GRESB评级体系是不动产和可持续金融的桥梁，覆盖不动产和基础设施开发的全生命周期。

文｜朱耘

ID | BMR2004

一直以来，建筑行业都是碳排放大户，在国家“双碳”目标之下，越来越多的企业正在寻找摘掉“高碳”帽子的路径，从图纸设计、施工方法到建材选择，再到建后运营，围绕建筑的全生命周期，寻找全面降碳的解决方案，为应对气候变化作出贡献。

GRESB（格睿思）作为专注不动产领域可持续发展的ESG评级机构，扮演着关键角色。近日，荷兰这家国际机构完成了中国区域总部的设立，落户北京。GRESB评级体系以投资者主导、标准体系透明、行业针对性强著称，是全球关注可持续发展及责任投资者衡量实物资产、不动产基金、REITs和上市及非上市不动产企业ESG绩效表现的重要工具。

为此，《商学院》记者专访了GRESB中国首席代表邓耀华。

01

AI重塑ESG与不动产行业

AI在GRESB上最可能的应用在于ESG数据验证方面。

AI的出现改变了千行百业。事实上，AI早已在不动产行业的全生命周期发挥作用，特别是在设计、施工及运营阶段。

以设计施工环节为例，基于数字孪生技术的数字化平台已能够实现不同利益相关方及专业人员的协同讨论，有效减少建筑废弃物产生并提升沟通效率；运营阶段，AI算法和应用大幅提升了运营风险管控、设备使用效率和用户体验的提升，国内亦有部分企业正通过分析大楼内租户、访客的画像及日常行为（如表情等），预判企业是否有上市、融资或扩张的需求，提前规划租赁空间。大量数据中心、算力中心的出现，以及物流行业机器人和自动化系统的使用，也反映了AI技术驱动行业转型的趋势。

邓耀华指出，对不动产企业来说，气候变化议题中主要涉及两类关键风险，一是物理风险，即极端气候对实体资产的直接影响；二是转型风险，涵盖政策、技术及消费者习惯的转变带来的潜在挑战和机遇。

当前，我国不动产企业在规划“碳达峰”目标和实施路径时首先需建立碳排放基线，不仅要统计存量碳排放，还需考虑企业扩张带来的增量碳排放。如何将气候风险的各类变量纳入模拟分析（如1.5℃与2℃升温情景下的影响）是重要挑战，而AI技术有望为情景分析提供关键支持。

AI在GRESB业务上最可能的应用在ESG数据验证（Validation）方面，防范数据“漂绿”（即数据虚标或美化，如将“浅绿”宣传为“深绿”）。邓耀华介绍，GRESB通过评级赋分机制，鼓励参评企业通过第三方验证或鉴证的方式，确保披露信息质量，并通过系统筛查、内部审核及外部机构复核形成“三审”机制，因为日益扩大的数据量，GRESB正在尝试通过AI技术对数据进行核验，作为潜在的“第四层审核”，利用全球海量数据（维权）库分析数据间的关联性与合理性，识别异常信号，进一步强化数据验证的质量，以提升评级结果的可靠性。

GRESB评级体系是不动产和可持续金融的桥梁，覆盖不动产和基础设施开发的全生命周期，从单一项目到上市公司都可以作为评级申报主体，是检验ESG战略落地成效的抓手，是订立基金和资产管理者绩效指标和投融资全过程监管的量化工具。

GRESB的评级体系每年都会进行迭代并重新对参评企业进行评级。面对既有项目/投资而言，评级体系分为管理和绩效模块，整体包含约60个动态和静态的ESG核心指标，涉及绿色建筑认证、能源、温室气体、水资源、废弃物处理等环境（E）相关信息，还涵盖租户与社区、风险管理、利益相关方参与等社会（S）与公司治理（G）领域的多源数据。多数的评级指标对应现实世界中重点关注的ESG领域和议题。例如，气候韧性指标参考了24个转型风险与12个物理风险情景，每种情景均有大量技术文献支撑。

最终评级结果通过指标加权计算形成绝对分数，并结合全球参评企业的表现动态调整评级曲线，其中前20%的企业将获得五星级评级。GRESB同时提供多维度、特定赛道或同行业的ESG表现排名，以供参评企业和投资者会员参考。

