2021 年以来持续四年的楼市调整，让购房者陷入集体迷茫：全国商品房销售额较高点腰斩，一二线城市房价普遍下跌 20%-30%，部分三四线城市更是近乎 “腰斩”。在此背景下，经济学家任泽平近期抛出的 “房价上涨三大信号” 引发市场热议，为 2025 年楼市走向提供了新的解读视角。对于刚需群体而言，这究竟是可以把握的窗口期，还是需要警惕的陷阱？

一、三大信号深度解码：政策、经济、供求的三重共振​

任泽平团队提出的三大信号，精准切中房地产市场的核心影响因子，且已出现明确的趋势性变化。​

第一重信号：政策从 “放松” 转向 “鼓励”，组合拳持续加码。房地产作为典型的 “政策市”，政策导向的转变是市场转折的核心前提。2025 年以来，政策宽松力度显著升级，中央层面明确提出清理住房消费不合理限制性措施，地方层面则密集出台支持政策。目前广州已全面放开限购，北京、上海郊区限购悄然松绑，首套房贷利率降至 3.25% 的历史低位，140㎡以下住房契税统一按 1% 征收，持有 2 年以上二手房免征增值税，形成 “取消限制 + 降低成本 + 增加支持” 的政策组合拳。任泽平预测，未来一线城市外环限购将全面放开，3 年左右全域放开成为大势所趋，政策红利仍在持续释放。​

第二重信号：经济拐点显现，基本面支撑逐步夯实。楼市的长期健康发展，离不开经济复苏与居民收入提升的支撑。任泽平强调，制造业 PMI 新订单指数作为就业和居民收入的先行指标，其触底回升往往预示着楼市需求的激活 ——2015 年、2020 年的楼市上涨周期均印证了这一规律。当前，随着宏观经济政策效果逐步显现，城镇储户收入信心指数、就业预期指数呈现回升态势，为购房需求释放提供了基础。国家统计局数据显示，2025 年 1-10 月房地产开发企业到位资金降幅收窄至 9.7%，国内贷款仅下降 1.8%，资金面宽松迹象明显。​

第三重信号：供求格局逆转，核心城市率先受益。“房地产长期看人口” 是任泽平坚持的核心逻辑，而人口流动与供地变化正在重塑供求关系。2020-2024 年，杭州年均增加 17 万人、成都年均增加 13 万人、深圳年均增加 11 万人，核心城市持续吸纳年轻人口，带来刚性购房需求。与此同时，热点城市供地量同比减少 15%，北京、上海等城市土拍出现溢价成交，徐汇滨江等核心地块竞争激烈，显示市场对优质地段的长期看好。数据印证了这一趋势：核心城市 144㎡以上改善户型去化周期降至 8 个月，深圳南山某改善盘甚至开盘即售罄。​

二、市场真相：结构性分化下的 “二八定律”​

需要警惕的是，任泽平的三大信号并非 “普适公式”，而是建立在 “二八分化” 的基础上 —— 未来只有 20% 的核心城市、20% 的核心地段房价可能上涨，其余 80% 的区域仍将面临调整压力。​

从全国市场看，冷热不均的格局十分显著。国家统计局数据显示，2025 年 1-10 月全国商品房销售面积同比下降 6.8%，销售额下降 9.6%，商品房待售面积达 75606 万平方米，同比增长 3.3%，库存压力依然存在。其中，三四线城市套户比超 1.3，库存去化周期长达 20 个月，东北某地级市推出 5 万元购房补贴后，新房成交仍同比下降 30%，政策刺激效果有限。​

而核心城市的改善型市场已率先回暖。2025 年 1-10 月，一线城市存销比降至 12.6 个月，处于 12-14 个月的合理区间，杭州、成都等人口净流入城市的核心区域房价已出现 5%-8% 的涨幅。这种分化本质上是人口流动、产业支撑、公共资源配置差异的体现，也意味着 “闭眼买房就能赚钱” 的时代彻底终结。​

三、刚需决策指南：把握三大原则，理性上车​

面对复杂的市场格局，刚需群体无需盲目跟风，也不必过度观望，可遵循 “看城市、看需求、看能力” 三大原则做出决策。​

优先选择人口净流入的核心城市及周边。刚需购房应聚焦长三角、珠三角、成渝等城市群的核心城市，以及人口持续流入的强二线城市。这些城市产业基础雄厚、公共资源优质，住房需求具有刚性支撑，即使短期波动，长期仍具保值属性。对于三四线城市，除非有明确的自住需求，否则应谨慎入场，避免陷入 “买了难变现” 的困境。​

以自住需求为核心，淡化投机心态。刚需购房的核心目的是满足居住需求，不应过度纠结于短期房价涨跌。如果当前有结婚、子女教育等实际住房需求，且政策支持力度较大（如低利率、购房补贴），可择机入场。数据显示，2025 年首套房贷利率降至 3.25%-3.5%，购房成本处于历史低位，对于刚需而言是重要的成本优势。​

量力而行，做好风险评估。购房前需充分评估自身财务状况，避免过高杠杆。当前经济复苏基础仍需巩固，就业稳定性有待提升，央行调查显示 58.6% 的居民更倾向于储蓄，仅 23.2% 愿意增加消费。刚需群体应预留足够的应急资金，选择合理的贷款年限和月供比例，确保生活质量不受显著影响。同时，优先选择品牌房企开发的现房或准现房，规避交付风险。​

结语​

任泽平提出的三大信号，揭示了 2025 年楼市的核心趋势，但 “结构性机会” 而非 “全面普涨” 才是市场的本质。对于刚需群体而言，2025 年确实是政策红利集中释放的窗口期，但决策的关键在于精准把握城市分化规律，立足自身实际需求。房地产回归居住属性的大趋势不会改变，理性评估、量力而行，才能在楼市调整周期中做出最稳妥的选择。