证券时报记者 杨庆婉

　　近日推出的商业不动产REITs试点，是在基础设施类REITs之外进行的扩容。多位保险和券商人士对证券时报记者表示，借鉴美日等发达经济体的经验，商业不动产REITs推出恰逢其时。

　　首先，借鉴美国、日本、新加坡等发达国家的经验，商业不动产REITs是重要的底层资产，且我国不动产存量规模庞大，房地产也急需探索发展新模式。

　　REITs起源于1960年的美国，时任美国总统艾森豪威尔为了缓解住宅市场供需两弱的阶段性底部状态，签署批准了一项立法，创造了一种新的具有稳定现金流的房地产投资方法——将不动产和股票投资相结合，基金把75%以上的资金都投资在不动产上，收益主要来源于租金，并且收益的90%必须用来分红。此后，日本、新加坡等国家也纷纷效仿。

　　其次，我国REITs市场已有5年实践经验，过去不断扩容都是在基础设施类REITs的范畴之内。从最初的交通设施、能源、产业园等基础设施，扩容到保障性住房和消费基础设施，基础设施REITs项目申报也从最初的试点申报到今年9月的常态化申报。而这一次是大品类的扩容，商业不动产REITs是另一类底层资产，包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等。

　　最后，近年来公募REITs估值表现突出，经历过一轮相对完整的涨跌周期，商业不动产REITs的推出更有了成熟的市场环境。公募REITs虽然在2023年历经了单边下跌的行情，超过一半的标的分红后仍处于破发状态，但2024年估值逐渐修复，中证REITs全收益指数全年涨幅10%，今年延续了向上的走势，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%。

　　从投资者结构来看，券商、保险是目前公募REITs最主要的投资机构，其次是个人和银行理财等。梳理2024年年报可见，在各类REITs资产的前十大投资者持仓占比中，仓储物流类、园区类等REITs的保险机构投资占比都超过了券商；而生态环保、交通、能源、消费等REITs，则是券商投资份额最高，其次是保险、理财。

　　参与首批公募REITs投资的泰康资产认为，REITs是险资扩大不动产和基础设施领域投资的重要机会，核心驱动力在于保险的长久期资金对于多元化资产配置的需要，尤其是在非标债券类和高息资产供给不足的情况下。

　　一家大型险资的另类投资负责人也表示，资金体量和长久期资金配置需求决定了保险公司对公募REITs的偏好，叠加目前债券利率不断下行，险资会通过战略配售、网下申购以及二级投资等方式投资REITs以获取优质资产。

　　“保险公司通常对REITs产权类资产有更高的偏好，毕竟对这些不动产项目的投资决策更熟悉更有经验，而在使用权类资产中则更倾向高速、新能源等项目。”上述负责人同时提醒，公募REITs既有稳定分红的“债性”，也有受资金预期影响的权益属性即“股性”，投资REITs仍然需要对资产的基本面保持警惕，重视中长期资产的评估和定价。