《法治周末》记者 肖莎

商品房项目一旦被业主认为是烂尾楼，就说明开发商资金链出了问题。那么购房者起诉要求解除合同、退还首付款等款项的诉求，即便得到法院支持，也可能面临无法执行的问题。

北京金诉律师事务所主任王玉臣就告诉《法治周末》记者，他们就曾遇到过，案子胜诉了，开发商账上一分钱没有，法院判决无法执行的困境。

“如果开发商破产，回款的难度会更大。”王玉臣说。

“烂尾楼”购房者的优先受偿权

在接受《法治周末》记者采访时，多位专家都提到了开发商破产情况下购房者的优先受偿权。

“通常来说，对于购买住宅的购房者，在破产清偿中具有优先受偿权。但如果购房者买的是商业办公类的房屋，在不少破产案件当中被认定不享有优先受偿权。在实践中，优先受偿权的实现并不算太理想。”王玉臣提到。

《法治日报》律师专家库成员、北京德和衡律师事务所高级权益合伙人吴学联向记者详细解释了开发商破产时相关主体受偿权的先后顺序，即根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相关规定，购房业主款项优先权、建设工程优先受偿权、银行抵押权和普通债权的优先级顺序为：购房业主款项优先权＞建设工程优先受偿权＞银行抵押权＞普通债权。

“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。若只支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，同样适用该规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权也优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。”吴学联补充。

起诉退房退款或许不是最优选择

从实际情况看，一旦开发商资金出现问题，“烂尾楼”购房者起诉开发商要求解除合同、返还欠款的结果很可能是“胜诉了，但人房两空”，那么，除了起诉，业主是否还有别的自救渠道？

王玉臣告诉记者，在实务操作的时候，起诉解除合同要求退款是兜底的方案，是不得已而为之的一种方案。更多的是采用以下方法去维护业主的合法权益。

第一，尽快通过政府信息公开申请等多种方式核实这个项目的预售房款监管情况，比如核实这个项目究竟有多少预售资金到监管账户上，以往收取的预售资金究竟用到哪里了，是否存在预售房款没有放到监管账户上的情况。

第二，若核实发现存在挪用预售资金、违规放贷等问题，尽快提起相关的查处申请。

第三，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，这种违约的成本不能由守约者业主来承担。

第四，通过信息公开申请等方式对这个项目的开发建设做全面的调查和了解，进一步核实这个项目是否还存在其它问题，并通过合法合规的方式提起相关的违法查处或诉讼，进一步获取更多的谈判筹码，充分调动相关部门履行其法定职责。

第五，如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。当然，通常来讲，如果能推动复工交房，还是优选交房作为第一目标。

第六，如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者尝试推动一个新的开发商接盘。

第七，多方主体充分谈判。在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。在这种类型的案件中，除了业主，一般还可能涉及到五方主体:开发商、相关部门、法院、债权人（比如银行）、施工人。

吴学联还提醒，一旦进入诉讼，要及时申请查封开发商的银行账户及资产，提高后续执行可能性；此外要注意借助政策支持，部分地方政府针对烂尾楼推出“保交楼”专项基金，业主可通过合法渠道申请将项目纳入帮扶范围，具体需要关注当地的相关政策。

“购房者还可联合其他购房人促成发起政府协调会，申请预售资金监管账户司法解封，向住建部门申请预售资金监管账户专项审计，如发现开发商或其股东挪用预售资金，强制资金回流。”《法治日报》律师专家库成员、北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘廷彦律师提到，在不少“烂尾楼”背后都有商品房预售资金被挪用的情况。

避免“烂尾楼”出现的政策与制度改进空间

基于“烂尾楼”业主存在的种种困境，受访专家均提到了我国商品房预售资金监管制度。

在当前的一手房销售市场上，预售的项目占大多数，然而从预售到交房，至少有一年到两年甚至更久的时间，购房者动辄数十万元甚至数百万、数千万元的资金，交给开发商之后，有何种用途，是否会被开发商挪作他用导致项目无法正常完工，是不少购房者担心的事情。

公开资料显示，全国多地都出现过开发商卷款跑路导致项目烂尾的情况。

北京市律师协会物业管理法律专业委员会副主任王佳红曾告诉记者，城市商品房预售管理办法规定，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定，“不过目前国内并没有关于商品房预售资金如何监管的统一约定”。

从公开资料看，北京、武汉等多个城市已先后制定了预售资金监管制度，要求把商品房预售资金存入监管账户，满足一定条件，开发商方可从银行支取资金。

“但仍需关注开发商是否违规挪用预售资金，有开发商通过关联公司转移预售资金至其他公司、海外账户，或虚构工程款、高价收购‘烂资产’抵债，导致后续业主维权存在执行困难。”吴学联提到，若银行在发放按揭贷款时未核实项目建设进度、未将资金划入专用账户，业主可主张银行存在过错，要求其承担部分责任，购房者还可看监管部门是否尽到监管责任并追究相关方的连带责任。

从政策建议的角度，吴学联认为可推进现房销售试点，个别地方已探索全面现房销售，这就可以减少预售制带来的烂尾风险。

刘廷彦表示，在现房销售制尚不能完全实现的情况下，应强化预售资金监管制度，加强预售资金监管，防止开发商挪用资金，确保购房款专款专用，推动银行监管缺失责任的司法认定。

刘廷彦同时建议，鼓励保险公司研发、推动“交房保证保险”落地，一旦项目烂尾，由保险公司先行赔付购房人损失，再向开发商追偿；检察机关对开发商挪用预售资金加强检察监督，探索对开发商挪用预售资金提起民事公益诉讼，追回的款项优先用于复工续建或返还购房人；进一步优化完善“保交楼”配套融资政策，未来可推动银行直接参与项目复工。

责编：刘希平