（来源：智超讲财商）

 | 不良资产头条综合每日经济新闻、经济参考报

银行直售二手房在受到热切关注后，迎来了首场拍卖，兰州农商行挂牌的“育才壹品”小区上百套住宅，以低至市场价超过一半的价格拍卖，却遭遇了“0出价”的流拍。

市场反应冷淡

11月10日一早，兰州农商行挂牌100套的“育才壹品”小区以7万至11万元不等价格在京东资产交易平台出售，折合单价2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价。

直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态。实际上，该行在此小区拥有200多套类似房源，这些房产已不是第一次亮相拍卖平台，却无人问津。

银行通过电商平台处置抵债资产，看似直面全国客群，实则与真正有需求的潜在买家之间横亘着一条“信息鸿沟”。

问题的核心在于渠道错配。这些挂牌信息密集曝光于一线投资客或高频网络用户视野中，但他们并非几万、十几万元一套的低线城市房产的“有效客户”；而身处当地、最有可能接手这些房产的刚需购房者，却往往因不熟悉或极少接触专业的资产拍卖平台，从而与这些高性价比的房源失之交臂。

这种供需双方难以精准对接的困境，在很大程度上制约了银行直供房的整体去化效率。

卖房“化债”热情不减

不过银行直售二手房的风却越刮越大。

近日，吉林银行在京东资产交易平台挂牌出售抵债房产超2000套，房源遍及长春、沈阳、大连等东北主要城市，价格横跨十万元至数百万元。这背后是吉林银行压降不良资产、抵御区域性金融风险的“突围战”。

近年来，吉林银行不良贷款率呈现攀升态势，资产质量承压。财报数据显示，2024年上半年不良贷款率为1.39%；截至到2024年末，不良贷款率增加至1.50%；2025年上半年达1.57%，较2024年末再升0.07个百分点。

联合资信评级报告指出，吉林银行批发零售业、房地产及制造业贷款占比超六成，而房地产业贷款占比5.52%，住房按揭贷款达14.47%，在行业下行周期中构成显著风险敞口。

目前，这种“债权剥离+银行直售”模式成为新选择。

据不完全梳理，包括农业银行、建设银行、交通银行等多家银行，近期均通过线上平台大量直接销售房产。在阿里资产平台上，“银行直供好货”栏目下有多家推荐银行，其中农业银行挂牌直售的房产标的共有3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行483个，平安银行723个，民生银行637个。

拍卖平台甚至打出“银行直供，不计成本卖”的宣传语。

不过，城商行与农信社成为这波直售房产的主力军。兰州银行2024年挂牌直售房产标的1127个，2025年增至1822个；吉林银行挂牌数量超过2000个；天津银行接近1300个。

农信系统直售房产的规模更为庞大。据不完全统计，广东农信系统出售的房产标的数量超1.2万个，贵州农信系统为9618个，湖南农信系统为1370个。

这些银行直供房源的产生，与银行处置不良资产密切相关。这些房产大多为企业或个人贷款的抵押物，由于借款人无法偿还贷款，形成了不良债权。

此外，部分业内人士认为，这与续贷风险有关。此前银行为支持实体经济，向部分中小企业发放了以房产为抵押的经营贷款。如今三年周期陆续到期，抵押房产面临重新评估。受当前房地产市场下行影响，这些房产估值普遍低于贷款发放时的估值，导致部分借款人出现资金缺口、难以按期还款，大量抵押房产因此被银行收回并推向拍卖市场。

此前，部分市场也出现高评高贷乱象，进一步增加续贷风险。

无奈下的选择

银行处置这些标的的方式主要有两种：一种是出售债权，将债权打包以较低折扣价出售给AMC；另一种是抵债，有两个途径，分为协议抵债和司法诉讼抵债。目前，市场上激增的“银行直供房”，大多来源于抵债资产。

何为抵债？某城商行人士表示，所谓协议抵债，即双方不用通过司法程序达成一致意见，完成交割，再自行处置；司法诉讼抵债即通过法院法拍程序。

法拍可以理解为整个抵债过程中的前置环节，如果房产标的在法拍过程中顺利拍出，那就不存在后面的抵债资产一说了。抵债资产是进入司法拍卖以后流拍的这类资产，法院裁定以后，银行把这个资产接回来，过户在银行名下，然后银行再通过其他途径变卖。

大量房产在法拍市场上流拍后，最终以抵债形式转入银行资产负债表，形成规模可观的存量资产。银行从债权人变身为产权人，其主动下场销售，实则是被动承接了法拍回流资产。

近年来，银行收到的抵债房产增多。对此，前述城商行人士对记者表示，目前，行业内的策略是“不到万不得已不接”。

因为《银行抵债资产管理办法》第十八条规定，不动产和股权应自取得日起两年内予以处置；《中华人民共和国商业银行法》第四十二条也明确规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起两年内予以处分。

但这类房产一两年内根本卖不出去。