由于数据量复杂庞大，处理过程需经历必要的加工环节，包括数据缩减（Data Reduction）的过程。在此过程中，AI技术可发挥关键作用：通过识别初始数据中的不合理值，避免基于错误前提开展后续评分计算，从而提升数据处理的准确性。

邓耀华坦言，当前，AI在ESG评级中的应用仍处于初步探索阶段。尽管其能辅助优化数据验证流程，但GRESB对技术的使用保持高度谨慎，AI的“黑箱”特性可能导致结果可解释性不足，若无法清晰说明数据与结论的推导逻辑，将对评级的可靠性构成挑战。

邓耀华还提醒不动产行业需重点关注其对ESG中“社会”维度的影响。例如，不动产运营中AI技术的应用（如用户行为分析）会涉及个人隐私保护与数据安全问题；而为因应AI需求产生了更多数据中心、算力中心的出现，以及物流行业使用机器人或自动化系统提高效益的同时，都将带来更高的能耗和碳排放，同时导致就业岗位减少。业主方及租户需在转型过程中平衡效率与社会公益，资产管理者如何兼顾技术进步和可持续发展，都将是未来不动产行业各利益相关方和GRESB所需共同面对的课题与挑战。

02

评级促进行业可持续发展

与多数ESG评级机构所采用的“被动评级”不同，GRESB特别强调“主动评级”模式。

据不完全统计，全球ESG评级机构超600家，如知名的明晟（MSCI）、道琼斯、汤森路透、富时罗素、KLD、标普道琼斯等，国内的如商道融绿、Wind、妙盈等。被评价企业最关心的问题在于，评价标准是否公开、科学、合理，其评价结果是否令投资人和公众信服，不存在暗箱操作的问题。

北京工商大学经管学部部长、教授、博士生导师郭毅指出，在言论自由的今天，任何个人和机构都有权利评价一家企业或机构，但评价结果是否被公众接受，考验的是评级机构自身是否具有公信力。

与多数ESG评级机构所采用的“被动评级”不同，GRESB特别强调“主动评级”模式，即不动产及基础设施企业需要主动申请参与GRESB的评级，通过提交详细的ESG管理和绩效信息由机构进行针对性评估。这一模式更强调企业通过评级主动“彰显ESG实践成果”，向社会、投资人传递其在绿色转型中的努力与贡献。

与跨行业综合评级机构不同，GRESB专注于实物资产领域，覆盖15类不动产类型和36类基础设施细分领域。这一垂直定位源于不动产行业的特殊性：从开发、在建到运营的全生命周期，从资产组合到单一项目的差异化需求，均需定制化指标设计。例如，住宅和写字楼，或者数据中心与高速公路，其ESG风险与机遇差异显著，而聚焦不动产的垂直评估能更精准反映企业ESG发展水平。

邓耀华将GRESB比喻为“主考官”，而参与评级的企业为“考生”，针对考生的类型编制不同的“考卷”。每年的考试结果，既能体现企业自身ESG实践的成长，也能通过对标全球最佳实践识别优化提升的方向。ESG建设并非一蹴而就，参与GRESB评级就像是参加绿色的“马拉松”，跑道每年都会进行调整，参赛选手和竞争对手的身体条件和数量都可能会改变，因此评级分数不进则退，参评企业需要根据自身的情况并关注评级发展趋势逐年、持续优化，才能保持领先地位。

邓耀华介绍，GRESB的评级体系包括标准和申报指南完全公开，公众可通过官网进行查阅。而GRESB每年都会对指标体系迭代，既响应市场反馈，修正不足、吸收建议，又保持“不动产行业相关性”的核心原则。面对国际ESG标准的变动，GRESB仅纳入与不动产场景强相关、重要性明确的新要求，避免“人云亦云”，确保评估逻辑的稳定性与行业适配性。

举个例子，节约能源能给企业实实在在带来实际成本的节省，GRESB注意到，有些长期参评企业，在能源效率方面已经达到了较高的水平，如果再用“同比能效”（即企业自身与去年能耗减少量的对比）的评估方式，已难以充分反映其进一步优化的空间。“因此，从2025年起，我们引入‘单位强度’指标——若企业在单位强度（如单位面积能耗）上表现优异，将直接给予较高评分，而非仅依赖‘同比能效’这一单一维度。”邓耀华说。

