

未来楼市长期呈现 K 型分化格局：人口流入、产业扎实的核心城区行情率先企稳回暖，优质房源小幅韧性修复；人口流出、库存高企的弱三四线、远郊板块长期阴跌横盘。无论是有房持有者还是潜在购房者，都要摒弃 “买房暴富” 旧思维，不必被市场情绪裹挟盲目焦虑，也不要一味消极观望，以自身真实需求为核心，择优取舍、理性配置房产，才是适配楼市新时代的最优选择。