（转自：大公馆）

01

老铁们，差不多得了！

没事儿别老问我购房贷款“什么时候能商转公”，“什么时候能商转公”。

我哪知道什么时候…

能转！必须能转！转的就是商贷变公积金贷！

就在前两天，7月2日一早，广州市住房公积金管理中心鸟鸟悄悄地发布了一则文件。

我一看文件title：《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿），当时就不困了！

关于具体内容，咱们不走流程了，直接给翻译成大白话，多少有点一言难尽。

为啥呢？你要算算账，后脑勺都能乐：

之前在广州买房做商贷，且目前还没结清的那部分余额，可以全部转为公积金贷款，利率跟着公积金贷款利率走。

我一查，现在广州首套房存量商贷利率3.2%，首套公积金贷款利率2.6%，整整差了60个基点。

可是再看看能转操作层面能转公积金的情形，瞬间乐不出来了：

1、要在广州公积金开户且缴满5年以上；

2、原商贷已放款5年以上，且申请转公积金贷的前24个月内不得有逾期记录；

3、必须是本人家庭在穗唯一住房，已取得房产证，不存在查封、保全等情形；

4、在全国范围内，未使用过公积金贷款，包括贴息贷、商转公等，有这些个记录都不行；

5、当初买房必须是纯商贷，公积金组合贷款以及用于非购房用途的房屋抵押贷款，也不行；

6、商转公申请最高额度，不超过总房款的60%，个人公积金最高80万、夫妻双方160万，二胎家庭最高224万。

7、借款人年龄和贷款期限之和不超过退休年龄后5年，且不得超过68岁。

8、以上这些个条件您都满足了，也得给您发放商贷的银行“点头”才能转。

9、银行点完头，还得看当地公积金监测额度。 个贷率低于75%时启动商转公贷款、达到85%及以上采取限制措施、个贷率达到90%及以上时暂停商转公。

有没有广州的靓仔靓妹，符合上述条件的？说说你们的感想。

反正看完这么多限制性条款之后，我是啥也不敢想，第一反应想起了保时捷Macan：

那咋？它那个车丐版的这没有那没有，人送外号“毛坯车”；

四舍五入，您这个商转公的政策限制老多，您这“毛坯贷”？

就连好些个广州当地业主也忍不住吐槽——

虽然是个征求意见稿，但您这意见征求得似乎是有亿点苛刻了…

02

就目前的情况看，尽管广州这波商转公看似天降福利，但细看各项条条框框，门槛确实不低。

而广州之所以选在这个时候开闸商转公，主要出于以下几个方面的考量——

首先，全国一盘棋，广州不能掉队。

尽管国家层面至今还没有白纸黑字地推出统一的商转公政策，但我们从既有政策上依然能够找到些蛛丝马迹——

早在2024年四季度，国家层面就已经打出了“四个取消、四个降低、两个增加”与“一城一策”组合拳。

四个取消是指取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，具体来说就是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

两个增加，指通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；扩大“白名单”项目的信贷规模。

而“一城一策”，目的就是为了把政策终端的主动权下放到具体地方，让各城市能结合自身实际出政策。

以上，无疑奠定了今天放水的大环境。

进入2025年以后，国家先后出台了《关于优化住房公积金制度的指导意见》——

明确允许灵活就业人员缴存公积金，简化提取手续，为地方“商转公”扩大覆盖范围提供依据。

与此同时，央行还同步下调公积金贷款利率，目前首套5年以上利率降至2.6%，直接降低“商转公”后的还款压力。

看到这儿，其实不少老铁就已经明白了，像广州以及之前其它城市推动的商转公，那妥妥的属于顺势而为啊！

其次，最近广州楼市的表现属实需要政策面加码。

广州全市新建商品住宅网签32861套，网签面积3644019㎡，同比分别上涨16.97%和17.31%。

随着房地产相关利好政策的陆续推出，今年3月网签规模达到近期高峰后，4月出现短暂性回落，到了5、6两月则再次持续走高。

但需要注意的是，去化流速最快的前20%楼盘包揽了60%以上的销售规模，剩下的80%市场份额占比不足40%。

无论是主城区内的分化，还是主城区与非主城区的分化都十分明显，像荔湾区的去化周期目前在13个月左右，而番禺区去化周期要21个月左右；

到了增城、从化、花都和南沙，新房去化周期则分别达到约24个月、20.5个月、24个月和20个月。

看上去，广州不少区域去化周期与1年前甚至2年前相比都有肉眼可见的缩短，但这里面有两个问题不得不深思——

其一，二八分化相当严重，前期位置优越、配套给力、房产品能打的那些楼盘，容易被一揽子救市组合拳带动，政策一出，效果明显。

短期内广州新房市场很可能走到了一个相对吃劲儿的阶段，现实来讲，政策端还得加码。

其二，上半年广州涉宅地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿，是去年同期64.78亿成交金额的三倍以上。

