来源：销冠100

表弟最近在梳理市场数据的时候，发现昌平新房排名的两个现象，和大家分享一下。

01.

先说第一个，表弟叫它观萃现象。

今年截止到现在，昌平的销冠是龙湖观萃。

并且是套数、金额双冠王。

这有什么可说的呢？

事实上，虽然龙湖观萃当初顶着首个好房子的光环入市。

但是当时市场上并不是很看好这个项目。

因为虽然也可以称作朱辛庄板块的项目，但其实它和寰宇未来、越秀星樾等项目，有个本质的区别

地铁步行距离没那么友好

并且周边的发展成熟度，也需要时间周期。

但今年的数据是

• 龙湖观萃去化318套，均价5.54万元/㎡；

• 寰宇未来去化179套，均价5.95万元/㎡。

以地块素质来说，每平米相差四千的价格相对公允。

但是去化套数，观萃比寰宇未来多了78%。

当然，寰宇未来处于尾盘阶段，去化速度肯定会有降低。

让我们选取同样与朱辛庄地铁站，有一定步行距离的星耀未来进行对比。

由于星耀未来4月开盘，为了相对公平，我们选取4月至今的成交情况：

• 龙湖观萃去化201套，均价5.49万元/㎡；

• 越秀星耀未来去化155套，均价5.55万元/㎡；

观萃、星耀未来的区位对比，谁好谁坏，或许见仁见智。

但是从好房子的政策友好度、以及容积率&业态来看，星耀未来显然是稍胜一筹的。

事实却是，

近似的的价格下，观萃成交套数比星耀未来多30%。

原因很直接，龙湖观萃的实景示范开放了，而且开得很不错。

02.

下面说第二个现象，可以叫做观堂府现象。

先来看一组截图中的数据对比：

• 建发观堂府成交套数271套，均价4.7万元/㎡；

• 梧桐星宸成交套数118套，均价4.63万元/㎡。

两个项目的去化率都是70%左右，观堂府住宅累计卖了1200套+，梧桐星宸供应合计将近1000套。

都是大盘，都可以说是尾盘。

但是要知道，梧桐星宸位于高教园，以常规的视角来看，属于观堂府的上游。

甚至观堂府所处于的南邵，客户大部分来自昌平城区本地，是个内生型市场。

那为什么观堂府比梧桐星宸还贵，卖得还更好？

昌平城区的人更有钱吗？

再来看一组截图中的数据对比：

• 建发观堂府成交套数271套，均价4.7万元/㎡；

• 梧桐星宸成交套数118套，均价4.63万元/㎡；

• 梧桐山语成交套数115套，均价3.78万元/㎡。

事实上，也在南邵的梧桐山语，与上游高教园的梧桐星宸价差将近一万，这才是常规水平。

建发观堂府是个意外。

为什么有这个意外？

答案也很简单。

建发的产品，别说昌平城区客户，就算是海淀朱房客户也迷糊啊！

03.

观萃和观堂府的两个现象，本质上其实都是产品现象观。

实际上，如今的市场下，要靠产品突围，是各家开发商的共识。

就比如同样位于昌平区，今年4月份开盘的北京国贤府二期，前段时间刚刚开放实景示范区，又一次以超强产品力出圈。

所以，项目网签表现也很不错，到目前为止北京国贤府二期已经签出了306套的好成绩，几乎是隔壁某竞品项目的两倍。

不过，有些企业是真卷产品，有些企业是装卷产品。

什么叫装卷产品？

就是现在都开实景示范，都开大门、会所、园林、实楼样板间甚至地库。

开是开了，但是有没有然后呢？

都说麻雀虽小，五脏俱全。

但是五脏俱全，燕雀也是燕雀，鸿鹄也是鸿鹄。

要真的有亮点、记忆点，而不是作为一个常规动作，别人做自己也做。

怎么鉴别是否在演努力？

其实也很简单，

就是你示范区开放后，能不能比你那个更靠近地铁但只贵四千的竞品

套数多卖78%。销冠100

本周数据观察：

本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表Hehson财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与Hehson财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。