从“分治”到“集约”：

看老旧小区如何“四用”破“四难”

仙霞新村街道水霞居民区党总支

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背景与问题

长宁区仙霞新村街道水霞居民区，因建设年代久远、规划滞后，公共部位边界模糊，形成“犬牙交错”的居住格局。庞大的人口规模与复杂的小区结构，为社区治理埋下诸多隐患。

一是物业“多头管理”，服务与收费失衡。4个无围墙小区分属3家物业公司管理，多层住宅物业费仅0.18元/平方米、高层0.95元/平方米，难以支撑物业运营，导致服务质量“缩水”。

二是公共部位“权责不清”，推诿扯皮成常态。小区边界模糊，物业“各扫门前雪”，对交界地区管理存在“扯皮”情况。

三是资源“分散浪费”，居委会管理成本高。在各项民生项目推进中，需协调多家物业公司，往往要耗费大量精力，项目推进缓慢、效果打折扣。

四是居民“诉求难解”，社区矛盾积少成多。设施老化、环境脏乱等问题得不到解决，导致居民投诉“此起彼伏”，居委会疲于“灭火”，陷入“头痛医头、脚痛医脚”的被动局面。

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做法与过程

面对治理困局，水霞居民区党总支探索出“用脚步缩短距离、用协商消除分歧、用实干赢得信任、用真情温暖民心”的“四用”工作法，逐步实现从“分治”到“集约”的转变。

（一）凝心聚力：打破思想壁垒，打好“破冰”基础

要推集约管理，先聚思想共识。居民区党总支深知，物业集约化涉及物业公司退出、业委会权责调整等，若各方思想不统一，极易引发新矛盾。为此，牵头开展“四争取”行动。

争取街道“顶层支撑”。将物业集约化管理工作作为街道年度重点调研课题，由街道职能部门全程指导，居民区党总支具体实施，合力推进物业集约化管理进程。

争取物业“主动配合”。针对部分物业公司“因连年亏损拟退出”的实际情况，党总支书记带队逐一座谈，既讲“退出后小区管理断层的风险”，也算“集约管理后运营成本降低的收益账”，最终3家物业公司认同“集约管理是大势所趋”。

争取业委会“理解支持”。牵头召开“居委会+业委会+物业公司+党员代表”的“霞其灵议事会”，说明集约管理的必要性。针对业委会成员“权力被稀释”的顾虑，邀请物业行业专家现场答疑，最终4个小区业委会均同意推进集约管理。

争取党员群众“带头响应”。通过居民代表会议、楼组长会议等渠道，介绍相关法规政策，再由党员同志带头宣传，争取居民群众的理解和支持。

（二）分步施策：严守规范流程，推进“攻坚”落地

党总支面对“3家物业拟退出、小区管理可能断层”的现实，采取“先托管后选聘”的分步策略，保障工作平稳推进。

第一步临时托管，填补管理空白。针对大楼物业先退出的情况，指导小区业委会向街道申请临时托管，街道依据“就近原则”，从“长宁区临时物业服务企业预选库”中，选定口碑较好的纺原物业承接托管工作，明确“服务标准不低于原合同”。

第二步严格评审，保障服务质量。成立由城运中心、居委会、业委会代表组成的评审小组，邀请市、区物业行业协会专家参与，围绕“以质论价、质价相符”原则，对纺原物业提交的服务方案进行“逐项打分”，避免“托管变敷衍”。

第三步依法表决，实现正式接管。先后召开数十场业主征询会、协调会。最终，4个小区均高票通过，与纺原物业签订正式服务协议，实现“4个小区1家物业”一体化管理。

（三）阳光共治：畅通参与渠道，筑牢“信任”根基

涉及居民钱袋子、家门口的事，必须公开透明。党总支始终将“居民参与”贯穿治理全过程，以“阳光行动”打消居民疑虑。

一方面全面公示，让信息“晒在阳光下”。利用小区宣传栏、楼组长微信群等平台，对纺原物业的托管方案、物业费调整标准等关键信息，“线上+线下”同步公示。期间安排居委会干部、党员代表接待咨询，对“物业费为何涨”等高频问题给出答复。

一方面全程参与，让居民“握有话语权”。在物业选聘阶段，召开竞聘说明会，现场接受居民代表提问；在日常治理中，每月召开物业和居民面对面恳谈会，针对居民反映的问题，快速落实整改。

“三驾马车”商议规划休闲区域

（四）协同赋能：对接资源项目，实现“融合”升级

居民区党总支深知，物业集约化不是终点，而是提升居民幸福感的起点。为此，主动对接街道美丽街区项目，与社区更新有机结合。

打通空间壁垒。协调物业配合施工，开通水霞公园“后门”，打通小区与公园的步道堵点，居民步行5分钟即可入园。

优化居住环境。在小区内新增健身步道、休憩凉亭，利用闲置空间打造“口袋花园”，让居民“推窗见绿、出门见景”。

激活社区活力。依托物业场地资源，开设“邻里课堂”，邀请医生、律师开展健康讲座、法律咨询；组织春节联欢会、党总支文艺汇演等活动，让居民在互动中增进感情，从陌生人变成一家人。

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成效与经验

经过近两年的实践，水霞居民区摆脱了治理困境，实现了“物业规范、环境改善、居民满意”的良性循环。

党建引领是“主心骨”，把组织优势转化为治理效能。党总支通过“四用”工作法，紧密团结各方力量，构建起“街道指导+党总支牵头+物业执行+业委会监督+居民参与”的“五位一体”协同格局。

问题导向是“指南针”，把居民需求作为治理起点。聚焦居民最关心的痛点，靶向发力，针对服务缺位定标准，针对环境老旧搞更新，把解决居民急难愁盼作为出发点和落脚点。

多层改造前

多层改造后

机制创新是“动力源”，用规范流程保障治理效能。从“先托管后选聘”的分步策略，到合规的法定表决程序，再到“全程公示”的透明机制，每一步都离不开机制创新与规范保障。

在小区里休闲娱乐的老人

居民参与是“活水源”，让共建共享激活社区活力。居民区通过34场征询会、竞聘说明会等方式，让居民全程参与决策。越来越多的居民从旁观者变成参与者，社区活力显著提升。

从“多头治理”的困境到“集约融合”的新生，水霞居民区以党建为引领，在深入走访中感知民情，在坦诚协商中达成共识，在真抓实干中积累信任，在真诚服务中凝聚民心，走出了一条老旧小区治理的破局之路。

来源：长宁组织部