近年来，物业管理服务问题可是“接诉即办”工作里的“常客”了，而“更替物业”这块硬骨头，更是基层治理里难啃的硬核关卡！北京市朝阳区来广营地区坚持党建引领，搭起“和得来”议事会，靠着大家伙儿坐下来商量，已经帮好几个小区实现了物业服务的华丽转身——从应急托管跃升到市场化舞台，初步摸索出了小区物业更替的“友好方程式”。

找变量：精准揪出物业更替的“导火索”

“换物业？那是实在没辙了，谁愿意没事找事折腾啊！”城市绿洲小区的许阿姨一语道破。这个2005年建成的商品房小区，紧邻北京会议中心，因规划缩水，实际入住才200来户，是个不折不扣的“迷你小区”。规划变更导致小区内业主产权与开发商代管产权并存，实际管理面临三大难题：面积小、户数少、公共配套设备都在小区管理范围之外。居民对开发商自持物业的管理和服务抱怨不断，业主大会表决后一度选聘出新物业公司。然而，因交接问题和成本测算争议，新物业临时变卦不来了。2024年7月底，老物业撤出，新物业爽约，小区一夜之间陷入停水停电、垃圾堆积成山的混乱境地。地区工委火速请来应急物业救场。可眼看六个月服务期将尽，小区未来何去何从？这成了北苑中街社区党委心头沉甸甸的巨石。

无独有偶，那边央产小区北苑五号院五区，因为“三供一业”移交没完成，也深陷泥潭。新街坊第二社区党委书记燕娟点破症结：产权单位责任不清、扯皮不断。三年前好不容易请来的物业公司，最终也决定撤场了。为啥撤？项目部负责人倒苦水：收缴率看似不错，有85%，居民也挺认可，可难敌收费低廉、开支庞大，连年亏本，实在撑不住才走的。虽有市属国企首华物业前来提供应急服务，然而应急期一旦结束，如何保障小区物业免于陷入管理真空状态，刻不容缓。

物业服务质量和成本这道微妙的平衡题，妥妥成了城市小区物业更替的关键“变量”，基层政府、社区和居民可都看得真真儿的。

设等式：多元协商，求解最优“答案”

物业服务的“质”和“价”怎么摆平？成了破题的核心“等式”。北苑中街社区党委书记张磊介绍，面对城市绿洲居民通过12345市民热线集中“轰炸”的换物业诉求，社区把它搬上了“和得来”议事会的台面，引导业主依法维权。跟多家物业公司一接触，现实很骨感：市场化物业都喊着要大幅提价，应急物业也拒绝按现有标准“转正”。居民们这才咂摸出味儿：“尊重市场规律”、“实现质价相符”才是解题的金钥匙。