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（来源：观点）

针对存量项目，要加强营销，尽快去化；至于增量项目，则要优中选优，这一点，在其二季度的拿地当中，亦有所体现。

观点网 2025年行之过半，不少企业陆续发布了半年的经营数据。

整体来看，上半年，房企销售呈现前高后低态势，一季度销售降幅略有回调，但二季度数据再度回落，降幅再现扩大之势。

7月28日，中国铁建披露2025年第二季度主要经营数据。

与行业大多数情况类似，中铁建在今年的4至6月，实现房地产签约销售合同额167.669亿元，环比一季度减少14.03%，同比降幅则进一步扩大至36.28%。累计来看，2025年上半年，中铁建地产实现合同销售额362.7亿元，同比减少8.8%。

实际上，今年以来，中央和地方持续发声，不断释放楼市利好政策，同时有关去库存、扩需求、化风险等举措接连落地。

在政策推动下，楼市销售出现边际改善，热点城市、热点地区保持了一定的成交活跃度，但市场分化仍在加剧。

房地产仍处于深度调整的过渡阶段，中铁建如何在市场分化当中找到新的平衡？后续如何止跌企稳？

销售低位运行

从最新披露的数据来看，二季度，中铁建地产实现签约销售额167.669亿元，合同销售面积为107.23万平方米。

对比一季度来看，该公司的销售额、销售面积环比分别减少14.03%和19.3%，对比去年同期，则分别减少36.28%及29.57%。

综合上半年的情况来看，中铁建地产累计实现合同销售额362.7亿元，同比减少8.8%，累计实现合同销售面积240.1万平方米，同比减少7.48%。

在观点指数披露的月度指数当中，前六月，该公司全口径销售排行12名，同期其亦以266.27亿元的权益销售额，稳坐12强，较去年同期前进四位。

实际上，中铁建地产在2010年首次冲破百亿门槛后，其规模便迅速提振，在2019年首次突破千亿销售额，并于2021年实现最高光时刻，迎来1432亿元的销售额。

然而，近几年，中国房地产行业进入深度调整周期，楼市销售面临低位运行，深处市场洪流，中铁建地产亦难免遭受压力。

2022年，其业绩触顶回落，房地产开发销售额降至1296亿元，而后几年，销售数值呈现出波动下滑的态势，并在2024年跌破"千亿线"。

显然，2025年以来，中铁建地产的销售走势延续了此前的下行行情。

对比之下，中铁建地产的"老对手"中铁置业，上半年却跑出了正增长的行情。同期，其实现销售额183.5亿元，签约面积103.6万平方米，分别同比增加38.5%、9.1%。

中铁建地产销售走势不及预期，主要源于市场信心不足。当前，在限购松绑、利率下调、税费减免等多重政策推动之下，核心城市的房价已然企稳，但购房者仍旧保持谨慎，观望情绪浓厚。

国家统计局数据显示，今年1至6月，全国新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。

此外，有业内人士认为，企业销售表现与其推盘节奏也有较大关联。

上半年以来，全国楼市结构性分化加剧，一二线城市新房销售呈现小幅增长，但三四线市场仍旧低迷，从产品结构来看，改善型需求成为是市场销售的关键增长点。

从铁建好房小程序了解到，上半年，中铁建的新入市项目并不算多，其中，位于上海浦东新区的国贸中国铁建·西派上海，在四月及六月分别迎来四批次、五批次加推，均实现日光售罄。

其次，期内，中铁建地产在西安首开、加推了越秀铁建樽樾、越秀铁建高新璞悦以及中国铁建花语博悦等项目，其中，6月14日，铁建越秀高新璞悦首开去化率达到87％。

但除一线、新一线城市以外，中铁建在安徽蚌埠、内蒙古包头、河北保定、吉林长春、湖北恩施等地仍有不少项目，而这些项目整体热度并不算高。

市场分化持续，更重要的是，观察中铁建地产过往的销售表现可以发现，二季度和四季度，一直是中铁建的销售旺季。

其中，2023年，中铁建实现全年销售额1213.949亿元，其中二季度销售额为335.3亿元，四季度销售额达到466.559亿元，分别占总销售的27.62%、38.43%；2024年，其二季度销售额占全年销售的27.66%。

然而，从2025年的情况来看，其二季度表现明显不及预期，如若今年销售要与2024年持平，那么，下半年，中铁建地产需要完成销售588.749亿元，每个季度分别要完成约300亿元的销售额。

重点城市补仓

低迷的销售行情之下，中铁建地产亦不断寻求解决方案。

在此前的投资者调研会议当中，中铁建地产就曾提到，近年来，公司在房地产业务方面主要开展了以下工作：一是围绕"盘存量、强营销、去库存"开展各项工作，积极创新营销模式，布局新媒体营销赛道；二是业务布局坚持收敛聚焦原则，在成都、上海、西安、广州等重点深耕市场占有率逐步提高；三是在土地储备方面，采取了"量入为出、风险可控"的工作思路，确保资金链安全。

2025年，该公司将在中央"严控增量、优化存量、提高质量"的行业政策指导下，统筹好做优增量和盘活存量的关系。进一步收敛聚焦、实施精准投资，围绕重点深耕城市稳步拓展优质项目，实现稳中求进；全力开展存量资产盘活，强化营销去库存工作，持续优化资产结构。

简单来说，针对存量项目，要加强营销，尽快去化；至于增量项目，则要优中选优，这一点，在其二季度的拿地当中，亦有所体现。

最新披露的数据显示，上半年，中铁建地产新增土地储备10.96万平方米，同比减少79.41%。

对比来看，在2021年前后，曾经高歌猛进的头部民营房企基本隐退身形，以中铁建地产为代表的国央企和地方城投公司则成为了拿地主力军，同年，该公司新增64个项目，新增土储总建面共计2115万平方米。

不过，随后几年，一方面，因其土地存量较多，另一方面，市场需求减弱，中铁建明显放缓了拿地的节奏，2024年，中铁建地产全年在上海、西安、成都、南京、天津等13个城市共计获取房地产项目22个，权益总计容面积为199.8万平米，权益合计土地价款为147.32亿元，获取土地平均溢价率为5.16%。

今年上半年，该公司在拿地方面仍旧谨慎，一季度仅新增土地储备3.05万平方米，二季度新增7.91万平方米。

拿地放缓的同时，中铁建地产亦选择在自身有优势的城市进行补仓，比如4月29日，其以7.76亿元的代价，拿下北京通州梨园地块，次月，又以25.71亿元的总价竞得上海松江区SJC10006单元C03A-04号地块。

北京、上海，作为核心一线城市，向来是兵家必争之地。更重要的是，目前，中铁建在北京仅有一个项目在售，急需进行补仓，填补市场空白；至于上海，其热销项目西派上海已于上半年收官，此次补充的松江地块或能趁热打铁，延续此前的热度。

除此之外，上半年，中铁建地产还斥资35亿元，在成都拿下两宗地块。事实上，成都一直是中国铁建地产的深耕城市，接连补仓有利于巩固其市场地位。

重点城市补仓之后，下半年，中铁建地产跑赢市场行情？一切静待答案。