（来源：北京商报）

北京西直门凯德MALL负一层迎来商业新面孔，华联集团DT系列全新物种DT-X正式开门迎客。11月30日，北京商报记者走访看到，这个由原BHG生活超市改造而成的商业空间中，既容纳了有调性的轻奢服饰、小众美妆、高端书店和超市等，又引入了亲民的餐饮档口、烘焙等业态。这种组合打破了社区商业“要么高端要么便民”的对立。在华联集团出售北京SKP部分股权后，当前业务重心转向社区商业，类似DT-X的“小型DT51集合店”既承载着集团商业模式复制的期待，也面临着区域商业竞争的考验。

“小众+亲民”造就新场景

继DT51之后，华联集团推出新产品DTX，在高端社区的定位上更加亲民。北京商报记者走访看到，DT-X以自营为主，引入了自营买手服饰DT SELECT FASHION、美妆DT SELECT BEAUTY、家居DT SELECT HOME、文化艺术空间RENDEZ-VOUS、烘焙品牌BHG BAKERY、Market Place高级超市等。在此基础上，DT-X规划了美食市集，以亲民的餐饮档口为主，例如乐乐姐超级土豆、咏巷炸鸡、脸红秦田田等，以及美发沙龙品牌LAMON，提供美发、美甲、美睫、美足以及儿童剪发等服务。

DT-X服饰、美妆业态主打轻奢和小众潮牌。北京商报记者在现场看到，男女装品牌拥有BARBOUR、GANNI、HERNO等个性与时尚的国际名品与设计师品牌；美妆集合店以独家、首发、跨境等形式引入护肤、彩妆、香氛、生活方式类众多国际品牌和新锐小众品牌。据介绍，北京DT-X店内聚集了90个美妆品牌，包括15个首发品牌，例如全国线下首发品牌DERMA·E和GOTUKOLA；全国百货首发品牌SALT STONE；华北首发品牌芯序、ANTINOMIE、BASTILLE、HEALTH BASICS等阵容。

与其他社区店不同的是，DT-X既有小众、高端调性品牌，也有亲民、刚需的“烟火气”，这种组合拳打破了传统社区商业的定位。中国商业联合会专家委员会委员赖阳表示，西直门的DT-X项目尝试将高端买手制零售与亲民餐饮业态置于同一空间，从商业经营的角度看，这是一种通过高频的餐饮刚需带动客流，再通过高附加值的零售挖掘利润的尝试。

据介绍，首家DT-X经营面积6000平方米，汇聚美妆、时尚名品、运动休闲、家居家用、图书文创、高端超市、美食市集等全方位消费品类。通过清晰的动线与齐全的品类，打造汇聚精致时尚的聚合型商业场景，为都市消费者提供一站式的品质生活解决方案。

大卖场改造新尝试

DT-X的前身，是华联集团旗下BHG生活超市。原BHG生活超市传统大卖场的式微，让华联集团将单一超市改造为复合型集合店。中国社科院管理学博士付一夫指出，这种模式确实在重构社区商业的盈利逻辑。与传统社区超市依赖商品差价、高端社区店依赖高毛利不同，DT-X建立了“复合盈利模型”。高频餐饮保证稳定的现金流，高端零售贡献核心利润，自营品牌创造边际收益。

以场景重构激活空间价值，将原大卖场的单一购物空间转化为“消费+体验+社交”的复合空间，适配消费需求的迭代。赖阳表示，这种跨度极大的业态组合要产生真正的化学反应，核心难点在于不同消费目的客群的有效转化与融合。餐饮消费通常具有快节奏、强目的性的特征，而高端零售则需要消费者具备充裕的闲暇时间与沉浸式的鉴赏心境。如果空间内缺乏文化艺术、生活美学等能够让消费者驻足停留的体验型内容作为衔接，这两类客流极易在同一商业体内形成割裂——餐饮区人声鼎沸，而零售陈列区却难以共享这份人气，导致客流无法在不同业态间形成有效的流动与循环。

DT-X首店选址西直门商圈，3公里范围内已聚集凯德MALL、枫蓝国际中心等综合商业体，物美、盒马等商超，已经形成了完善的基础消费。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，不同于传统商业的正面竞争，DT-X或许希望以“缝隙插针”的定位开辟差异化赛道。例如，北京北站的过路客流需要快速的轻奢伴手礼；周边高校年轻中产教师与留学生对“轻奢+性价比小吃”组合的需求；以及高奢百货的同款小众品牌可以即时购买等。

细化集团业务分类

DT-X作为华联集团在DT51基础上开辟的新产品线，是该集团出售北京SKP部分股权后，聚焦社区商业、完善业务矩阵的关键一步。DT-X相关负责人表示，该门店是北京华联集团战略转型升级的样本店。北京华联旗下DT51自2023年初开业以来，开创了高端社区型百货的新赛道。在此基础之上，集团持续探索商业创新，进一步推出以“价格合理的健康优质日常生活解决方案”为定位的DT-X。

此前，华联集团出售北京SKP部分股权，将业务重心放在社区业务上。在此之前，华联集团还收购了北京SKP持有的北京华联美好生活百货有限公司100%的股权，获取DT业务。公告显示，未来华联集团将依托DT业务的核心竞争力，为拓展新项目以及现有项目的调改升级不断赋能。

从最初的SKP，到DT51，再到如今的DTX，标志着华联集团从“高端商业布局”到“社区商业深耕”的战略转型。柏文喜认为，华联集团希望形成“奢侈—轻奢—社区轻奢”塔形矩阵，锁住同一批顾客在不同生活半径的消费。

“DT-X的小面积、交易笔数高等属性，可以成为实现测试新品牌、新定价的‘流量实验室’，从而降低大店试错成本。”柏文喜表示，若DT-X得到了较好的市场反馈，此类社区型项目可复制到北京其他华联老物业，给资本市场提供“轻资产改造+租金抬升”的想象空间。

社区商业去绝对化

DT-X的入市，不只是华联集团的业务拓展，还是行业对于推动社区商业从“功能满足”向“价值创造”转型。长期以来，社区商业陷入了“便民、实惠”的固化认知，或是“高端、购买力弱”的尴尬境地，而DT-X想要通过实际运营验证“品质感与烟火气可共存”的可能性。

赖阳指出，在“云消费”时代，互联网技术已经让标准化的商品获取实现了“零距离”与“零时差”，西直门区域拥有高密度的居住人口与交通枢纽客流，居民对于商业配套的期待已从单纯的物质获取转向了精神层面的“非商品消费”，即对社交、亲子、休闲等生活服务的需求，所以DT-X应当增加互联网无法替代的服务与体验权重，才能避免因过度依赖商品销售而面临的市场冷遇。

柏文喜表示，DT-X的入市，若能让“高端+亲民”两股客流错峰、不互相稀释品牌心智，这种“小而美”的盈利逻辑就可以在一线二线快速复制。

不过，赖阳认为，这种“小而全”的集合店模式，对运营团队的资源整合与精细化管理能力是一次巨大的考验。一方面，亲民小吃虽然能带来显著的引流效果，但其产生的噪音与气味若缺乏严格的物业分区管控，极易破坏高端零售业态所必需的品质感与舒适度，造成项目定位的模糊。另一方面，自营买手制模式将库存风险完全转移至运营方，在消费趋于理性的市场环境下，单纯依靠商品的信息差已很难维持高溢价。项目必须从单纯的卖场转型为生活方式的提案者，通过高水准的策展活动与社群运营，赋予商业空间更多的文化内涵与黏性，才能真正实现从“吸引人流”到“留住客流”的可持续发展。

北京商报记者 刘卓澜