文/乐居财经  林振兴

走马上任城建发展新董事长后，齐占峰开始行动了。

8月15日，齐占峰现身公司六楼会议室，主持董事会第二十二次会议。该次会议审议通过了城建发展与关联人合作投资房地产项目的议案。

此次，齐占峰选择的合作伙伴为北京金第房地产开发有限责任公司(简称“金第地产”），它由住总集团持股90.91%。

住总集团和城建发展是有血缘关系的“亲兄弟”。据了解，住总集团是城建发展控股股东——城建集团的全资子公司。

此次两兄弟联手，要干一件大事——合作投资北京市内房地产项目。

齐占峰这一次出手，还是大手笔。该项目整体支付的地价款，及后续开发建设资金总额度，不超过55亿元。

对于城建发展而言，55亿元确实一个不小的数字。

去年，城建发展由盈转亏，归母净利亏损约-9.51亿元；同期，经营现金流净额同比下降57.5%，至55.75亿元。

齐占峰能想到最佳的方案就是——抱团。而且，不排除城建、住总还会联合外部企业合作投资该项目。

同时，他还设置了一个条件，项目公司由城建发展控股。其目的很明显，上位后的齐占峰，必须打响第一炮，做出点成绩给集团看，不辜负集团对他的信任。

毕竟，55岁的齐占峰是“空降”至城建发展。他毕业于中国矿业大学企业管理专业，曾任北京市首都公路发展集团总会计师，现任北京城建集团党委常委、总会计师。

六月的最后一天，城建发展前董事长储昭武卸下身上担子，即将年满60岁的他，终于正式退休了。

这比他原定离任的时间早了24天。

紧接着7月1日，比储昭武小7岁的总经理邹哲，正式代为履行城建发展董事长、法定代表人职责。

按理说，二把手邹哲是董事长的最佳人选。但这次颇为意外，他却被齐占峰“截胡”了。

齐占峰到位后，便召开了城建发展2025年年中工作会，他直言，“做好过紧日子的准备”。

对于公司下半年工作，他用了十八字——去库存、强营销、控成本、稳投资、稳运营、强保障。

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城建发展和住总要联手在哪个区域拿地，这是外界最为关心的。

8月15日，丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块（简称“岳各庄地块”）施工和监理项目发出招标计划，招标人正是城建发展，后期将由其子公司北京城建兴丰房地产开发有限公司（尚未注册成立）作为正式招标人。

项目总建筑面积约8.98万㎡，其中地上建面约5.8万㎡，地下建面约3.18万㎡。其中，施工投资估算8.3亿元，监理投资估算400万元。

地块未成交，就先发招标计划，眼下早已见怪不怪，朝阳三间房、通州运河八子等，都是如此操作。

提前招标，开发商是要付出真金白银；如果土拍失败，这意味部分费用打水漂。

但对于城建发展而言，这个操作却是活久见。因为在京城地产圈，它是开发进度上的“控节奏大师”。

但为何齐占峰按耐不住，要率先“抢跑”？

因为岳各庄地块，位置确实很香，它位于三环至四环之间，离海淀近，能实现“住在丰台、学在海淀”。

南侧不远处就是北京十一中堂实验学校，今年高中部今年将招收首届学生。

而且，它的地价缝差也很诱人。

岳各庄地块起始价29亿元，折合楼面价5万元/平米。周边老破小居多，大多为经适房、公房。

次新二手房紫辰院的挂牌价约8.9万/平，保利和光逸境都逼近10万/平。

所以说，这块地最少会卖到9万元/平米左右，甚至还有可能冲刺10万元/平米。

在齐占峰看来，“要坚持拿地即营销的理念，以销售为龙头，前置营销工作，结合客户定位与产品设计一体化推进，加快产品周转，加速项目去化。”

02

让我们再具体看看岳各庄地块的具体素质，它规划建面5.8万㎡，容积率2.66，限高60米（局部80米）。未来，大概率是高层产品。

项目规划设计要求，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。建筑设计体现中国特色、古都风韵、时代风貌。

但也有人说，这是一个Buff叠加Bug的地块。

其一，它不是地铁盘，轨交出行不友好。距离地铁10号线六里桥站步行约2公里，且距离未来规划的地铁11号线青塔站约800米。

其二，项目北侧就是北京西站车辆段，或许会有噪音。

其三，地块内配置末端营业网点1处约30平方米，开闭站1处约300平方米。

其四，南面有一座15层高的塔楼，会让地块退线较大；加上东面和南面的围墙属于靛厂绣园的，改造是个难题；

其五，东面隔着绣园，还有一块巨无霸地块待供，占地8.84公顷，地上建面23.5万平米，容积率2.66，上市时间未知。这块地的整体参数，要好于L01地块。

9月5日，岳各庄地块就要名花有主了，大概率就是城建发展“兜底”。

毕竟丰台现在的新房供应量，人见人怕，很少有开发商会加价入场了。

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眼下，老盘库存 新盘库存，是齐占峰需要直面的两座大山。

6月30日，城建国誉燕园二期朗润取得预售许可证，首批次预证房源为东区12栋楼，共828套住宅，销售指导价3.9万元/㎡。

距离领取预售证，过去了一个半月；且距离拿地，过去了14个月。它还没有正式开盘。

国誉燕园一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，目前网签1115套，去化六成，成交均价3.3万/㎡，约为指导价的85折。

二期有“好房子”设计的户型，对一期产品形成降维打击。指导价相同的前提下，一期剩余的将近700套房源该如何去化？

但无论是国誉燕园一期还是二期，最大的问题是，昌平现在新房库存太太太多了。今年它的供应量，会突破1万套，堪比丰台。

丰台楼市的惨状，大家都心知肚明，新房各种卷，打价格战。

过去，昌平楼市，全凭海淀、朝阳的外溢购买力支撑。但近一年，海淀、朝阳超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。

这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

另外，城建在通州的国誉颂，偷面积手段花样百出，送开敞阳台、设备平台、飘窗……直接将“前浪们”拍死在沙滩上。

但国誉颂也有一些创新点太前卫，竟然成了“槽点”，让买房人直言看不懂。不管小户型还是大户型，主卧里统统没有厕所，甚至一些户型的上厕所动线还特别长。

目前，国誉颂网签共计154套，去化率22%。

此外，城建在海淀的香山樾，也要面对海淀西新项目的围剿，压力不小。

在最近多个项目调研过程中，齐占峰也道明了去化药方，“实现快周转、快回款，提高项目流速，缩短项目周期”“完善重点项目去化方案，拿出针对性、落地性措施”。

齐占峰是北京城建集团的财务负责人。财务出身的他，也必然会狠抓城建发展的财务。

这家北京老牌国资房企，去年营收规模虽然站上近年最高点，归母净利润却创下新低。

2024年度报告显示，城建发展实现营收约254.42亿元，同比增长24.94%；归母净利亏损约-9.51亿元，同比下降270.17%，由盈转亏。

报告期内，城建发展经营现金流净额同比下降57.5%，至55.75亿元。

另据年报披露，去年城建发展的房地产开发、租赁和物业管理业务，毛利率同比分别下降4.19%、0.49%、28.06%，其中，房地产开发的毛利率为14.1%。

齐占峰肩上的压力很大，他必须把拿地去化和扭亏为盈两手抓。

他也做好了吃苦的准备，跟集团领导喊过狠话，“面对行业下行压力，必须披荆斩棘、破浪前行”。