行业近况

本周（2025年6月23日至6月27日）中证REITs全收益指数下跌1.38%，价格指数下跌1.46%。C-REITs市场总市值收于2061亿元，受益于一单扩募份额及两单新发项目上市，总市值仅环比下降0.24%。

评论

二级市场有所回调，新发项目仍涨停。本周产权REITs流通市值加权总回报为-1.40%，华安外高桥REIT、华夏金茂商业REIT跌超5%，但周内新上市的两单项目上市首日仍涨停。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.61%，3单交通基础设施REITs跌超5%。各板块均有回调，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.09%（能源）、-1.17%（仓储物流）、-1.18%（消费）、-1.29%（市政环保）、-1.50%（产业园）、-1.81%（保租房）、-2.21%（高速公路），高速公路板块连续第二周领跌。本周市场整体成交活跃度指标环比变动不大，日均成交额5.79亿元、日均换手率0.61%。

估值比价压力有所缓解。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔39bps至249bps，其中高速公路板块走阔58bps，市政环保板块走阔12bps。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔5bps至209bps，与中证红利指数股息率的负息差环比收窄3bps至-197bps。

关注发行层面政策动态。即将认购缴款的创金合信首农REIT、华夏华电清洁能源REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT的网下询价区间上限分别为拟募集单价的+25%/+20%/+20%/+20%，历史上仅华夏中国交建REIT和国泰君安临港创新产业园REIT的网下询价区间上限溢价大幅高于15%。我们认为更宽的询价区间有利于促进市场化价格发现，但投资者需注意后续发行价相对拟募集单价的溢价率可能高于历史水平，或影响二级交易空间。6月27日，上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理》，深交所发布《关于公开募集基础设施证券投资基金非定向扩募业务功能上线启用的通知》，对扩募相关流程及信披要求进行了细化的指引，我们于图表2总结十大关注点，聚焦扩募方式、定价、限售及除权安排，我们认为扩募相关要素、节点的细化有望为市场带来更为丰富的交易博弈机会。

后续关注：扩募项目推进情况；利率市场变化；项目经营情况。

扩募推进进度不及预期；利率波动超预期；项目经营波动超预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：历史发行项目网下询价区间相对拟募集单价折溢价情况

注：数据截至2025年6月30日

资料来源：Wind，上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：2025年6月27日扩募相关政策文件十大关注点

注：以上政策文件依次来源于： https://www.sse.com.cn/lawandrules/guide/reits/c/c_20250627_10783280.shtml； https://www.szse.cn/marketServices/technicalservice/notice/t20250627_614641.html。

资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表3：在审/待发项目情况

注：数据截至2025年6月29日资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表4：6月20日至6月27日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q1YTD累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年一季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2025年预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于各最近4个季度累计可供分配金额计算，未披露满4个季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年6月27日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2025年6月27日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年6月27日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年6月20日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年6月27日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2025年6月27日；2）基于自由流通份额计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2025年6月27日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：各资产类型REITs现金分派率对比

注：1）数据截至2025年6月27日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：近期部分REITs相关政策与新闻动态

注：以上动态依次来源于： http://www.qinghai.gov.cn/xxgk/xxgk/fd/zfwj/202506/t20250624_279298.html； https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202506/content_7029284.htm； https://www.sse.com.cn/lawandrules/guide/reits/c/c_20250627_10783280.shtml； https://www.szse.cn/marketServices/technicalservice/notice/t20250627_614641.html。

资料来源：青海省人民政府，中华人民共和国中央人民政府官网，上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表12：产权REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年6月27日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：经营权REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：仓储物流REITs分派率与利差走势 

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：市政环保REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：产业园REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：高速公路REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：保租房REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：能源REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：消费REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年6月27日 资料来源：Wind，中金公司研究部

本文摘自：2025年6月30日已经发布的《公募REITs周报（6.23-6.27）：市场有所回调，发行与扩募规则有所细化》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008

张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713  

杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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