2024年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下，销售阶段性回暖，商品住宅广义库存去化周期出现下降拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。“稳住楼市”目标下，促进房地产市场止跌回稳或是未来政策优化主方向，利好政策有望继续释放，但居民收入预期和信心尚未恢复，预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底；在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计2025年土地市场将继续缩量，但核心城市核心区域土地资源仍将维持高热度。

一、行业概况

2024年，受市场信心持续不足等影响，房地产行业主要指标延续偏弱走势；房地产销售继续下探寻底，在宽松政策持续利好下，短期销售得到提振，商品住宅广义库存去化周期于9月出现下降拐点，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点。

土地供求方面，受新房销售持续疲弱影响，土地市场延续低位运行态势，土地供求规模均收缩；2024年，全国供应和成交住宅类用地规划建筑面积分别为9.51亿平方米和7.22亿平方米，同比分别下降25.59%和13.06%；成交住宅类用地楼面均价3543元/平方米，同比下降8.43%；成交住宅类用地溢价率4.19%，较2023年下降0.44个百分点，除上海、杭州、成都等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，其中三四线城市土地流拍现象较为严重，整体土地市场仍旧低迷。

2024年，全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降23.00%，降幅较2023年扩大2.6个百分点；房屋施工面积73.32亿平方米，同比下降12.70%，降幅于2024年内持续扩大；竣工面积增速由2023年的正增长于2024年跌入负区间，2024年全国房屋竣工面积7.37亿平方米，同比下降27.70%。2024年，全国房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.60%，年内降幅较为平稳，但较2023年扩大1个百分点。销售不佳制约房企开工动力，新开工、施工均未出现拐点，房企开发投资继续收缩。

从销售情况看，受目前市场信心不足影响，2024年，全国商品房销售面积与销售额分别为9.74亿平方米和9.68万亿元，同比分别下降12.9%和17.1%，降幅分别较2023年扩大4.4个百分点和10.6个百分点，但自2024年5月以来降幅持续收窄；在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下以及9月政治局会议后“四个取消、四个降低、两个增加”等支持政策带动下，房地产市场信心短期得到提振，市场出现小幅反弹，其中2024年11月单月销售面积同比增长3.25%，为2021年7月以来的首次转正增长，2024年12月单月保持0.36%的同比增幅，市场出现阶段性企稳，但12月增长出现疲软态势，新政利好效果有所衰减。截至2024年底，全国商品住宅广义库存去化周期1为25.10个月，自2024年9月出现下降拐点后持续下降，去库存略显成效，但当前库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业面临的突出挑战。

房价方面，2024年12月，70个大中城市中一二三线城市新房和二手房价格同比降幅较2023年扩大，但较2024年11月继续收窄；一线城市新房和二手房价格环比上涨，二三线城市新房和二手房价格环比继续下降。根据中指院数据显示，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点；整体看，房价仍处下行通道。

二、信贷环境

销售低迷、融资边际改善但仍处困局，到位资金继续下降，房企资金继续承压。

地产行业融资支持政策持续释放，但受制于市场信心不足等因素，行业销售仍未止跌企稳，地产企业到位资金压力依旧较大。2024年，房地产开发企业到位资金同比下降17.00%，较2023年扩大3.40个百分点，但降幅于2024年以来持续收窄。其中，国内贷款受融资端持续利好政策影响有所修复，同比下降6.10%，降幅较其他类别资金来源小，且占比回升明显；受销售低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降23.00%和27.90%，随着二季度以来宽松政策持续释放，降幅于2024年3月以来持续收窄。总体看，多重利好政策下，房企到位资金降幅年内持续收窄，但在内部筹资和外部销售仍承压下，资金压力依旧沉重。

三、政策环境

宽松政策持续释放且力度加大，推动已出台政策的落地见效，促进房地产市场止跌回稳或是未来政策继续优化的主方向。

2024年上半年，房地产政策延续上年“房地产市场供求关系发生重大变化”后的宽松基调，稳中求进，其中5月17日中央层面“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”三政齐发，从需求端出发降低购房门槛及购房成本，地方通过放开限购等改善供需，但托底效果不明显。2024年9月24日，国务院新闻办公室新闻发布会宣布“降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例”等多项地产新政；9月26日，中共中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，随后北上深调整住房限购优化住房信贷、广州放开限购等多项措施出台，且在2024年12月12日的中央经济工作会议以及2025年国务院政府工作报告中均提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并首次将“稳住楼市股市”写进政府工作报告总体要求。整体看，宽松政策持续释放且力度加大，表明中央稳定房地产市场的决心，推动房地产市场止跌回稳将是未来政策主方向。

2024年以来，政策端以“有序防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线”为目标，整体延续宽松的融资环境，经营性物业贷用途放宽、“白名单”扩容以及LPR年内三次调降等利好政策持续发布；2025年两会政府工作报告中首提“有效防范房企债务违约风险”，对房企救助原则或将放宽，从“救项目不救主体”向“保主体”转变，房企有望获得更加直接的融资支持。

四、行业展望

“稳住楼市”目标下，利好政策将继续释放，但居民收入预期和信心尚未恢复，预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底；在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计2025年土地市场将继续缩量，但核心城市核心区域土地资源仍将维持高热度。

2024年内宽松政策持续释放，从保交房、释放购房需求、去库存等多个关键着力点综合施策，以适应房地产市场供求关系的全新变化，促进房地产市场平稳健康发展；但房地产市场经历了较长时间的低位运行，宽松政策的频出阶段性提振了市场需求，在目前经济环境承压、收入预期尚未恢复的背景下，居民观望情绪延续、加杠杆意愿不强，市场企稳预期时间明显延长。政策趋势上看，国家明确目标“稳住楼市”，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计2025年政策宽松仍将围绕去库存、稳市场展开，需求政策、财政政策、货币政策等有望协同发力，如继续优化一线城市限购、加快城中村改造、加大专项债支持收储力度、降息等，在政策托底和需求释放下2025年房地产行业销售面积降幅有望进一步收窄，维持底部低位运行。供给端方面，房企拿地意愿持续低迷，除部分核心一二线等少数城市优质地块房企竞拍激烈、触发高溢价外，多数城市均以底价成交为主，各地表现延续分化，预计在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，短期内土地市场优质地块竞争仍激烈，但整体土地市场或延续低迷态势。

[1]广义库存去化周期=（累计新开工面积-累计销售面积）/近12个月移动平均销售面积。