来源：郁言债市

摘要

本周（2025年7月28日-8月1日）中证REITs全收益指数收于1100.90点，周度上涨1.25%，重回1100点位，后半周呈现放量上涨状态。中外运仓储物流、华电清洁能源正式上市交易，我国上市REITs项目达71个，总市值收于2131亿元。

大类资产角度，“反内卷”商品市场情绪转弱，权益板块显著回调，市场风险偏好有所降温，资金避险情绪逐渐酝酿，本周REITs与黄金表现亮眼。前期领涨的玻璃、焦煤、碳酸锂、纯碱等品种跌幅超过10%，恒生科技下跌4.94%，沪深300、中证500和中证转债跌幅介于1.3-1.7%，均跑输REITs。

►二级市场

七大REITs板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前，分别达4.58%、3.70%。华润商业作为消费设施中市值遥遥领先、唯一超过百亿的龙头，经营稳定、主动管理能力优秀，预测2025年分派率在3.4-3.5%，可关注后续扩募昆山、杭州萧山、沈阳、淄博4个万象汇资产对分派率的提升。分派率性价比较高的还有华威市场、百联消费、物美消费。

8只租赁住房REITs本周普遍上涨2-4%。6月因扩募概念大涨的华润有巢、厦门安居、北京保障房和深圳安居本周表现不错。2025年8月1日债券征税新规发布，后续将对新发行的国债等利息收入恢复征收增值税。我国对公募REITs的分红收益暂免征收增值税，税收新规边际利好REITs的配置，尤其是出租率很稳定、经常与国债收益比价的租赁住房REITs。

本周市场整体成交情绪一般，后半周才有所回暖，本周日均成交额5.54亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.60%，环比分别下降4.95%、4.51%、0.03pct。分板块来看，日均换手率靠前的是租赁住房、市政环保和消费设施，但各板块换手率较上周均继续下滑且均降至1%以下。

8月解禁的项目有3个，分别是百联消费（2025/8/16）、首创奥特莱斯（2025/8/28）和深圳人才安居（2025/8/31），需关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。

估值方面，从中债估值收益率来看，交通5.64%、仓储物流4.99%、产业园区4.73%靠前，板块个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区4.28%、仓储4.04%和消费3.65%，租赁住房平均分派率仅2.67%。

► 一级市场

8月1日，中金唯品会奥莱REIT通过上交所审核。该项目原始权益人为杉杉商业集团，基础资产为宁波市海曙区的杉井奥特莱斯，估值29亿元，预测2026年现金分派率为5.65%。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年7月28日-8月1日）中证REITs全收益指数收于1100.90点，周度上涨1.25%，重回1100点位，后半周呈现放量上涨状态。中证REITs（收盘）指数收于870.82点，周度上涨1.25%。本周中银中外运仓储物流、华夏华电清洁能源正式上市交易，我国REITs市场上市项目达71个，总市值收于2131亿元。

大类资产角度，“反内卷”商品市场情绪转弱，权益板块显著回调，市场风险偏好有所降温，资金避险情绪逐渐酝酿，本周REITs与黄金表现亮眼。前期领涨的玻璃、焦煤、碳酸锂、纯碱等品种跌幅超过10%，恒生科技下跌4.94%，沪深300、中证500和中证转债跌幅介于1.3-1.7%，均跑输REITs。

01

二级市场

1.1 价格：消费设施、租赁住房领涨

七大REITs板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前分别达4.58%、3.70%。7月消费设施板块跌幅最大，主要是流通市值权重最大的华夏华润商业REIT当月跌了2.74%，但本周四华润商业REIT尾盘拉升6.15%，本周涨幅仅次于华夏首创奥莱REIT（+6.86%）。华润商业作为消费设施中市值遥遥领先、唯一超过百亿的龙头，经营稳定、主动管理能力优秀，按8月1日市值预测的2025年分派率在3.4-3.5%，可关注后续扩募昆山、杭州萧山、沈阳长白、淄博4个万象汇资产对分派率的提升。分派率性价比较高的还有易方达华威市场、华安百联消费、嘉实物美消费。

8只租赁住房REITs本周普遍上涨2-4%。6月因扩募概念大涨的华夏基金华润有巢、中金厦门安居、华夏北京保障房和红土创新深圳安居本周涨幅分别为4.40%、4.01%、2.91%和4.04%，本次上涨后预计2025年的年化现金分派率分别为2.66%、2.52%、1.87%和2.43%。

2025年8月1日晚间债券征税新规发布：自2025年8月8日起，对在该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息收入，恢复征收增值税。目前我国对基础设施公募REITs的分红收益暂免征收增值税，税收新规边际利好REITs的配置，尤其是出租率很稳定、经常与国债收益比价的租赁住房REITs。

