北京进深 徐迪 11月24日，丰台新宫板块的京投森与天成设计方案调整。

项目所在丰台区地铁十九号线新宫车辆段0601-03等地块，曾于2023年取得《建设工程规划许可证》，建设单位为北京京投隆德置业有限公司。

近日，建设单位申请变更该项目S1#楼配套、S2#楼配套、盖上夹层车库出入口等内容。

其余建设内容仍以原规划许可为准。

①原夹层车库出入口高度统一为5.25米，调整后：

1#、2#、6#口高度为4米；

3#、4#、5#、7#、8#口高度为3米。

②两栋东侧配套楼建筑高度微调。

原S1#楼配套靠近出入口位置的建筑，为直角转角，南侧建筑高度统一为20.15米；

调整后为弧型转角，且做了错层设计，沿街面调整到25.85米，南侧仍为20.15米。

南边的S2#楼配套也做了同样的设计调整，沿街面高度为24.45米，南侧为19.75米。

森与天成所在地块，由京投公司+京投置地联合体2023年6月20日摘得，成交价50亿元。

项目位于19号线与4号线双轨交会处，为丰台新宫地铁站上盖社区。

总建面21.5万㎡，容积率1.04，规划建设20栋住宅楼，房源总数1094套。

小区体量较大，预设的客群目标也比较广泛，从首置、首改到改善全覆盖。

面积段为76-160㎡二至四居，销售指导价为8.3万元/㎡。

2023年11月开盘，目前累计网签523套，去化近半。

成交均价7.24万/㎡，约为指导价87折。

网签金额合计36.47亿元，地价覆盖率73%。

产品上，森与天成90-110㎡面积段为绝对主力，共448套，占比超四成；

此外是70-90㎡建面，270套，户型占比约25%。

目前成交房源也以这两个面积段为主，网签套数占比近九成。

110-130㎡户型总计有180套供应，但目前仅有17套成交；

而150㎡以上纯改善型产品，仅成交4套。

新宫板块聚集了大量的安置房，在4号线开通后，吸引了不少沿线刚需客群的流入，300-500万区间的新房产品在新宫一度卖得非常火爆。

周边竞品主要是建发金茂观宸，两个项目一街之隔，直线距离500米。

配套基本相同，森与天成离地铁更近，观宸楼下就是万达广场。

但前后相差一年多入市，中间出了个“好房子”新规，两个项目在产品设计上对比明显。

同样指导价的前提下，森与天成大户型房源去化或将面临更大压力，预计后续成交价格仍有调整空间。

森与天成109㎡做了三居两卫户型，而观宸借助阳台和设备平台的扩展面积，在113㎡建面内做出了四叶草户型。

户型比例来看，森与天成109㎡户型狭长，进深、面宽接近2:1；而观宸更为方正，进深、面宽接近1:1。

这使得两个项目在面积段差不多的情况下，户型格局完全不同。

观宸做到了南向三开间，入户感开阔，且南北通透性更好，每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的“小笼屋”。

森与天成项目开发主体北京京投隆德置业有限公司成立于2023年，注册资本1亿元。

法定代表人、董事长为刘赫轩；总经理为许子建；营销负责人为盛男。

公司由北京京投置地房地产有限公司、北京市基础设施投资有限公司分别持股60%和40%。

前者为京投发展（600683.SH）全资子公司，后者为京投发展的第一大股东。

2025年前三季度，京投发展实现营业总收入5.55亿元，同比下降50.74%；归母净利润亏损3.74亿元，较上年同期亏损规模大幅减少；

经营活动产生的现金流量净额为2.59亿元，上年同期为-76.66亿元。