“未来房子不值钱，但肯定不是这几年”，马云 2019 年在阿里日集体婚礼上的这句预言，曾引发无数争议。彼时房价仍处高位运行，不少人将其当作 “鸡汤式警示”；但站在 2025 年末回望，结合 “十五五” 规划定调与市场数据变化，这句预言正逐步照进现实。2026 年作为 “十五五” 开局之年，房地产市场将迎来三大确定性转向，无论是刚需购房者还是投资者，都需读懂这波趋势变革。

转向一：价格分化加剧，核心城市与三四线城市走出 “反向行情”

多年来 “全国房价同涨同跌” 的格局将在 2026 年彻底终结，价格分化成为最核心的市场特征，这与马云强调的 “未来房子不再稀缺” 形成鲜明呼应。瑞银最新研报预测，2026 年全国新房均价将下跌 5%，二手房价格下跌 3%，但不同城市间的跌幅差距将扩大至 17 个百分点。

核心一二线城市将呈现 “触底企稳” 态势。一线城市由于人口持续净流入、优质资源集中，房价下跌空间被大幅压缩，预计 2026 年三季度新房价格触底后，四季度可能出现 0.5%-1% 的环比微涨。数据显示，2014 年以来已有 1.5 亿农业转移人口进城落户，其中 60% 以上流向长三角、珠三角核心城市，这些城市的住房需求仍有坚实支撑。以上海为例，其广义库存去化周期将在 2026 年 6 月降至 15 个月的健康区间，供需关系趋于平衡。

三四线城市则面临 “深度调整” 压力。瑞银预测，部分缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市，2026 年房价可能额外下跌 10%，累计跌幅达到 22%，“鹤岗化” 现象将进一步蔓延。这一趋势印证了马云对 “房子过剩” 的判断 —— 随着老龄化加剧和低生育率持续，2026 年三四线城市 25-44 岁购房主力人群规模仍处于低位，而广义库存去化周期仍超 30 个月，供需失衡将推动房价回归居住属性。

值得注意的是，即便是核心城市，不同区域的价格表现也将分化。城市更新政策加持下，核心城区的改善型住房价格将保持稳定；而远郊区县的刚需盘由于配套不完善、人口导入不足，仍有 5%-8% 的下跌空间。

转向二：供给结构重构，“保障 + 改善” 双轨主导市场

“十五五” 规划明确提出 “优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给”，标志着房地产供给端从 “规模化扩张” 转向 “结构化升级”，这与马云 2008 年就提出的 “房地产要健康发展，需区分居住需求与炒作需求” 的理念高度契合。

保障房供给进入 “优化提质” 新阶段。“十四五” 时期我国已建设筹集各类保障性住房 1100 多万套，惠及 3000 多万群众，2026 年保障房供给将从 “数量增长” 转向 “质量提升”。预计全年将新增保障性住房供给 200 万套，重点面向新市民、年轻人等群体，户型以 60-90 平方米的刚需户型为主，且配套设施将显著改善。政策层面，2026 年将新增 2 万亿 PSL 专项用于收储现房作为保障房，既盘活了存量房产，又能快速满足基本住房需求。

改善性住房成为商品房市场的 “主力军”。数据显示，改善性需求占比已从 2020 年的 35% 提升至 2025 年的 55%，2026 年有望突破 60%。顺应这一趋势，房企将加大 120-144 平方米的改善型户型供给，且在绿化、物业、智能配套等方面持续升级。政策端也将给予支持，普宅契税有望下调至 1%，二手房交易增值税免征年限可能进一步缩短，降低 “卖旧买新” 的交易成本。

与此同时，传统刚需盘供给将持续收缩。随着年轻人购房观念转变，以及保障房对刚需的覆盖，90 平方米以下的小户型商品房供给占比将降至 25% 以下。房企将更注重 “好房子” 建设，聚焦房屋全生命周期安全管理，房屋体检、房屋养老金等制度的落地，将推动住房品质全面提升。

转向三：交易逻辑变革，“租购并举”+“现房主导” 成新规则

马云曾多次呼吁年轻人 “学会租房子，不在乎拥有，而在乎曾经拥有”，这一理念在 2026 年将逐步成为市场共识。同时，房地产发展新模式的构建，将推动交易逻辑从 “期房炒作” 转向 “现房交割”，市场透明度显著提升。

租赁市场迎来 “规范化发展” 契机。政策将加大对租赁住房的支持力度，鼓励房企转型做长租公寓，预计 2026 年租赁住房供给将增长 15%。租金水平将保持稳定，核心城市的租金收益率有望提升至 2.5%-3%，形成 “租购性价比” 的动态平衡。此外，公积金跨区域使用的隐形门槛将被破除，租房提取公积金的额度和便利性将进一步提高，减轻年轻人的租房压力。

现房销售成为市场主流。为防范交付风险，“十五五” 规划明确探索实施现房销售制度，2026 年核心城市的现房销售占比将突破 60%。现房销售模式下，购房者能直观看到房屋品质、小区环境等，避免了期房的 “货不对板” 风险。同时，主办银行制的推行将确保项目资金封闭运转，房企抽逃出资、资金链断裂等问题将大幅减少，购房安全性显著提升。

投资逻辑从 “房价增值” 转向 “资产稳健”。随着房价涨幅收窄，房地产投资将告别 “高收益时代”，未来 5 年年化增速预计仅 2-3%。投资者将更关注租金收益和资产保值，保障房 REITs、优质物业的长期持有将成为主流选择，其中保障房 REITs 的股息率有望达到 5.5%，高于 10 年期国债收益率。而单纯依靠房价上涨获利的短线投资模式，将因交易成本上升、价格波动收窄而逐步退出市场。

2026 年购房决策指南：三类人群的最优选择

对于刚需购房者而言，2026 年二季度是较好的入手窗口期。建议优先选择核心城市的核心城区或配套成熟的近郊，优先考虑央企、国企开发的现房项目，首付比例控制在 30%-40%，月供不超过家庭月收入的 30%，避免过度杠杆。

改善型购房者可把握 “卖旧买新” 的政策红利。在二手房价格企稳后出手原有房产，选择带优质学区、完善配套的改善型住房，优先考虑品牌房企的精装修项目，既节省时间成本，又能享受品质保障。

投资者需彻底转变思维，远离三四线城市的非核心区域房产。可关注核心城市的优质写字楼、商铺等商业地产，或配置保障房 REITs 等金融产品，通过长期持有获取稳定收益。对于人口持续流出、产业空心化的城市，应坚决回避，避免陷入 “卖不掉、租不出” 的困境。

马云的预言并非 “房价如葱” 的极端判断，而是警示市场回归理性 —— 房子的核心功能是居住，而非炒作。2026 年房地产市场的三大转向，本质上是市场机制与政策调控共同作用下的理性回归。对于买房人而言，读懂趋势、量力而行，才能在市场变革中做出最优决策。未来的房地产市场，不再是 “闭眼买房就能赚钱” 的黄金时代，而是 “精挑细选才能保值” 的理性时代。