北京市顺义区后沙峪镇观林阁小区是一个建成十余年的混合型小区，近日因一纸停车收费通知陷入争议。自6月1日起，该小区正式实施新的停车管理方案，核心内容为：小区业主免费停车，而租户（包括公租房承租人）则需每月缴纳100元的停车费。

这一“业主免费、租户收费”的差异化政策，在提倡“租购并举”“租购同权”的背景下，引发了部分公租房租户的质疑。记者了解到，该小区有几十户公租房租户，收费管理究竟是小区业主依法行使自治权的正当行为，还是业主自治与承租人平等使用之间的一场“正面碰撞”？有事儿@新京报记者接到市民相关反映后，对此事进行了实地调查。

“为什么租户要被当作外来人对待？”

观林阁小区属于顺义区后沙峪板块，于2013年建成，共有11栋楼，混合了回迁房、商品房以及公租房等。小区共有731个停车位，其中地上116个、地下615个。居民表示，自入住以来，小区地上及地下车位均未收费，车辆进出自由。

上述由“后沙峪镇观林阁小区业主委员会”和“北京顺裕物业管理有限公司”发布的通知贴在小区各处。通知称，经业主大会投票表决，通过了观林阁小区停车场收费管理方案。方案明确，小区启动车辆收费管理系统，收费标准划分为两类：业主车辆不收费，租户及外来车辆采取收费管理。

顺义区后沙峪镇观林阁小区，公告栏贴出启动停车收费管理的通知。新京报记者 耿子叶 摄

收费标准方面，租户及长期停放车辆，同一户内第一辆车100元/月，第二辆车起每辆车150元/月；临时车辆进入小区2小时内免费，2小时以上1元/半小时，以此累计计费，上不封顶。

观林阁小区公租房房源分散在各楼栋中，属于典型的“插花”式。据了解，有几十户公租房承租人在此居住，包括机关及企事业单位的职工等。

“这不仅是钱的问题，还是一种歧视。”在观林阁居住了四年的公租房承租人李女士对收费方案表示不解，“我们缴纳的租金并不比市场价低多少，而且国家一直在提倡‘租购同权’，为什么在停车这种基础配套上，我们要被当作外来人对待？”

另一位公租房承租人贾先生告诉记者，他在该小区住了三年多，对突然要交停车费感到难以接受。“我的租房合同里根本没有提停车费的事儿，现在突然说要收钱。”他指出，公租房是政府保障性住房，租户本身属于政策照顾对象，“要交大家都交，要不交都不交，凭什么只收租户的钱？”

租户质疑：管不好的车位靠收费来管？

近日，记者来到观林阁小区，当时临近下班高峰期，小区地面停车位已有部分停车。记者在走访中还看到，该小区地下车库入口处设立明确标识——“地下车库未验收，不具备使用条件，人员及车辆禁止入内”。然而，在记者观察期间，不时有车辆进出地下车库。

观林阁小区，不时有车辆进出地下车库。新京报记者 耿子叶 摄

根据停车管理方案以及物业人员的说法，此举旨在解决长久以来的“停车难”问题。方案中提到，近年来，小区内车辆激增，因小区建设较早，开发建设时是按总户数1166户以0.5的比例设计的车位。目前小区停车位仍不能满足停车需求，许多住户不得已将车辆停放在非机动车停放区域，给住户出行带来了诸多不便及安全隐患，造成小区的管理难度加大。

“观林阁小区所有车位都是共用的，没有业主购买的车位，也没有公租房的配套车位。”物业工作人员表示。对于小区居民登记在册的车辆数目，以及停车位是否存在缺口，物业工作人员未给予明确答复。

他向记者表示，“在后沙峪，我们这个小区是收费相对晚的。以前周边村里的车、办事的车都往我们这儿停，导致业主回来没地方停车。自从收费并清理外来车辆后，业主晚上回来基本都有车位了。”

承租人李女士对此有不同看法。她表示，从自己在小区居住多年的实际情况来看，车位是够用的，只是位置远近的问题。以前不收费的时候，有一次下大雨，许多外面的车还停到地下车库空余车位上躲雨。

对于小区的日常管理，有租户也提出了质疑。“常常有一辆车占两个车位的情况，导致有车位也没法停。”贾先生认为，停车问题的核心在于管理缺位，“物业如果真正把管理做到位，车位划好了，一车一位，长期占车位的，去联系车主，引导居民规范停车，外来车辆登记清楚，那很多问题自然就解决了。现在一刀切搞收费，说到底是让租户为管理上的懒政买单。”

各方回应：物业照章执行，租购同权未明确落实到停车费

面对这一现状，记者采访了物业、公租房运营单位及住建部门，各方表态揭示了问题的复杂性。

观林阁小区的物业公司为北京顺裕物业管理有限公司，其相关负责人表示，物业为执行者而非决策者。物业工作人员向记者出示了业主大会的决议，称该方案经过了严格的投票程序，符合《中华人民共和国民法典》规定的“双三分之二”参与表决及“四分之三”同意的要求。

