2025.07.03

作者 | 第一财经 郑娜

2025年上半年，在政策利好、“小阳春”的带动下，深圳楼市交出一份积极回稳的答卷。机构统计数据显示，2025年上半年深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%；其中，一手房成交量同比增长超4成，二手房亦有3成的增幅。

深圳贝壳研究院认为，预计下半年楼市政策保持宽松，叠加 "金九银十" 传统销售旺季及年底冲刺节点的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。

去化周期降至新低

根据乐有家研究中心统计数据，2025年上半年，深圳一二手住宅合计网签51104套，同比上涨38.8%。其中一手住宅网签（预售+现售）21873套，同比增长41.8%，二手住宅网签29231套，同比增长36.6%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从同比表现来看，深圳在国内点状热度的城市中，是最典型的代表，回升幅度最大的城市之一。

上半年，房企推盘积极性较弱，整体供应量走低，前6个月合计供应新房约17232套，同比下降超44%；新房住宅供应约14983套，同比下降超45%。为冲刺五一销售节点，新增供应在4月时集中放量，其他月份供应量偏低。

新增供应明显减少，房企将更多精力集中于去化在售项目。与此同时，受到多项利好楼市政策的影响，购房者入市意愿上升，推动部分热度较高的项目去化加快。

贝壳研究院数据显示，上半年深圳新房共成交31074套，同比增长近8成；其中，新房住宅成交21867套，同比增长49.3%，环比下降36.2%。

具体来看，上半年，深圳市场共有三个项目实现“日光”，包括龙岗阅云境广场、龙华红山华府、光明满京华金硕悦府。其中，位于光明区的新盘满京华·金硕悦府于6月29日开盘，共81套房吸引了326组购房者，开盘约一小时即官宣售罄。

好房子、好价格是许多新房热销的核心要素。乐有家研究中心数据显示，6月深圳新房网签TOP10排行榜中，各区品质刚改及改善好房入围居多，网签均价多在5万-8万元/平方米左右，多属于品质较好的改善项目。同时，6月份，1000万以上豪宅成交占比提升3.8个百分点，豪宅客户加速抄底。

值得注意的一个现象是，现房在成交中占比正在提升。乐有家数据显示，在上半年成交的2.18万套新房住宅中，现房共有6745套，网签占比为30.9%，相较2024下半年上涨了6.3个百分点。6月单月，现房网签占比更是达到了42%。现房时代正在来临。

新增供应减少，成交量放大，深圳市场的可售库存有所下降，去化周期再下探。据深圳贝壳研究院，6月末，深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5个月，达到近四年同期新低。

二手房呈“凸型”走势

上半年的深圳二手房市场也表现颇为活跃。根据深圳市房地产中介协会统计，二手房买卖合同共计录得35106套，较2024年上半年同期增长30.7%。

深圳二手房市场整体呈“凸型”走势。上述机构指出，春节假期结束后，二手房市场快速回温，使得“金三银四”成色足，3、4月单月成交量分别为7703套、6597套。随后受季节性影响波动回落，但6月单月仍录得5546套，环比下降3.2%，同比增长4.5%，超过业内公认的5000套荣枯线。

刚需在目前的二手房市场上占据主导地位。2025年上半年，成交小于90平方米的房源占总量55.9%，小面积房源仍是市场成交主力。

另据贝壳研究院统计，上半年成交套数超20套的小区达到411个小区，同比增长59.3%。其中，龙岗共有108个小区达到这一成交量，位列深圳各区之首。该机构表示，龙岗小区数量多、供应量大、价格便宜，一直是刚需的福音，也是深圳当之无愧的二手房成交大区。

值得关注的是，上半年在售二手房规模呈上涨的趋势。据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，截至6月底，深圳市有效在售二手房源73858套，环比增长2.9%。从月度走势看，在春节假期复工后，市场二手房在售量呈现持续增长态势，业主出售意愿在增强。

整体来看，2025年上半年二手房月均录得量达5851套，市场在政策支持、市场需求释放等多重因素推动下保持了活跃态势。

深圳市房地产中介协会认为，在中央强调“止跌回稳”的大背景下，下半年市场有望继续保持平稳发展。但目前深圳二手房市场仍处于“以价换量”阶段，业主议价空间有所提升。根据乐有家门店成交数据计算，6月深圳二手房成交均价为6.03万元/平方米，环比小幅下降1.5%。

上述机构认为，当前市场面临一定的不确定性，仍需要积极楼市政策来巩固消费者信心。

李宇嘉预计，下半年，深圳市场将继续保持同比相对稳定的态势，即一二手加总的需求保持同比稳定，其中一手有综合性价比高的好房子带动，二手有庞大的刚需带动，购房基础能维持一定的体量。在新房端，预计“好房子”将带动新房交易点状回升，明星高质价比楼盘带动个盘热度高。