观点指数(GDIRI)近日，上海百联与中建西安幸福林带建设投资有限公司在西安正式签署合作协议，将在西安幸福林带核心商业段打造百联奥特莱斯广场，这也是百联奥莱布局西北市场的首个轻资产项目。

资料显示，该项目建筑面积约5.7万㎡，依托西安幸福林带稀缺的生态文旅资源，打造“生态+商业+文旅”融合的迭代型奥莱消费场景，预计2026年底正式开业。

此前，西安已汇聚砂之船、王府井、首创、杉杉等头部奥莱运营商，全城在运营及待开业奥莱项目总量近10座，市场竞争趋于白热化。

在此背景下，百联以“生态+商业+文旅”融合的奥莱形态切入西安市场，背后承载着其深耕西北打造轻资产可复制模板、突破原有区域与重资产发展瓶颈的战略野心。

入局西安市场

据了解，此次西安百联奥莱落址的幸福林带，地处西安城市更新核心片区与城东交通枢纽，区位基础优势突出。项目衔接地铁6、8号线双线直达地下商业，并配套1400个地下停车位，既能承接地铁导入的短途通勤客流，也可覆盖自驾出行的家庭客群。

而项目最核心的竞争壁垒，在于稀缺的城市生态流量红利。相关数据显示，幸福林带地上绿化面积约70万㎡，绿化覆盖率达85%，年均自然客流超2000万人次，是西安核心亲子、户外休闲目的地，可为奥莱持续导入免费自然客流，有效降低品牌获客成本。

合作层面，本次项目采用行业主流的纯轻资产托管模式，中建西安幸福林带公司持有地下商业完整产权，全额承担土地、工程建设、硬件改造等全部重资产投入；百联则输出奥莱品牌IP、全链路招商资源、专业运营团队与数字化会员体系，依靠固定基础管理费叠加销售额阶梯分成实现收益。

尽管具备一定区位优势，但百联入局之时，西安奥莱市场已进入较为饱和的红海竞争阶段。据观点指数统计，截至2026年6月，加上新签的百联奥莱，西安已形成“6家已开业+3家在建+1家新签约”的奥莱矩阵，项目总量达10座，是全国奥莱密度最高的城市之一。

现有项目中，砂之船（西安）奥莱表现最为突出，项目2025年的销售额约30亿元，年客流超1200万人次，凭借超大空间、完善业态与成熟运营垄断西北跨区域奥莱消费市场。

王府井临潼奥莱也通过绑定兵马俑核心文旅资源，实现年客流450万人次、年销售额超10亿元，精准撬动文旅消费增量。

放眼西安全域奥莱布局，当前头部奥莱全部集中于城市近郊，主打大体积、长途自驾、一站式全天消费模式。城东浐灞虽已有砂之船大型城郊奥莱覆盖跨城客流，但主城新城区长期存在业态空白，暂无地铁直达、依托城市生态公园、面向本地居民日常短途消费的中小型精品潮流奥莱。

百联正是抓住这一市场空白，确立“主城TOD+城市公园+日常短途消费”的独特定位，与郊区大体量奥莱形成错位竞争。

西安项目的落地，亦是百联股份突破区域局限、重构全国布局的核心战略落子。从集团经营数据来看，2025年百联股份全年营收247.85亿元，业务区域高度集中，华东区域营收占比高达94.7%。而奥莱业务是集团现阶段唯一保持稳定增长的核心板块，2025年实现营收16.03亿元，同比上涨5.67%。

存量商业时代下，仅依靠华东本土市场挖掘增长的模式面临瓶颈。西安作为西北门户城市、“一带一路”的核心节点，能辐射陕、甘、宁、青、新、晋六省，正是百联打开西北市场、挖掘中西部新增量的战略支点。

待西安轻资产运营模式跑通验证后，百联可结合不同城市的市场特征，针对性优化标准化运营体系，并快速复制至太原、成都、重庆等中西部核心城市的存量改造物业，全面拓宽轻资产合作赛道，破解长期以来的区域发展桎梏。

转型野心与考验

作为国内最早入局奥莱赛道的头部运营商，百联过去长期依靠重资产自持模式扩张，旗下现有的9座奥莱项目大多扎根一二线城市，并高度集中于华东。

长期的重资产布局，为百联构筑了两大不可替代的核心壁垒。一是自持物业可自主掌控空间改造、品牌迭代与长期运营节奏，运营稳定性极强；二是可依托土地增值+租金收益实现双重盈利。其中，上海青浦百联奥特莱斯是其重资产模式下的标杆之作，作为全国首个开放式奥特莱斯，该项目已连续14年蝉联全国奥莱销冠，2025年销售额高达63亿元。

然而，行业全面步入存量时代后，传统重资产拓店模式的短板持续凸显。百联聚焦的东部核心城市近郊土地供应收紧、拿地成本持续走高，重资产扩张投入门槛大幅提升，若继续单一依托华东存量门店带来的内生增长，集团整体营收增量将面临天花板。

在此背景下，百联正构建轻重并举新战略，通过深耕现有重资产门店+外延轻资产拓展的方式发展奥莱业务。

据观点指数了解，截至2026上半年，百联已落地郑州、西安两大轻资产项目，覆盖中原、西北区域，后续如若运营得当，有望形成可跨区域复制的运营体系，并开拓更多新增市场。

具体来看，目前百联轻资产业务输出主要有两类标准化合作模式。其一为全托管纯输出模式，以西安幸福林带项目为典型，合作方全额出资持有物业、承担建设与硬件改造成本，百联全权输出品牌、招商、运营、数字化系统，收取固定基础管理费+销售额阶梯分成，零固定资产投资、风险最低，适配城市更新、地下商业、存量改造类的中小体量项目。

其二为定制开发合作模式，以郑州中原奥莱为代表，由合作方负责拿地与土建施工，百联前置介入项目规划、业态定位、产品设计，输出全套奥莱开发标准，项目建成后实现全周期托管运营。该模式参与度更深，项目产品适配度更高，同时承担少量前期规划风险。

轻资产扩张为百联打开增长空间的同时，也让盈利能力、市场竞争等多重考验接踵而至。

从盈利端分析，轻资产门店仅依靠基础管理费与销售分成获利，单店盈利规模远不及青浦等自持标杆项目，优势仅在于前期投入较低。如西安身处奥莱红海市场，新店需要更长周期培育稳定客流，短期分成收益存在较大不确定性。

与此同时，行业轻资产赛道内卷加剧，优质存量物业争夺日趋激烈。砂之船、杉杉、王府井等头部奥莱运营商同步加速轻资产对外输出，存量改造物业成为全行业争抢的标的，优质合作项目获取难度持续上升。

总体而言，西安项目是百联奥莱开拓新市场的关键试水之作，其若能在西安奥莱市场中站稳脚跟、跑出差异化经营样本，不仅能夯实西北市场的根基，还能推动轻资产运营业务更进一步。

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