文 | 张馨仪

6月30日，青岛西海岸新区的土地市场迎来了一场标志性交易——唐岛湾核心区一宗低密海景地块以4.46亿元成交，楼面价13028元/㎡，创下西海岸涉宅用地单价新高。这一价格不仅超越了此前建大悦海地块的12387元/㎡纪录，更意味着西海岸楼市正式进入“1.3万+/㎡”地价时代。  

核心区的区位，是这块地最大的竞争力。它位于漓江西路南、罗浮山路西，距离“海上西湖”唐岛湾仅500米，与国家AAAA级旅游景区金沙滩风景区相距约3.5公里。在青岛“向海发展”的城市战略下，这种一线海景资源在主城区较为难得，而西海岸作为国家级新区，其海景资源的开发仍处于价值洼地阶段。地块周边环绕着齐鲁第一实验小学、珠江路小学东校区、上戏青岛校区等优质教育资源，以及城市传媒广场等商业配套，形成了“海景+学区+商圈”的黄金三角价值支撑。

这块地的故事，远比数字更耐人寻味。它曾是恒大金沙滩二期的一部分，因企业债务危机而闲置，最终被政府收回并重新规划——从纯商业用地调整为住宅+商业+绿地混合用途。这一调整，既避免了土地资源的浪费，又精准迎合了市场需求。毕竟，在当下的楼市环境下，低密住宅的去化能力远胜于商业综合体。  

这样的调整，为唐岛湾注入了全新的价值基因。近年来，低密社区、海景资源、文化属地性成为高端产品的三大核心价值点。深圳润玺花园项目通过分解塔楼形态创造错动交叠的“空中花园”，将生态公园与商业配套融入生活轨迹；而青岛本土标杆项目如海信君澜则通过极简建筑线条与崂山自然景观的呼应，打造出“隐奢”风格，成为青岛高端市场的现象级作品。如今，单纯的地段价值已不足以支撑高端项目溢价，必须通过产品创新与生活方式营造实现价值升级。

因此，当下房企的拿地逻辑，也在悄然变化。城发集团并非首次出手，公开资料显示，2025年2月，该公司曾以3.09亿元竞得珠江路南一宗商住地块，楼面价6245元/㎡。时隔仅四个月，其在唐岛湾地块的拿地单价直接翻倍，这一激进策略背后，反映出房企对核心区高端住宅市场的强烈信心。

城发集团此次高价竞得唐岛湾地块，其产品定位明显对标头部房企成熟的低密豪宅开发模式。1.1的容积率为产品设计提供了极大发挥空间——可引入空中花园、岛式入户、森系景观等创新元素；而18米的限高则避免了高层住宅的压抑感，有利于营造私密尊享的社区氛围。考虑到西海岸目前缺乏真正意义上的“塔尖作品”，这一项目有望填补市场空白，成为区域豪宅新标杆。

从更宏观的视角看，房企在西海岸的布局呈现出明显的梯度分化特征：核心区(唐岛湾、金沙滩)主打高端改善，地价屡创新高；次核心区(灵山卫、辛安)以刚改产品为主；外围片区(胶南、董家口)则承担刚需外溢功能。这种分化与西海岸“东城提质、西城扩容”的空间战略相呼应——东部城区(开发区、唐岛湾、金沙滩)到2035年的规划显示，其居住面积变化不大，潜在供应极其有限；而西部城区(胶南、风河两岸)则拥有接近东部两倍的居住面积，是未来城镇化主战场。

在城市化下半场，核心区稀缺土地的价值将被持续重估，而房企的竞争焦点，也从规模扩张转向产品力与区位的精准匹配。这块地的成交，是否会进一步推高西海岸的房价预期？又是否会加剧市场的两极分化？答案或许在未来几年才能揭晓。但可以确定的是，唐岛湾的这次土拍，不仅是数字的刷新，更是城市价值的一次重新定义。