又如，在社会维度方面，GRESB重视租户与社区的价值关联，因为这些直接关联商业不动产的核心财务指标——收入、违约风险、出租率等。租户管理方面，GRESB关注企业是否通过绿色租约机制（如约定租户行为以减少能耗、水资源及废弃物）提升运营效率；面对租户投诉时，是否建立有效响应机制以保障满意度。

基础设施的社会包容性则呼应联合国17个可持续发展目标，关注基础设施对社群的普惠性，如避免因交通、电力、水务、网络等基础设施缺失导致教育落后或贫困，通过指标设计引导企业提升社会价值。

环境维度，GRESB的评级重点关注企业如何通过绿色供应链，如选择环保钢铁、水泥、铝材料，优化施工方法，如装配式、干式施工，提升资源利用效率，如减少废弃物等措施降低隐含碳；同时通过运营阶段的能效管理，如冷/热区空调智能调节、照明系统优化等方面以减少运营碳。

不过，当下中国地产行业正从高增长时代向高质量发展时代转变，行业遇到了瓶颈期，行业融资环境收紧。邓耀华坦陈，经济波动确实会影响不动产企业短期投入参评意愿，但长期战略需求仍是核心驱动。事实上，驱动不动产企业参与GRESB的评级，源于机构投资人（LP）对基金管理人（GP）的ESG表现提出要求，需通过评级结果评估被投基金及企业的可持续风险敞口以优化投资决策。而对ESG评级不是目的，核心在于GRESB通过不断优化对不动产及基础设施行业ESG的评价指标，促进被评企业在可持续发展上不断改进，实现绿色与可持续发展的转型。

03

关注长期价值

ESG理念的认知高度与成本敏感度存在差异，租户更关注租金成本，二者的利益矛盾亟待调和。

联合国提出ESG理念至今已有20余年，但记者注意到，不同类型的企业，对于ESG的认知有很大不同，在很多企业特别是中小企业中，普遍认为ESG是成本而非收益。从不动产或商业地产领域来看，业主企业，即不动产的运营方往往是国央企及超大规模的民营企业，甚至是外资占股企业，但租户中，有不少是中小企业。

尽管有些业主方，推出了绿色建筑、绿色租赁等产品，以期吸引目标一致的优质租户，争取更高的租金溢价，降低长期风险，但租户特别是中小企业租户，未必会为“绿色”付出更多的溢价，可以说，ESG理念的认知高度与成本敏感度存在差异，租户更关注租金成本，二者的利益矛盾亟待调和。

这一问题也早早被GRESB看到并重视，邓耀华认为，投资人与业主可关注ESG实践对风险的控制管理。若能提前规划并降低潜在风险，如因气候灾害导致的资产损失，则业主会更有意愿为绿色投入买单；反之，未考虑ESG风险的资产可能面临更高的隐性成本，如未来修复支出、融资成本上升等。

邓耀华观察发现，在ESG表现优异的资产通常还具备更高的租金抗跌性与出租率，叠加绿色贷款、可持续发展绩效挂钩贷款等金融工具的应用，可在一定程度降低融资成本，最终提升资产估值。

而优质租户，也不单纯是价格敏感型的租户，例如如果业主能够通过使用绿电，降低租户的能源使用成本，并助力租户减碳，其吸引力是很大的。事实上，优质租户愿意为提供具有绿电供应、可持续基础设施的业主接受合理租金，而非单纯追求低价。事实上，当下国内不动产行业ESG实践正逐步从“理念倡导”转向“价值落地”，未来可期实现业主、租户与社会的多方共赢。

作为连接行业与可持续金融的桥梁，GRESB一方面，通过科学的评级体系，将ESG实践转化为可衡量的指标，引导企业从“被动合规”转向“主动作为”；另一方面，依托投资人视角的评估逻辑，将企业ESG表现与资本配置直接关联，形成“资本压力-企业行动-行业转型”的正向循环。

邓耀华说：“尽管中国ESG起步相对较晚，但在国家战略引领下，我们以高效的行动力加速推进ESG实践。从‘十三五’的环保攻坚，到‘十四五’的碳达峰布局，再到‘十五五’的生态碳汇深化，政策脉络紧密衔接国际可持续发展趋势，始终以‘自主需求’为核心驱动力。中国推进ESG并非因外部压力，而是基于自身高质量发展的内在需要。”

来源｜商学院6月刊