（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs市场回调：受权益高涨情绪，长端利率承压，C-REIT表现出与债市较强的相关性，全周下跌1.42%，其中蒙能REIT分红前后价格呈现较大波动，全周收跌8.57%，招商公路（-4.59%）、厦门安居（-4.56%）、津开科工（-4.46%）跌幅居前，两单IDC继8月8日充分换手后封板，第二、三交易日边际收涨，全周平均涨幅近5%，当前万国数据、润泽科技较发行价溢价率37.27%、35.53%。

上周REITs成交缩量：总成交金额32.66亿元，成交活跃度继续收缩，两单IDC项目维持较高的交投活跃度，日均换手率达6.89%、4.94%，蒙能REIT（2.09%）、华电能源（2.02%）和特变电工（1.92%）换手率居前，全市场日均换手率0.62%，本月百联消费、首创奥莱两单消费项目解禁在即。

公募REITs项目进度更新：华夏凯德商业资产REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT、国泰君安东久新经济扩募项目均答复交易所反馈意见。中金唯品会奥莱REIT完成网下询价，定价3.480元/份，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的254.19 倍。

行情概览

01

 价量表现：  受利率扰动，市场缩量回调

受权益高涨情绪，长端利率承压，C-REIT表现出与债市较强的相关性，全周下跌1.42%，总成交金额32.66亿元，市场缩量回调，保障房、能源类跌幅居前，仓储物流板块相对呈现一定韧性，两单IDC项目交投活跃度维持高位，上市涨幅超35%。临港REIT周中完成扩募定价，随着首发、扩募、解禁的不断推进，市场供给和流通规模持续扩容。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场多数回调，其中蒙能REIT分红前后价格呈现较大波动，全周收跌8.57%，招商公路（-4.59%）、厦门安居（-4.56%）、津开科工（-4.46%）跌幅居前，两单IDC继8月8日充分换手后封板，第二、三交易日边际收涨，全周平均涨幅近5%，当前万国数据、润泽科技较发行价溢价率37.27%、35.53%。

2、分资产大类来看，各版块之间跌幅不一，债性品种回调幅度居前。产权类项目：仓储物流REITs平均下跌1.12%，产业园区REITs平均下跌1.88%，保障房REITs平均下跌2.97%，消费基础设施REITs平均下跌1.74%。特许经营权项目：环保市政平均下跌1.98%，能源类平均下跌2.37%，高速公路REITs平均下跌1.69%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，至8月15日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别下跌1.42%、下跌1.55%和下跌1.28%，同期中证500上涨3.88%，10年期国债指数下跌0.29%，受制于权益市场的高涨情绪，REITs受分母端长端利率承压扰动，C-REIT近期表现出和债市较强的相关性。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为32.66亿元，成交活跃度继续收缩，两单IDC项目维持较高的交投活跃度，日均换手率达6.89%、4.94%，蒙能REIT（2.09%）、华电能源（2.02%）和特变电工（1.92%）换手率居前，全市场日均换手率0.62%，本月百联消费、首创奥莱两单消费项目解禁在即。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年8月15日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、合肥高新、和达高科、湖北科投、广开产园外，其余64支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为28.38%、34.90%、56.71%、66.98%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为35.85%、31.78%、30.75%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为55.42%、35.60%、66.92%、40.55%、35.93%、50.75%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、深国际、九州通较发行价溢价率分别为40.18%、30.96%、44.91%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、东久分别较发行价溢价56.84%、55.37%、40.11%；鹏华深能和华电清洁能源收盘价较发行价溢价45.00%和24.84%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价64.90%、81.65%、88.37%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价87.16%、69.05%、81.38%。数据中心REITs万国数据和润泽科技收盘溢价率为37.27%和35.53%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年8月15日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年8月15日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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