现在的土拍一直在贯彻着“缩量提质”的思路，在这种情况下，广州也需要为下一阶段土拍保持势头提前做好铺垫。

更重要的是，推动商专公，最立竿见影影响的是广州的二手房持有者。

根据广州市房地产中介协会监测显示：

2025年上半年，广州二手住宅共成交56613套，同比上涨约13%，为2022-2025年上半年成交量的高位，按区域来看，黄埔、海珠、番禺、增城和南沙均保持稳中有升。

但我们必须还要看到：

2025年上半年，广州二手住宅网签均价27390/㎡，同比下跌4%。

这只能说明，二手房市场仍未走出以价换量。

在这种情况下，稳步推进商转公降低买入成本和持有成本，确实对存量房市场有不小的正向带动作用。

03

利率直降0.6%，月供立减，长期省下几十万真金白银…

靓仔靓妹可能忍不住要问了——

既然商转公有这么多实实在在的好处，那为啥广州这一把商转公，搞出这么多堪比“通关文牒”的条条框框呢？

要理解这个事儿，咱就得说一说两个扎心又现实的真相：

一方面，公积金池子，真的快被舀干了！

这绝不是危言耸听，而是悬在广州乃至全国许多城市公积金管理中心头顶的“达摩克利斯之剑”。

截至2024年底，广州住房公积金缴存额为1312.54亿，同比增长4.88%。

全市269.52万名缴存职工提取1132.68亿元，提取额同比增长10.55%；

提取额占当年缴存额的86.30%，比上年增加4.43%。

也就是说，提取额增速比缴存额增速快了一倍不止，更何况提取额占当年缴存额已经超过了85%的警戒线！

在这种情况下，开闸商转公相当于给一个本已“高水位运行”的水库再开一道巨大的泄洪口！

不设置严格的“闸门”控制流速，整个公积金体系的流动性、安全性就会面临考验，最极端的情况就是，导致相当一部分人商转公根本转不了。

所以，我们这次在广州市新出台的（征求意见稿）里看到的那些个“缴满5年”也好、“原商贷满5年”也好、“唯一住房”也好、“未使用过公积金贷款”也好——

核心目的就是一个：精准筛选，控制流量，谨防挤兑！

另一方面，银行的奶酪，动起来也是真的肉疼！

如果说，公积金中心担心的是“池子干了”，那发放商贷的银行，看到这份（征求意见稿）时，下意识的担心大概率会是“利润少了”。

常看咱们号的老铁们，一定都对当前我国银行业1.43%的平均净息差和1.8%的净息差警戒线烂熟于心。

事实上，截至今年一季度末，超过85%的A股上市银行净息差都低于1.8%。

房地产商贷，在银行的资产负债表当中扮演着无可替代的角色。

截至2025年一季度末，大型银行房地产贷款占比普遍较高。

小银行不赘述了，说几家大咖感受感受——

建设银行28.5%、工商银行26.7%、农业银行25.9%、中国银行23.4%、招商银行21.8%的贷款业务为房地产商贷。

毋庸置疑，房地产商贷为银行提供了稳定的利息收入来源，部分银行的房地产商在贷利润贡献方面的占比甚至能干到15%朝上。

截至2024年末，个人住房贷款余额达38.19万亿，占房地产贷款余额的71.36%，是绝对大头儿。

就这么个情况，换哪家银行来了，遇到商转公（利率直降0.6%）也不淡定了。

站在银行的角度看，商转公？这是在打我最优质的核心资产主意啊…

银行内心最最真切的OS大概率会说——

都说公积金中心没余粮了，你以为我的余粮就那么充裕吗？

所以，咱们在最新出台的政策（征求意见稿）里看到，明确要求必须“原商贷银行同意”，很明显就是在考虑银行的感受。

说句公道话，推动商转公也好，扩大公积金贷款受益范围也好，确实有利于用真金白银给广大购房者减轻经济负担；

但无论是公积金管理中心也好，还是商业银行系统也好，都要考虑其显示情况与合理诉求。

不然，哪一个环节玩不下去，真金白银的利好也不会顺顺当当地持续下去。

我相信，那绝对不是政策的真正诉求，也不是老百姓真正想看到的。

如此来说，只要政策执行到位、相关监管完善，不该花的钱不花，不该出的故事不出…