7月7日，天津产权交易所网站挂出了位于北京通州区泰禾·中国院子的资产推介，足足有51套，创下泰禾资产处置历史之最，而作为中国的顶级豪宅，亦是泰禾一战成名的项目，上述资产估值最少24亿。

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转让数量创历史之最

引用公众号“路数”独家消息：这些豪宅的债权人是东方资产。房源单套建筑面积从320平米至1837平米不等，若按当年销售的每平米8万元取证价格算，总价24.3亿元，单套价格在2500万~1.5亿之间。如果计入500~2800平米不等的花园面积，估值可达约62亿元。

值得注意的是，52套中有14套为精装修，不排除是样板间的可能。如果真要是如此，豪华装修，顶级实木家居，精美的园林等又要给货值拉上一个台阶。

通州区的中国院子是泰禾立足于房地产市场的开山之作，彼时黄其森不惜花费天价，找了数位设计大师提供方案，使用的原材料也是最好的。

开盘当天，诸多影视明星、媒体都被邀请到现场，阵容豪华、声势浩大，据媒体称，成龙挑房挑了两个小时。

至此，“中国院子”一战成名。如今已四次蝉联“亚洲十大超级豪宅”称号，六次入选“中国十大超级豪宅”，在国内排名第一。

当时还有很多开发商邀请黄其森到公司分享“中国院子”的成功经验，其被业内捧为了“豪宅教父”。自此泰禾就成了金融机构的“香饽饽”，加上黄其森在银行工作了八年之久，对于融资贷款有一套得心应手的实务。泰禾轻松拿到了1300亿的融资。

也就是在2012年，泰禾把63套中国院子及配套物业作为抵押，向东方资产融资了12亿元。彼时的泰禾甚至在不太需要融资的时候，也依然接受贷款。因为钱可以生钱，可以用来拿地，可以再贷款，可以去理财。

到了2017年，泰禾的项目数量已经达到68个，相当于2012年的四倍以上，布局城市超过20个。在产品上，泰禾院子系、大院系、府系等热点IP一路高歌猛进。据克而瑞研究中心统计，2017年泰禾销售金额超过千亿，2018年达到1300亿，连续两年位居中国房企20强。

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AMC失去了耐心

从2017年开始，泰禾进入大规模的项目建设和销售周期。同时，非银融资期限短、成本高，会使短期债务骤增。2020年7月6日，泰禾未能完成中期票据“17泰禾MTN001”本息的按时兑付，正式宣告债务违约。成为本轮地产下行周期中首家出险的房企。

而当时四大AMC对于泰禾的风险敞口已经多达百亿。2022年左右，四大AMC对其债务进行的展期，也曾想方设法引战万科，但向来审慎的万科最终没趟这趟“浑水”，很快，展期的债务出现二次违约。

截至2024年底，泰禾到期未还款本金已攀升至820亿，抵押资产近1480亿。与四大AMC及其子公司之间的债务金额总计约为554.94亿：

中国信达：145亿元（包括11.87亿元的债权拍卖）；

中国华融：约63亿元（包括25.67亿元的判决金额和48.4亿元的借款）；

长城资产：120亿元（本金）+160亿元（担保额度）；

中国东方资产：25亿元（判决金额）。

期间，中国华融也曾拍卖过10套中国院子，流拍一套，其余的9套基本按评估价的7折成交，华融最终没能回收足额的债权。

所以这一次，东方资产或不敢贸然定价，而是“面议”。

毕竟三大AMC加速存量资产处置，是实控人中央汇金和主要监管机构一致的要求。

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泰禾风险处置为何卡壳？

泰禾大部分资产包都位于核心城市的核心位置，资产质量非常好。但为何没有化险的实质性动作？

一、存货占比畸高，泰禾存货占总资产比例长期超过70%（约1500亿元），且多为高端住宅（如“院子系”）和商业综合体（如“泰禾广场”），目标客群有限、去化周期长。自持的商业地产和酒店资产（如福州东二环泰禾广场）因运营成本高、市场需求低迷，难以通过出售或抵押快速变现。部分资产虽被挂牌拍卖，但流拍现象频发，最终被迫以抵债方式处置，实际回收资金有限。

二、泰禾融资结构中非银贷款占比高，融资成本达9.68%。违约后，金融机构冻结资产，导致项目股权和土地被冻结，直接阻断资产出售或抵债路径。加剧资产处置难度。

三、泰禾债务结构复杂，涉及银行、信托、基金等多类债权人，各方对偿债优先级和重组方案分歧，导致重组谈判陷入僵局。

四、2022年实控人黄其森被带走调查，管理层频繁变动（如高管离职、董事会改组），导致债务重组决策滞后。内部管理混乱进一步削弱债权人信任，例如2021年挪用购房款偿还华融融德债务，资金监管漏洞太大。