2025年7月15日中央城市工作会议在北京举行，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规格会议，城市作为现代化的重要载体，在经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程之后，此次会议再一次为新时代城市发展建设定向领航。

该会议对城市发展所处历史方位作出新的判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从“大规模增量扩张”阶段转向“存量提质增效为主”的新阶段。

此前，住房和城乡建设部部长倪虹亦指出，物业管理是重要的民生行业，是落实“城市三分建七分管”理念的重要领域。

存量时代的新形势下，物业管理行业的核心定位正发生深刻转变。

7月15日，中央城市工作会议召开，此次中央城市工作会议提到了两个变化：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

同时，会议明确七个重点任务，分别是着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市、着力建设绿色低碳的美丽城市、着力建设崇德向善的文明城市，以及着力建设便捷高效的智慧城市。

作为城市治理与民生服务的 “最后一公里”，住宅物业管理覆盖千万家庭日常，其服务质量直接影响居民体验与城市宜居度，是城市内涵式发展的基础支撑。深耕社区的住宅物业管理行业，既是社区微观治理核心力量，也是衔接城市公共服务与居民需求的关键纽带，在参与城市更新、优化社区空间、提升居住品质等方面优势显著。

围绕中央城市工作会议中提出的七大重点任务，住宅物业管理将迎来以下三大发展机遇。

机遇一：「城市更新」催生「社区硬件更新」机遇

会议明确指出：高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。

物业企业作为社区运营的核心力量，可深度融入社区更新改造。从老旧设施升级维护，到社区设备更新改造等，凭借经年累月的服务经验，提升改造后社区的居住品质与运营效率，积极参与城市更新、实现转型发展。

机遇二：「存量提质增效」激活「社区运营升级」机遇

中央城市工作会议明确，城市发展模式正由大规模增量扩张阶段迈入存量提质增效新阶段。为适配这一变革，会议还提出了“五个转变”的系统性要求，为城市发展路径调整指明方向。

物业企业作为存量资产增值保值的核心运营力量与城市空间的重要运营者，在“存量提质增效”的主基调下，可凭借专业化的空间运维能力与精细化的资源整合水平，深度挖掘社区空间的多元价值——不仅可通过优化公共区域规划、升级设施维护等方式提升居住体验，更可在社区商业领域积极探索，通过合理规划商业布局、规范商户管理，既满足居民日常生活需求，又激活社区经济活力。

机遇三：「民生需求升级」拓展「生活性服务延伸」机遇

会议明确提出：大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。创新城市治理的理念、模式、手段，高效解决群众急难愁盼问题。这为生活性服务的延伸提供了方向与动力，让服务更贴合居民需求。

物业企业在党的领导下，可依托贴近居民的优势，在生活性服务领域向“民生保障 + 治理协同”深度延伸。例如，在养老领域提供专业化照护服务，在矛盾调解中发挥基层协商纽带作用。这些服务既立足解决群众“急难愁盼”，又如同基层治理的“毛细血管”，让“人民城市” 理念在社区落地生根，为民生保障与社区和谐提供有力支撑。

在上述三大机遇下，结合市场形势，物业行业可围绕深度参与城市更新改造，构建空间运营专业，精耕生活性服务场景延伸，扩展城市治理下公共服务，实现从“社区内维护”到“城市级运营”的全维度业务机会拓展。

1、社区改造业务机会

物业可以在电梯更新与加装、外墙修缮翻新等领域切入，既解决民生痛点，又能依托政策支持与市场需求，打开万亿级增长空间。

如电梯更新加装。2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出“支持有条件楼栋加装电梯”。此前，国家发展改革委社会发展司司长刘明在新闻发布会上谈到，老旧小区加装电梯“能装尽装”，并指出：“全国光加装电梯的市场大概有2.6万亿元。”

此外，住宅老旧电梯更新被纳入了超长期特别国债资金的支持范围后，使用15年以上的电梯换新，每台最多可以补贴15万元。部分地方加装类补贴达20–28万元/台（上海封顶28万元），大幅降低居民出资压力。资金来源上，亦允许住房公积金、专项维修资金、共享电梯等多元方式出资，为物业介入提供了政策支撑。

从行业布局看，公开资料显示，TOP30物企中已有近六成企业布局专业工程公司。其中电梯更新与加装、承接查验是专业工程公司业务布局的重要方向。50%的企业布局了电梯更新与加装，47%的企业布局了承接查验业务。

从企业电梯业务的布局情况来看，战略合作已成为主流方式。在已布局电梯业务的企业中，有50%选择通过战略合作推进业务发展，25%采用合资合作模式，38%通过股权合作的方式深入参与。随着电梯老龄化趋势加剧和城市更新持续推进，企业在电梯运维中的专业价值日益凸显。例如，通力电梯推出的“数字化维保云管家”系统，通过预防性维护有效减少“软故障”，不仅显著降低了电梯故障率，也大幅提升了客户的服务体验。

2、空间运营业务机会

中央城市工作会议明确提出的“存量提质增效”的发展主基调，为物业行业参与社区空间运营提供了指引。

首先是公益性社区空间运营。在存量社区空间的活化利用中，物业服务企业可通过对配套用房、闲置绿地等存量资源的公益性改造，构建“空间价值激活+公共服务增效”的双维体系，成为基层治理的重要参与载体。

功能性民生空间改造如 “停车位扩容”“智慧停车场”“共享充电设施”等，精准匹配居民出行同时提升空间效率。

其次是经营性社区商业运营。在经营性社区商业运营中，通过对接周边商户、组织市集节庆活动，以及在改造空间内引入合作服务等方式，既能凝聚人气、激活空间活力，又能借助商户入驻分成、活动收益分成、服务合作分成等模式，从流量聚合中获取持续稳定的增值收益。

社区商业的本质在于“与社区生态的深度连接”，运营成功与否直接取决于是否与周边社区或与周边居民保持良性有效的双向互动。

在社区商业运营场景中，凭借与业主之间天然的“亲近感”与信任基础，物业能够深度联动社区居民，形成独特的运营优势。这种从单纯的空间维护向增值服务运营的转型，正是物业服务企业在 “存量提质增效” 发展导向下，探索业务边界、释放服务价值的有效实践路径。

中央城市工作会议定调下，物业管理行业定位亦发生深刻转变。

物业企业具有独特的“围墙优势”，与业主的日常生活紧密相连，拥有天然的“亲近感”与信任基础。通过深度参与城市更新破解民生痛点，精耕空间运营响应“存量提质”要求，构建嵌入式服务织密民生网络，物业不仅实现自身规模与价值提升，更将成为推动“人民城市”建设的核心力量。