（转自：地产冲冲冲）

核心观点：新房成交面积环比增长，多地力推商转公贷款

本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积同环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨。国内信用债发行规模同环比上涨。天津土拍市场火热，最新15宗住宅用地出让中，河西区1宗地块溢价10%以上成交，其他地块均以底价成交，15宗地块共收金87.77亿元。2025年至今销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

政策端：定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款

中央层面：住建部：调研组要求，要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待。要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

地方层面：广州：拟推商贷转公积金贷款政策，降低房贷利率。住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。海南：计划推公积金新政，新增个人房贷“商转公”贷款方式，拟将商转公贷款方式设置为“带押直转”和“自筹结清”两种方式。

市场端：土地成交面积同比下降，天津土拍市场火热

销售端：根据房管局数据，2025年第27周，全国68城商品住宅成交面积368万平米，同比下降32%，环比增加38%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达6746万平米，累计同比下降8%。2025年第27周，全国20城二手房成交面积为184万平米，同比增速-10%，前值-4%；年初至今累计成交面积5311万平米，同比增速+10%，前值+10%。

投资端：2025年第27周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2786万平方米，成交土地规划建筑面积3241万平方米，同比下降19%，成交溢价率为7.8%。一线城市成交土地规划建筑面积72万平方米，同比下降47%；二线城市成交土地规划建筑面积1399万平方米，同比下降13%；三线城市成交土地规划建筑面积1770万平方米，同比下降22%。天津：共15宗涉宅用地出让，其中河西区1宗地块溢价10%以上成交，其他14宗底价成交，共收金87.77亿元。

融资端：国内信用债发行规模同环比增加

2025年第27周，信用债发行89.5亿元，同比增加606%，环比增加63%，平均加权利率2.34%，环比持平。信用债累计发行规模1850.9亿元，同比减少16%。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

1、定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款

中央层面：住建部：调研组要求，要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待。要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

地方层面：（1）武汉：将《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中“优化新建商品房项目审批服务”及《关于持续促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中“给予阶段性购房优惠支持”两项政策，适用期限延至2025年底。（2）合肥：调整住房公积金缴存基数和比例，住房公积金缴存基数上限为30540元，单位和职工个人月最高缴存额分别为3664元，双边最高缴存额为7328元，较去年增加178元。缴存基数下限按合积〔2023〕2号通知执行。缴存比例为5%-12%，每年可调整一次。（3）广州：拟推商贷转公积金贷款政策，降低房贷利率。住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。（4）海南：计划推公积金新政，新增个人房贷“商转公”贷款方式，拟将商转公贷款方式设置为“带押直转”和“自筹结清”两种方式。（5）苏州：市自然资源和规划局发布2025年度市区建设用地供应计划，供应计划总量为1745公顷，同比下降14.5%。其中商品住宅用地仅166.7公顷（占比9.6%），同比减少9.9%；工矿仓储用地占34.8%（607公顷），公共用地占比提升至53.4%。上半年仅完成全年涉宅用地指标的39%，成交12宗地110.5亿元，下半年需加速供应102公顷住宅用地才能达标。

2、 销售端：新房与二手房成交面积环比增长，同比下降

2.1、68大中城市新房成交面积环比增长，同比下降

根据房管局数据，2025年第27周，全国68城商品住宅成交面积368万平米，同比下降32%，环比增加38%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达6746万平米，累计同比下降8%。

根据房管局数据，2025年第27周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-8%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-19%、-23%、-52%，年初至今累计增速12%、-7%、-96%。

2.2、20城二手房成交面积同环比下降

2025年第27周，全国20城二手房成交面积为184万平米，同比增速-10%，前值-4%；年初至今累计成交面积5311万平米，同比增速+10%，前值+10%。

3、投资端：土地成交面积同比下降，天津土拍市场火热

2025年第27周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2786万平方米，成交土地规划建筑面积3241万平方米，同比下降19%，成交溢价率为7.8%。一线城市成交土地规划建筑面积72万平方米，同比下降47%；二线城市成交土地规划建筑面积1399万平方米，同比下降13%；三线城市成交土地规划建筑面积1770万平方米，同比下降22%。广州：2宗涉宅用地出让，分别位于白云区、荔湾区，总建设用地面积102633.7 m2，总规划建筑面积125340m2，总起始价24.96亿元。最终2宗地块均底价成交，共收金24.96亿元。武汉：5宗涉宅用地出让，其中长江新区2宗，武昌区、汉阳区、江岸区各1宗，总土地出让面积175521 m2，总规划建筑面积352259 m2，总起始价24.457亿元。最终3宗地块底价成交、2宗溢价成交，共收金28.997亿元。天津：共15宗涉宅用地出让，其中河西区1宗地块溢价10%以上成交，其他14宗底价成交，共收金87.77亿元。成都：1宗42亩宅地出让，位于金牛区金府路555号，属于西南交大板块，总用地面积27754.71 m2， 规划建筑面积69386.77 m2，容积率2.5，起始楼面价16300元/ m2，折合起始总价11.31亿元。由中能建以楼面价20200元/ m2斩获，折合总价17.48亿元，溢价率23.93%。石家庄：3宗住宅用地出让，其中裕华区1宗、桥西区2宗，总建设用地面积84359.39 m2，总规划建筑面积168718.8 m2，总起始价8.94亿元。最终3宗地块均由万科联合河北润德集团以底价8.94亿元竞得。北京：一宗延庆区宅地出让。北京市延庆区延庆新城YQ00-0205-0001地块R2二类居住用地，编号京土储挂（延）[2025]023号，土地面积22306.634 m2，总建筑规模36136.747 m2，该地块最终由中建方程以底价5.6亿元竞得，成交楼面价15626元/ m2，溢价率0%。 

4、 融资端：国内信用债发行规模同环比增加

2025年第27周，信用债发行89.5亿元，同比增加606%，环比增加63%，平均加权利率2.34%，环比持平。信用债累计发行规模1850.9亿元，同比减少16%。

5、一周行情回顾

板块表现方面，本周（2025年6月30日-7月6日，下同）房地产指数上涨0.29%，沪深300指数上涨1.54%，相对收益为-1.25%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：南国置业、南山控股、珠江股份、皇庭国际、财信发展，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为亚太实业、数源科技、深振业A、荣丰控股、新湖中宝。

6、投资建议：维持行业“看好”评级

本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积同环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨。国内信用债发行规模同环比上涨。天津土拍市场火热，最新15宗住宅用地出让中，河西区1宗地块溢价10%以上成交，其他地块均以底价成交，15宗地块共收金87.77亿元。2025年至今销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《新房成交面积环比增长，多地力推商转公贷款》

对外发布时间：2025年7月6日

报告发布机构：开源证券研究所

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