浙江银信资产评估有限公司近日就宁波东方电缆股份有限公司购买房产暨关联交易事项的监管工作函相关问题进行了回复，对交易定价公允性及评估方法合理性等核心问题进行了详细说明。

交易定价公允性分析

评估机构从同区域同类住宅新房价格及东方置业向非关联方销售价格两方面进行了量化分析。在同区域住宅楼盘对比中，滨江天街·江与城楼盘2025年7月备案均价20100元/平方米，考虑装修成本后约23100元/平方米；奥克斯悦云庭楼盘2025年9月备案均价21500.15元/平方米，与评估对象备案均价20942元/平方米相近；四方新家园因市场定位不同未纳入可比范围。

在非关联方销售价格方面，自楼盘开盘至评估基准日，东方置业向其他非关联方销售48套房产，总建筑面积6773.33平方米，成交总价12701.60万元，销售均价较评估结论均价17911元/平方米高约4.70%。其中，选取户型相同、面积相近的25套房产统计显示，成交均价18215元/平方米，较评估均价高约1.70%。评估机构指出，因本次交易为整幢销售（含低楼层及顶层），平均价格相对较低具有合理性。

通过对区域新房价格及非关联方销售价格的加权测算（权重分别为10%、10%和80%），得出加权平均价格19032元/平方米，较评估均价17911元/平方米高约6.26%，认为本次交易单价定价具有合理性。

评估方法及结论披露

评估机构披露了银信评报字(2025)第0214号评估报告全文，评估对象为北仑区小港"云榭璞庭"小区1#楼32套商品房买卖合同（预售）权益价值，建筑面积4200.35平方米，评估值合计7523.08万元。

评估过程中，以1#楼1-1102室（建筑面积131.25平方米）为样本，选用市场法评估，选取同一小区3个可比案例，经交易时间、区位状况、实物状况等因素修正后，得出该样本评估单价18527元/平方米，评估值243.17万元。其余房产在该比准单价基础上进行楼层、面积等因素修正。

对于仅选用市场法的原因，评估机构解释称：同一小区在评估基准日（2025年11月30日）附近有大量相同户型、相近面积的成交案例，满足市场法适用条件；收益法因收益期及租金水平难以准确量化而不适用；成本法则因在建楼盘后续开发支出无法计入重置成本，无法完整体现合同权益价值。因此，选择市场法进行评估具有合理性。

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