近日，保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）发布公告，对上海证券交易所关于其向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函进行了回复，详细说明了募投项目资金测算、业绩波动原因、应收账款及存货减值等市场关注问题。

募资50亿元投向9个住宅项目 销售净利率区间3.53%-9.49%

根据回复，保利发展本次拟发行可转债募集资金不超过50亿元，全部用于杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺等9个在建普通住宅项目的建设安装工程费及配套设施建设费。公告显示，这些项目总投资合计约233.6亿元，预计总销售收入约235.2亿元，测算销售毛利率区间为11.21%至21.98%，销售净利率区间为3.53%至9.49%。

不同项目销售净利率存在差异，主要受城市政策环境、土地成本、市场竞争及产品定位等多重因素影响。其中，上海保利虹桥和颂三期项目预计净利率最高，达9.49%，主要得益于土地成本较低及品牌优势；石家庄保利长安琅悦项目净利率最低为3.53%，系受当地市场下行影响对售价预计更为谨慎。经与华发股份（3.16%-4.51%）、招商蛇口（5.65%-15.79%）等同行对比，该净利率水平处于合理区间。

资金缺口159.93亿元 募资规模具备合理性

关于募资规模合理性，保利发展测算显示，在不考虑本次融资及其他新增融资情况下，2025年至2027年公司资金缺口合计159.93亿元。截至2025年9月30日，公司可自由支配资金1152.63亿元，未来期间经营性现金流入净额191.55亿元，而未来资金需求合计1504.11亿元，包括最低现金保有量933.05亿元、新增现金需求106.37亿元、现金分红12.70亿元及有息债务利息451.99亿元等。本次募资50亿元未超过资金缺口，亦未超过77.46亿元的募投项目资本性支出需求。

业绩下滑符合行业趋势 财务指标保持稳健

报告期内（2022年至2025年1-9月），保利发展营业收入从2810.17亿元增长至2023年的3468.28亿元后，2024年及2025年前三季度分别同比下降10.14%和4.95%；主营业务毛利率从21.79%降至13.35%；归母净利润从183.20亿元持续下滑至2025年前三季度的19.29亿元。公司表示，业绩变动主要受房地产行业深度调整影响，全国商品房销售额连续三年下滑，公司签约销售金额同步下降，叠加土地成本较高导致毛利率收窄。

对比同行业公司，2024年可比公司营业收入平均降幅9.01%，毛利率平均16.58%，归母净利润平均降幅137.37%，保利发展业绩变动趋势与行业一致。截至2025年9月末，公司剔除预收款后的资产负债率63.29%、净负债率65.02%、现金短债比1.02倍，均处于行业合理水平，无大额债务违约或逾期情况。

应收账款及存货减值计提充分

截至2025年9月末，公司应收账款余额75.55亿元，主要为应收物业管理费（占比62.18%），账龄1年以内占比82.82%，期后回款率31.21%，坏账准备计提比例6.04%，与同行平均水平一致。其他应收款142.89亿元，主要为合作项目资金往来，账龄结构与房地产开发周期匹配，坏账计提比例0.81%。

存货方面，截至2025年9月末账面价值746.21亿元，其中开发成本528.69亿元、开发产品216.95亿元，已计提跌价准备66.67亿元。公司项目主要集中于一二线城市，占比超70%，2024年末竣工3年以上且余额超1亿元的项目仅30个，占开发产品余额4.29%，主要因自持要求或郊区市场去化较慢，已按谨慎原则计提减值，与华润置地、招商蛇口等同行相比计提比例合理。

此外，公司明确表示自本次董事会决议日前六个月至今未实施财务性投资，最近一期末财务性投资占归母净资产比例仅0.10%，前次募集资金使用符合约定，不存在改变用途或用于非资本性支出的情况。立信会计师事务所对上述事项核查后认为，保利发展募投项目测算合理、资金缺口真实、业绩变动符合行业趋势、各项减值计提充分。

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