“我们是干活的部门，业主大会通过了，我们就得执行。”物业人员强调，只要没有产权证，无论是市场租户，还是公租房租户，一律视为租户进行收费。

作为观林阁小区公租房的运营单位，北京市燕顺保障性住房投资有限公司（以下简称燕顺公司）相关负责人表示，观林阁小区的公租房属于“散房”或“插花”项目，并非整栋、整小区配建。“关于车位问题，我们没有参与权，也没有决定权，只能服从小区的统一管理。”

当被询问是否参加业主大会参与投票时，燕顺公司相关负责人表示，其收房时间较晚，且这种“插花”项目在建规上并未要求配备停车位，因此在社区议事中缺乏话语权。

不过，李女士在和村委沟通中了解到，燕顺公司相关负责人参与了相关业主大会，并参与了投票。“如果是代行投票，但我作为被代表的租户，从未收到过关于管理办法的意见征集。”李女士说。

观林阁小区地下车库。新京报记者 耿子叶 摄

记者致电北京市住建委咨询相关政策，住建委工作人员回应称，从行业管理角度，目前并无明确的政策规定公租房租户必须在停车收费上享受与业主同等的优惠。“停车收费是市场行为，只要在发改委备案即可。关于租购同权，停车费暂无具体规定。”

此外，顺义区相关部门的回应是，差异化收费不构成对租户群体的歧视性待遇，具备正当性与合理性。作为保障房单位，燕顺公司也是业主，投票同意了相关规定。对于人才公寓的租户来说，合同里只是约定享受更便宜的租金，没有约定对车位进行优惠。目前，业委会决定对租户收取停车费较为常见。

针对观林阁小区停车费争议，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此类矛盾并非个案，近年来全国多地都出现过商品房配建保障房引发的停车位使用纠纷，矛盾的实质是在资源总量不足的约束下，如何在不同权利主体之间建立公平、可执行的分配规定。

严跃进认为，观林阁小区的争议触及社区治理的核心难题：在停车位这类共有资源的分配中，房屋所有权与使用权所附带的权益边界应当如何划定。通过观林阁小区租户对物业管理提出的质疑，也可以理解为什么小区在提出要收费管理时，租户会出现抵触，由此也暴露出物业管理上还存在缺位。

严跃进同时强调，需要警惕差异化定价被滥用为变相排斥租户的手段。他分析，小区停车位要实行收费管理，那收费的方式、收费的时间、如何定价等要有所商榷。他建议，在明确小区停车位是否收费的前提下，还要确定怎么收，如分梯队收、分阶段收或者设置半年过渡期，对于公租房租客采取一定兜底政策，可以在市场化定价的标准上，采取一定折扣或者根据小区停车位的使用频率进行定价。

观林阁小区共有731个停车位，其中地上116个。新京报记者 耿子叶 摄

“租购同权”在社区治理中的现实困境

观林阁小区的矛盾，表面看是停车费的纠纷，实则触及了当前城市治理中的深层次痛点。

2025年7月，国务院公布的《住房租赁条例》明确提出“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，被业内视为“租购同权”的重要法律支撑。《北京市住房租赁条例》明确提到，北京坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善租购并举的住房政策，支持居民通过租赁方式解决住房问题，改善居住条件。不过，目前相关条例及配套文件均主要围绕教育、医疗、落户等基本公共服务展开，并未细化到小区内部停车收费等具体物业管理事项。

那么，这份“业主免费、租户收费”的决议，在法律上站得住脚吗？记者咨询了北京12348公共法律服务热线。一位接听热线的律师指出，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。法律确实赋予了业主相应权利，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定。该律师说，“公共空间属于业主共有的，小区公共车位首先应当满足业主需要，业主大会决定不给租户免费待遇，经过合法程序，很难在法律上被直接认定为‘违法’。”

也就是说，在现行法律框架下，业主大会的程序合法性没有争议，但问题在于公租房承租人的诉求同样有其依据，他们并非临时访客，而是与业主共享同一片公共空间的长期居住者。他们的困惑在于：倡导“租购同权”的政策，与赋予业主自治权的法律规定之间，为何在具体而微的停车费问题上出现了断裂？

在国家大力推行“租购并举”的背景下，如何将“同权”从口号落实到社区微循环中，恐怕还有一段路要走。“100元虽不多，但今天收了停车费，明天是不是还要在其他公共服务上区别对待？”另一位小区公租房承租人也说出了自己的心声：“如果连停车这种最基础的配套服务都要被差别对待，‘住有所居’的归属感从何谈起？”

严跃进还提出，租户虽不享有业主大会表决权，但可通过居委会推荐代表、设立咨询委员会等方式参与协商环节，提高规则的接受度，真正朝着租购并举和租售同权的方向推进。

截至发稿前，该小区有公租房承租人再次通过12345市民热线反映诉求。本报将继续关注。

（应受访者要求，部分人物为化名）

新京报记者 耿子叶

编辑 张磊 校对 张彦君