撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

又一地产央企开启区域调整大动作！

2025年6月25日，招商蛇口发布公告：其中在开发业务层面，减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

这意味着这家老牌央企，彻底告别了“集团-区域-城市”三级管控模式。

1

架构革命背后

在杠杆游戏印象里，房企组织变革的历史脉络中，招商蛇口的此次调整并非孤立事件。

2024年初，招商蛇口就将原有七大区域合并为五大区域；

2025年初，又在华东与江南区域内部启动整合。如今彻底取消区域层级，标志着历时一年半的组织精简走向高潮。

如某位TOP30房企华东区域负责人所言，这种变化背后的直接驱动因素其实是行业环境变了。

以前房地产行业高速发展期，企业项目多，区域分散，采用三级架构能更好管理各地项目。但现在市场下行，利润变薄，企业管理效率就变得更加重要。

在这种背景下，三级架构就显得层级多、决策慢，而且区域公司和城市公司一些职能和部门人员重复设置，企业成本高居不下，不能适应当下的发展需求。

具体到招商蛇口业务发展层面，销售和利润压力、投资聚焦都成为此次组织变革的深层动因。

2024年，招商蛇口整体业绩表现并不差，以全口径2193亿元销售金额位居行业第5名，但这个规模与排名第1名的保利发展以及第2名的中海地产都还有千亿元的差距。

而在招商蛇口之后，绿城中国、建发房产的发展势头都不容小觑，不尽快破局，其行业地位危。

2025年前5个月，招商蛇口销售情况不容乐观。中指院数据显示，其前5月销售额同比下滑13.76%，这一下滑幅度跑输10强房企9.5%的平均降幅。

2

利润倒逼

相比规模，招商蛇口更大的压力还来自利润端。

财报里杠杆游戏看到，2025年一季度招商蛇口营业收入204.5亿元，同比下滑13.90%；毛利率仅为11.76%，同比下滑18.91%。

归母净利润逆势增长34.02%至4.45亿元，但主要源于费用管控和非经常性损益，而非主营业务造血能力的提升。

此前2024年报显示，招商蛇口归母净利润同比下滑36.09%为40.39亿元；扣非净利润下滑57.27%为24.49亿元。

而在这之前，招商蛇口已经历了2020-2022连续3年的利润下滑。直到2023年才有企稳之势，但2024年又开始似乎有点稳不住了。

更深层的危机隐藏在业务结构中。数据显示，开发业务贡献了招商蛇口86%的营业收入，但2024年，其22个重点城市住宅毛利率仅为14%，直接导致全年净利润同比下降超36%。

当行业毛利率从30%的黄金时代跌入10%的生存红线，每一层管理组织都成为成本负担。

3

战略转向

实际上，调整的不仅是招商蛇口。2025年房地产行业的组织架构调整呈现出明显的集群效应和战略趋同性。

据北京商报统计，上半年已有超过10家规模房企进行了重大组织变革，调整方向高度一致——压缩管理层级、撤销区域公司、总部直管城市。

比如保利发展合并江苏与淮海、浙江与浙南、山东与齐鲁、辽宁与大连区域公司，形成四大省级公司。

中海地产合并沈阳与大连公司为辽宁公司；

绿地集团合并江苏与安徽、浙江与江西地产事业部，成立苏皖、浙赣两大区域；

建发房产调整华东、海西、东南三大集群版图，武汉、南昌等城市划入东南集群；

华润置地大区部门由13个精简为9个，取消销售物业成本管理职能，总部直接穿透城市公司进行成本审批和工程巡检。增设科技创新部，推动科技赋能与数字化转型；

碧桂园东北与华北合并为北方区域，川滇与渝贵合并为西南区域，区域总数从15个减至 13 个。后又拆分沪苏、安徽等15个区域，新增26个区域，总数达73个，旨在深耕三四五线市场，通过精细化管理提升全周期竞争力……

组织变革往往伴随人员优化。别的杠杆游戏就先不多说，还是以招商蛇口为例。

2024年招商蛇口员工人数已从5.25万人降至4.95万人，减少近3000人。董事长蒋铁峰的年薪也从上一年的接近500万元降至2024年的不到250万元，降幅居10强房企第三位。

此次撤销区域架构，很有可能带来新一波人员变动。

然而，在“量缩利减”成为行业常态的背景下，降低组织成本、提升管理效能成为生存刚需。招商蛇口的这场变革，不仅关乎自身命运，也是整个行业的一个鲜活样本。

这变革背后的未来，究竟会是凤凰涅槃，还是折戟沉沙？