新华财经上海11月28日电（谈瑞）近日，一则标题为“上海魔方公寓暴雷了？”的帖子在小红书等社交平台持续发酵，引发广泛关注。有魔方公寓西藏南路店租客发帖称，该门店以业主不再续约为由，强制退租且不赔付任何违约金，住户群也已被解散。

新华财经调研魔方公寓西藏南路店多位租客后获悉，该门店确实正在向租客进行一对一通知，要求最晚在12月31日前完成搬迁。门店主张根据租赁合同约定，双方在提前一个月通知的情况下解除合同，互不承担违约责任。

魔方公寓的运营主体魔方生活服务集团向新华财经回应称：“近期少量早期项目因业主不再续约，以及我们正在进行房源结构战略性优化，故涉及了对应门店的闭店安排。目前公司经营正常，部分门店的闭店不影响我司整体运营，同时魔方还在积极拓展新项目，有几家新门店即将开业。”

目前，舆论焦点在于：魔方公寓西藏南路店为何停运？租客主张违约金是否合理？租金及押金退款处理方式如何？魔方公寓运营近况究竟如何？围绕上述疑问，新华财经展开多方调研。

魔方公寓西藏南路店为何停运？租客是否已被提前告知？

涉事的魔方公寓西藏南路店并非普通商业公寓，而是属于上海市保障性租赁住房项目。根据上海市保租房供给体系，该项目属于“民企纳管”类型——魔方公寓承租房源改造后，纳入政府保租房监管体系，享受政策支持的同时接受监管。

通过随申办App“保障性租赁住房服务”板块查询得知，该门店共提供203套房源，均为一居室户型，面积区间12.11平方米至44.81平方米，月租金3600元至6410元。项目公告显示，其属于“转化类项目”，纳入随申办平台前已实际供应，已出租180套。

而在近日引发关注的关于“上海魔方公寓西藏南路店强制退租且不赔付任何违约金，住户群也被解散”的帖子里，发帖人提供的聊天截图显示，名称为“上海西藏南路店5F家人群”的群聊中，门店工作人员发布通知称，“为增加工作效率，后续我们将进行一对一对接，此群暂时解散”。在随后的一对一沟通中，门店工作人员给出的退租理由是“收到业主方关于不再续约的通知，本公寓将依据合同约定，在租期届满后停止运营”。

对于租客“强制退租”的指责，魔方公寓相关负责人向新华财经介绍，位于上海市黄浦区制造局路833弄26号的魔方公寓西藏南路店（立项名称为“米寓国际青年社区黄浦滨江店”）是魔方公寓早期入市的项目，魔方公寓与房东方于2019年签订保底托管经营协议，明确合约期至2025年12月31日，且房东方近期明确告知合约到期后不再续约。因此，这家门店停止运营属于合约届满后正常关店。

相关负责人称，该门店在租客签约时，均已告知租客可能的到期停运风险，同时该门店近期已经停止接收新的租客。

新华财经调研获悉，部分租客在今年年中续签租赁合同时，确实收到门店工作人员关于可能到期停运的口头提醒，但正式书面通知是在本周内收到。也有部分新近签约的租客称，并不知悉此事，直到本周接到门店一对一通知或在网络上看到相关信息后主动询问才知道门店即将停运。

违约金、租金及押金成为争议焦点

魔方公寓及多位受访租客向新华财经出示的租赁合同显示，租赁执行“押一付三”模式，即租金按季度支付、租赁保证金为1个月租金。双方均确认，租金及押金缴纳全程没有涉及金融机构的类似“租金贷”的服务。

相关负责人表示，“魔方生活服务集团始终秉持对租户负责的经营理念，优先保障租户利益不受损害，按合同约定，会将剩余租金和押金足额返还。除退还押金外，也提供魔方其他门店备选，并给予相应折扣和提供搬家服务。”

不过，部分租客对退款执行效率存在疑虑。有租客向新华财经表示，尽管魔方公寓承诺将在退租完成后7个工作日内足额返还剩余租金和押金，但网络上存在其他门店租客反映退租后款项迟迟未能到账的评论。对此，新华财经向魔方公寓相关负责人求证，相关负责人表示经企业内部财务核查，未发现上述情况。

关于租客提出的违约金赔付主张，相关负责人回应称，魔方公寓西藏南路店与租客签订的租赁合同采用《上海市保障性租赁住房租赁合同示范文本（2022个人版）》这一上海市保租房统一范本。根据双方在补充条款中关于违约责任条款的约定，双方提前一个月通知解除合同的，互不承担违约责任。由于门店于11月25日通知租客最晚在12月31日前完成全部搬迁事宜，已履行提前一个月通知义务，故无支付违约金的义务。

新华财经咨询的两位法律人士认为，如租赁双方确已就提前一个月通知则可解除合同且互不承担违约责任达成一致，则具有法律效力。

魔方公寓经营近况究竟如何？

2024年夏季，有媒体曾报道称深圳、广州等地的个别魔方公寓及旗下微客青年公寓门店因欠租遭遇业主不定时断水断电。近期，上海地区的部分门店也传来闭店消息。

魔方公寓相关负责人解释称，2024年个别门店的纠纷源于早期项目合同与后疫情时期政策不匹配。在经济上行周期，魔方公寓与部分房东签订的租赁合同中，约定了较长的支付周期（如半年一付、一年一付）及较高的租金递增比例；而疫情后，国家出台“一次性收租不得超过三个月”“租金需进入监管账户”等规范政策，因而魔方公寓与房东协调调整支付方式。

“当时部分国企房东已通过降低租金、缩短支付周期等方式与我们达成一致，但部分个人房东拒绝协商，甚至采取断水断电等激进手段，将矛盾激化牵连租户。” 相关负责人表示，后续企业已与相关业主方完成和解并调整支付方案。与之相比，此次上海西藏南路店闭店不存在合同争议或欠款问题。上海西藏南路店租约到期，业主自主选择不续约，属于商业合作的正常终止。

另外，相关负责人坦言，受住房租赁市场调整影响，部分门店前期投入成本过高、财务数据不及预期，企业选择关闭此类门店，属于“战略层面的主动战线收缩”，并非市场担忧的“企业暴雷”。其强调，目前公司经营正常，部分门店的闭店不影响公司整体运营，同时魔方还在积极拓展新项目，有几家新门店即将开业。

一位行业资深人士指出，住房租赁行业本身利润微薄，保障性租赁住房作为民生工程，在租金定价、押金管理等方面有着更为严格的规范，这对企业平衡市场化运作与民生保障提出了更高要求，企业应当持续关注并合理管控现金流。

据魔方公寓提供的运营数据显示，集团旗下主力品牌“魔方公寓”“9号楼公寓”“魔尔公寓”目前已进驻全国20余个核心城市，运营房源超8万套，在住租户突破10万人，目前全国节点出租率在90%以上。

值得一提的是，魔方生活服务集团曾于2022年9月、2023年4月两度向港交所递交上市申请。相关负责人称，审核均已通过，两次申请均因当时港股市场未及公司预期而主动放弃。对于未来上市计划，相关负责人表示，目前暂无明确时间表，企业会持续观察市场环境，等待更合适的契机。

编辑：林郑宏