个券层面，本周表现较好的分别是华夏首创奥莱、工银蒙能清洁能源、华夏华润商业，分别取得了6.86%、6.75%和5.77%的涨幅。跌幅靠前的分别是中金湖北科投光谷（-2.92%）、华泰江苏交控（-2.01%）和华夏越秀高速（-1.51%）。本周新上市的华夏华电清洁能源、中银中外运仓储物流首日涨幅分别为27.47%、19.90%。

1.2 流动性：成交活跃度略有下降

本周市场整体成交情绪一般，后半周才有所回暖，本周日均成交额5.54亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.60%（不考虑近两周新上市项目），环比分别下降4.95%、4.51%、0.03pct。

分板块来看，本周日均换手率靠前的是租赁住房（0.84%）、市政环保（0.80%）和消费设施（0.76%）。各板块换手率较上周均继续下滑且均降至1%以下，交投情绪不高。交通设施换手率下降最少，但日均换手率也仅有0.45%。

个券层面，本周交易活跃度前三的分别是华安百联消费、中金中国绿发商业资产和中金亦庄产业园，日均换手率分别为2.40%、1.64%和1.61%，价格涨跌幅分别为0.72%、1.94%和2.40%。绿发商业和亦庄产业园均为2025年6月底以来新上市的项目，仍具有一定的热度。华安百联消费REIT近期受超级鸟局宠物店欠付租金事件影响有所回调，但预计该主力店造成的影响可控，本周性价比显现。

换手率很低的项目是东吴苏园产业、平安广州广河、浙商沪杭甬和中金普洛斯REITs。

8月共有5个项目解禁。2024年随着高股息策略占优，春节后REITs整体迎来一波修复行情，且由于百货商场、购物中心等消费资产类型的引入，2024年以来REITs申报、发行、上市数量明显加快，截至2024年末已有29个项目上市，其中市场化战略配售的锁定期普遍为12个月，2025下半年至2026上半年陆续迎来解禁小高峰。2025年8月解禁的项目有3个，分别是华安百联消费（2025/8/16）、华夏首创奥特莱斯（2025/8/28）和红土创新深圳人才安居（2025/8/31）。近期市场交投情绪有所回落，需关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。

1.3 估值：园区、仓储板块分派率仍在4%以上

本周REITs止跌回升，估值有所调整。

从中债估值收益率来看，本周能源设施板块变化幅度最大，降至1.18%，但仍为各板块最低，工银蒙能清洁能源录得负值。交通（5.64%）、仓储物流（4.99%）、产业园区（4.73%）板块靠前，板块个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。

从现金分派率角度看，仍然是能源类项目变化幅度最大，降至8.08%，需要注意的是部分能源类项目二季度的现金分派率未包含相关保理补贴，导致板块分派率偏低。经营权类的交通设施、市政环保现金分派率分别为8.82%、5.39%，但经营权类项目现金分派率要注意考虑本金收回情况。产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.28%）、仓储（4.04%）和消费（3.65%），租赁住房平均分派率仅2.67%。

02

一级市场

2.1 首发：中金唯品会奥莱REIT通过上交所审核

8月1日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金获上交所审核通过。该项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司，基础资产为宁波市海曙区（宁波市“老三区”）的杉井奥特莱斯，总建面10.43万平米，2025年一季度平均出租率98.80%，3月末时点出租率92.92%，项目总估值29.01亿元，招募说明书预测的2026年现金分派率为5.65%。

截至2025年8月1日，年内剩余潜在发行项目7-10单左右。具体来看：

当前已获批正处于已发行待上市的有2单（南方万国数据中心7月18日基金合同生效、南方润泽科技数据中心7月18日基金合同生效），交易所审核通过1单（中金唯品会奥特莱斯2025-8-1），交易所已反馈9单（华夏安博仓储物流2025-7-17、华夏中海商业资产2025-7-15、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、华夏凯德商业资产2025-5-12、中信建投沈阳国际软件园2024-12-12、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（中航天虹消费2025-7-29）。

2.2 本周其他要闻

1.【工银河北高速REIT】（1）2025年第一次分红，拟分配金额为人民币1.3亿元，占可供分配金额的99.28%，每10份基金份额发放红利人民币1.3元；（2）2025年6月主要运营数据公告：当月路费收入4576.45万元，环比+2.34%，同比-2.75%；日均车流量1.52万辆次，环比+16.11%，同比-13.27%。6月份日均收费车流量、路费收入同比下降主要原因为6月份因降雨导致的道路管控时长为60.8小时，较去年同期4.4小时增加56.4小时。

2.【中金普洛斯REIT】拟于8月5日14:30-16:30举办投资者开放日活动。

3.【华安张江产业园REIT】拟于8月7日10:00举办投资者开放日活动。

4.【中金重庆两江REIT】拟于8月13日14:00-16:30举办投资者开放日活动。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《消费设施、租赁住房REITs领涨》

报告发布日期：2025年8月3日