（来源：北京商报）

近日，承载着北京人30余年记忆的蓝岛大厦贴出闭店公告，2月28日起正式暂停营业。与此同时，北三环原安贞华联商厦已完成变身，锁定大健康产业。双安商场、友谊商店等一批老牌地标也相继完成业态重构。老项目的加速改造与新兴商业体的扎堆开业，背后是北京商业供给市场的结构性矛盾，有效供给依旧不足。在城市更新政策推动与消费需求迭代的双重作用下，北京老百货正集体迈入“腾笼换鸟”的阶段，商业版图迎来深度重构。

如今的朝外大街上，蓝岛大厦在等待最后“清仓”时光。近日，北京商报记者走访看到，蓝岛大厦将于2月28日正式闭店升级。商场内多个楼层内已经挂起了“闭店出清 全场3折起”的幅牌。清仓活动吸引着络绎不绝的消费者，既有专程来淘货的消费者，也有带着怀旧情怀打卡留念的居民。北京商报记者看到，蓝岛大厦地下一层的超市依旧有很多消费者前往，中午时分，超市人工结账通道排起小长队。其他楼层的客流量相对较少。

社交平台上，满是对这座老牌商场的回忆。有消费者评论称：“从小跟着父母逛蓝岛，逢年过节买衣服就在蓝岛，全是童年的回忆。”“人生的第一套乐高就在蓝岛买的。”“上一次来还是6岁，现在已经30岁了。”走访现场可见，商场内中老年顾客占比极高，业态以中老年服饰、日用百货为主，与周边悠唐购物中心、THE BOX朝外等年轻化、潮流化商业体形成鲜明反差。

这座1993年开业的商场，曾是上世纪90年代京城商业的“蓝色传奇”，因外形似蓝色岛屿得名，作为当时朝阳区占地面积最大的购物中心，经营涵盖高端家电、金银首饰、服装百货等多元品类，家电区年销售额曾达5亿元。在国美、大中电器城崛起前，其松下、东芝、索尼等日本原装彩电展区独树一帜，当时，“要想生活好，周末逛蓝岛”的说法传遍京城。

面对新兴商业体的冲击，蓝岛大厦并非毫无动作，历经了多轮转型挣扎。2010年起，商场先后对东区3层、4层、6层及西区1层进行局部改造，调整品牌布局、升级购物环境，但最终逐渐沦为“中老年服饰、日用百货”的代名词，客流集聚效果不明显。2019年，商场再度启动整体硬件提升，引入餐饮、儿童体验等体验类业态，试图打破单一零售模式，却未能扭转经营颓势。

据朝阳文旅集团相关负责人此前介绍，蓝岛大厦是朝外大街城市更新二期工程中的关键点位，将开展硬件改造升级、业态结构调整。同时，二期工程将延续一期“年轻力”的主基调，对蓝岛大厦、丰联广场、泛利大厦、昆泰嘉华酒店周边及昆泰国际商业街等区域开展全面升级。

蓝岛大厦的转型，是北京老牌百货集体焕新的缩影。近一年来，京城老牌百货或商业体纷纷突破传统框架，想要走出差异化路径。北京商报记者看到，北三环原安贞华联商厦于2025年12月正式揭牌为“远洋安贞广场”，聚焦大健康产业，引入健康企业总部，仅剩下两层面积为配套商业；双安商场对70%商业面积进行改造，摒弃陈旧外立面，引入170个焕新品牌，新进占比达四成，其中不乏全国及区域首店；友谊商店则新增“友谊花园”，营造日咖夜酒氛围，以多元业态激活使馆区消费活力。

大中华购物中心联盟主席助理柏文喜认为，从需求端来看，居民支出转向服务与体验型消费，消费者更愿意为体验、健康、社交买单。远洋安贞广场押注“大健康”，若能拿到医保端口并与安贞医院、中日友好形成转诊，项目有望成为“银发+亲子”双高客层的城市健康客厅，具备突围潜力。

北京接下来还将迎来更多老牌百货改造。北京商报记者了解到，亮马河畔的燕莎友谊商城即将启动改造，深度融合使馆区文化与亮马河风情，引入沉浸式戏剧体验等新奇元素，联动周边酒店统筹升级，打造文旅融合型商业体；世贸天阶已与龙湖商业签约，计划保留标志性天幕并升级硬件，打造CBD商业美学新地标。

在城市跟新的带动下，北京商业在大批百货进入改造期的同时，还迎来大批新增商业的入市。北京市商务局发布内容显示，2025年北京新开28个零售商业项目，例如，中关村ART PARK大融城西区、东区在2025年陆续开业；与北京环球影城主题公园一路之隔的“湾里”国际商业娱乐综合体总开发规模接近50万平方米，包含WellTown、汀云小镇、诺岚酒店三大板块；中海大吉巷为文保区+商业+商办+公园复合型商业形态，定位“城市会客厅”等。

入市新项目多、老项目改造快，推动区域格局重新洗牌、新老商圈错位竞争，北京商业市场正处于“存量优化与新增供应并行”的格局。据戴德梁行《2025年四季度北京写字楼零售市场报告》，截至2025年底，北京购物中心总存量已增至1744万平方米，2025年全年新增优质零售空间超110万平方米，且未来三年预计仍有近200万平方米新增供应计划入市，但供应节奏将逐步放缓。

“收租者”变身“内容运营者”

北京消费者的习惯在改变。柏文喜认为，商业项目的供需存在“盒子”过剩、“好内容”稀缺的情况。从消费端来看，之前的运营者采用的“联营制+高扣点”模式，导致品牌同质化、商品价格虚高”，物业或者运营方逐渐失去对商品、定价、场景的主导权。同时，核心地段已不再具备天然流量的优势。

柏文喜表示，对于商业项目而言，运营者需要实现从“二房东”到“内容运营商”的转身，行业中缺乏相关人才，同时缺乏买手、策展、数字化运营团队。未来，商业的新形态将是“医疗+养老+零售+保险融合”，以及“商业+剧场+酒店+办公”的24h混合街区等多业态融合模式。

需求变化催动老牌百货升级。科方得咨询机构负责人张新原表示，驱动老牌百货彻底转型的核心消费需求变化有三点，一是消费从“买商品”转向“买体验、买服务、买情绪价值”，单纯柜台售卖完全无法满足社交、休闲、沉浸式消费需求；二是消费人群与需求分层加剧，年轻群体追新潮场景与小众品牌，家庭群体需亲子、便民配套，银发群体需适老化服务与健康相关供给，老牌百货单一业态无法覆盖；三是消费决策更重便捷性与精准性，线上线下融合已成刚需，老牌百货传统线下闭环模式，既无线上引流能力，也无线下精准服务能力，小修小补只能短期续命，无法解决根本错配问题。

张新原表示，老牌百货改造升级面临的最大挑战，首要是存量资产盘活的硬性约束，老牌百货多为老旧建筑，硬件改造需兼顾合规性与功能性，消防升级、动线优化、适老化改造的成本高，且部分建筑有历史保护要求，改造空间受限；其次是运营能力的断层短板，老牌百货原有团队擅长传统零售，缺乏场景打造、社群运营、业态招商的新能力，换赛道后专业人才与运营体系跟不上；最后是客流与客群的重构难题，老牌百货原有客群多为中老年群体，转型后需吸引新客群，同时避免流失老客群，新旧客群需求的平衡难度大，且周边新兴商业体分流严重，客流重构周期长、成本高。

北京商报记者 刘卓澜 王维祎