2026年8月28日，多个部委集中发布了三份事关房地产基础制度改革的重磅文件。政策提振下，如何看房地产行业的长期价值？

制度性改革或重塑行业发展

1、销售制度变革：现房销售加速

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要内容为完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售和加强政策措施协同。分析称，此前住建部即多次明确表示推进现房销售制度，旨在从根本上防范交付风险。2025年，全国商品住宅销售面积和销售金额中的现房占比分别为32%和27%，分别较2021年提升22和18个百分点。

2、信贷制度优化：缓解购房与开发压力

当日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，受市场关注的重点内容为：一是将个人住房贷款的最高期限延长至40年，合理提升购房人的贷款能力；二是建立开发贷款主办银行制度，为项目公司提供合理信贷支持。

3、资本市场支持：补齐资本金短板

证监会也于同日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，从资本市场维度对支持房企融资、防范化解风险作出系统安排。分析称，传统信贷在本质上增加负债、放大杠杆，或难以从根本上改变资本结构；资本市场通过支持上市房企再融资、并购重组、REITs扩募、不动产私募投资基金等权益类和中长期资金工具，有望推动房企在降杠杆的同时盘活存量资产。

有分析认为，随着房地产市场进入新发展阶段，在推动行业高质量发展、加快构建房地产发展新模式等方面可能持续发力。

当下看好房地产的长期逻辑

综合机构分析，在行业新旧模式转换的背景下，当前板块估值处于历史相对低位，为长期投资者提供了关注窗口，具备核心竞争力的龙头企业或更值得关注。

1、政策合力催化

近年来密集出台的房地产政策分为两条主线：一是提振需求，如优化限购措施、放宽公积金贷款申请和公积金提取场景、提供购房补贴等，刺激市场需求；二是控制供给，主要是限制土地出让、强化资金监管、推广现房销售，避免供给增加。两者的共同目标都是化解房地产市场供过于求，稳住房地产市场。

2、核心城市房价韧性凸显

尽管全国市场仍在筑底，但一线城市房价已展现出显著的韧性。2026年7月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，已连续5个月保持环比上涨态势。

租金企稳也为房价提供了基本面支撑。一方面，我国7月百城租金回报率已达到2.48%，接近2.6%的公积金贷款利率，基本回到2.4%-2.8%的合理区间；另一方面，7月中指50城租金指数月环比为0.13%，涨幅较6月走阔。租金止跌叠加租金回报率回到合理区间，或意味着多数城市房产的居住价值和价格已基本匹配。

3、行业格局或重塑

预售模式下，房企依靠前期回款快速滚动拿地、扩张规模，高杠杆、高周转成为行业常态。推行现房销售，则会拉长房企的资金回笼周期，对企业的资金实力、运营能力、产品打造能力将提出更高要求。

随着现房销售的推进，聚焦核心城市、注重产品品质的开发企业，以及口碑良好、运营服务能力突出的轻资产管理企业，将更有可能赢得竞争优势。

4、估值处于历史相对低位

经过近年来的持续调整，目前房地产板块估值已处于历史相对低位。以中证内地地产主题指数（000948.CSI）为例，根据Wind数据，截至2026年8月29日，该指数市净率（PB）为0.54，处于指数发布以来1.25%的分位数水平。

房地产ETF银华（159768）作为跟踪中证内地地产主题指数（000948.CSI）的ETF产品，或为投资者提供了关注行业复苏的工具。对比中证全指房地产指数，中证内地地产主题指数在估值、集中度方面具备鲜明特征。

两大地产指数指标对比

·估值更低，弹性或更大：相较中证全指房地产指数，目前市净率水平更低，或具备相对更高的估值性价比。

·聚焦龙头，资金利用率高：指数成份股集中度高，聚焦我国房地产行业龙头，或有望充分受益于行业集中度的提升，资金利用率或更高。

对于希望关注房地产行业回暖趋势的投资者，在符合自身风险承受能力的前提下，可关注房地产ETF银华（159768），或可助力一键把握地产龙头，力争捕捉政策与市场共振带来的修复机会。

投资有风险，投资需谨慎。基金是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。

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