来源：乐财聚

　　在即将过去的7月份，上海新房市场爆出了一个大冷门，外环外的一个楼盘认筹情况居然吊打了内环。

　　这个楼盘叫做，国贸海上原墅。

　　7月19日，国贸海上原墅年内第二次开盘，推出86套住宅，有效认筹人数为200组，有效认筹率高达232.6%，连续两次开盘都实现热销。

　　要知道，项目位于外环外的松江广富林板块，属于松江新城范畴。过去几年，以五大新城为代表的外环区域新房销售异常艰难，国贸能做出爆款楼盘十分罕见，项目究竟有什么魔力？我们就从拿地、产品和定价这三个维度进行分析。

　　第一步是拿地。

　　2024年5月28日，在上海第二批次集中土拍中，国贸&松江交投联合体底价26.98亿拿下松江区广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块，这也是该批次中唯一0溢价的土地。

　　从溢价率就可以看出，其他房企对这块土地并不看好，即使土地容积率仅有1.2。事实证明，国贸的眼光确实毒辣。

　　要知道，早在2014年国贸进入上海的第一站就在松江，11年以来其在上海拿了13块宅地，其中10块在松江，没有房企比国贸更了解松江楼市。

　　由此引申到第二步——产品。

　　过去十年，松江新城供应主力是以小高层为主的刚需产品，但是十年过去了，市场需求在改变，当下市场最强烈的需求是改善，松江新城缺的就是这类产品。

　　所以当一幅容积率1.2土地出现时，国贸毫不犹豫的出手了，地块规划了洋房+联排+叠加的产品组合，联排占据中间，洋房和叠加呈现合围之势。

　　而且，国贸这次在社区上进行了大量的“堆料“，比如外立面采用铝板+石材，社区还配置了泳池、私宴厅、咖啡厅、下沉庭院等，完全可以媲美市区豪宅。

　　更重要的是第三步——定价。

　　国贸海上原墅是上海最后一批限价的楼盘，房地联动价为6.3万每平。因此为了符合限价要求，项目洋房产品均价约5.2万每平左右，叠加6万+每平，联排7.5万+每平。

　　如果和周边次新房对比，洋房价格优势巨大，比其他楼盘小高层价格还低。而1500万以内的联排产品，又可以对标市区，中环内同类型产品总价接近3000万。

　　国贸海上原墅的成功证明了一个道理，上海郊区并非没有购买力，而是需要提供符合需求的产品，前几天奉贤新城的龙湖御湖境也是证明。

　　当然，这需要房企掌舵者具备极强的敏锐度。两年前，国贸老臣周中庆出任上海公司总经理，两年来国贸在上海发展更为聚焦，不管是独立开发还是联合开发都有不俗战绩。

　　今年春节后，林景出任国贸地产上海公司副总经理，分管营销，林景2017年初就加入了国贸地产出任上海公司营销总监。

　　目前来看，他俩的搭配非常成功，接下来就让我们看看国贸上海其他项目能否复制这次销售奇迹。