自从房价进入下行区间以及购房首付比例放松以来，“零首付”购房现象在各地有所抬头。表面上看，“零首付”购房可以获得一些眼前的利益。但是，购房对应的是一项长期的经济行为，“零首付”有可能为自己的人生埋雷。

何谓“零首付”

所谓“零首付”购房，就是购房人和中介、开发商串通，通过“阴阳合同”“高评高贷”等方式 ，达到降低首付成数，甚至“零首付”购房。 

“高评高贷”是指通过一定操作将房产的评估价高于真实价格，从而从银行贷出更多资金。这其中，往往还涉及“阴阳合同”等违规操作：一份“阴合同”以实际房价签订，是购房者的真实购房价格；另一份“阳合同”以较高房价签订，是购房者向银行申请按揭贷款时提供的证明材料。 

以总价240万元的房产为例，不考虑税费等因素，若按现时首付比例最低15%来计算，购房者除了需支付36万元首付款外，还需向银行贷款204万元。

不过，若将房产评估价提升至300万元，并通过签订阴阳合同等方式，则购房者可以从银行贷款255万元，较原先的204万元提升了51万元。这不仅可以覆盖首付金额，还能从中套利15万元，实现“零首付”甚至是“负首付”。

希望“零首付”购房无非以下两种目的，但从长远来看，都得不偿失。

目的一：获得超额收益

目前大多数城市的首套房贷利率已降至3%左右，在历史上属于较低水平。因此，有些人希望购房时能更多贷出低息房贷，节省出来的资金可以用来投资。如果投资收益率高于3%，就是合算的。理论上，这样考虑没啥毛病。

但是，投资本身充满不确定性，投资也存在亏损本金的可能。而且购房者也必须付出代价——需要承担更高的贷款利息和月供，可能影响日常生活开支。

此外，房贷一般都是20年至30年，目前利率低，不代表以后一直低。如果中国经济走出目前的低谷，可能就会迎来加息周期。如果连续加息，房贷利息从目前的3%提高到4%，虽然只提高一个百分点，每个月还贷金额却增加不少。

例如，商业贷款200万元、30年还清，利率3%，按照等额本息计算，每月还款8432元；如果利率4%，同样按照等额本息计算，每月还款9448元。而在疫情之前的2019年，当时房贷利率为4.85%，同样商业贷款200万元、30年还清，每月的还款额则飙升到10553元。 

目的二：提前购房

年轻人可能积蓄不足，希望通过“零首付”实现提前购房的梦想。虽然“零首付”可以快速购房，但是家庭的资产负债率过高，对银行、家庭来说都缺乏一个“安全垫”，一有经济波动，就很可能暴雷。 

这里涉及一个财务指标——资产负债率。资产负债率是负债总额与资产总额的比例关系，即资产负债率=总负债/总资产。假设一对年轻夫妻刚刚买房，并没有其他资产，则缴纳15%首付之后，其资产负债率为85%。如果通过“零首付”购房，则资产负债比率达到100%，这样的资产结构非常脆弱。

在经济下行周期，一般来说有两个现象可能会同时发生：一是失业率上升，一是房价下跌。如果一个家庭同时遭遇这两件事，怎么办呢？购房时缴纳过一定首付的家庭，还可以扛一下，而“零首付”的家庭则立刻面临破产境地。 

以美国房地产市场的“次贷危机”为例：当时美国经济环境不佳，失业率上升，不少低收入家庭无法偿还月供，于是银行要拍卖其房产；而这些低收入家庭是通过类似“零首付”的方式购房，此时房价下跌，房屋拍卖所得依然不能还清房贷；最终，这些家庭不仅失去了房子，同时还要承担一笔来自银行的负债。

因此，购房时缴纳的首付相当于一个“安全垫”，可以一定程度对抗经济波动。

法律风险不容小觑 

更为重要的是，“零首付”行为本身违法，面临多种追责的可能。 

首先，“高评高贷”涉及阴阳合同、虚假交易等违法违规行为，一旦被发现，贷款合同可能被认定为无效或部分无效，银行将通过法律手段追讨贷款，要求购房者一次性偿还全部贷款，甚至将购房者列入征信黑名单。

此外，还有法律人士指出，“高评高贷”过程中，买方、卖方以及中介方均可能因相关操作，涉嫌骗取贷款罪、贷款诈骗罪、提供虚假证明文件罪等，被追究刑事责任。

所以，综合来看，“零首付”买房真是得不偿失。