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博鳌·融合的力量

观点新媒体

这里没有边界，只有无限可能。

“所有的时代都是回头看时的总结，那是穿越周期的第一道光。”

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 2025年，中国商业地产市场仍处于结构性调整大潮中，在经济复苏与资产配置逻辑转变的当下，资本市场也在敏锐地关注动向。

今年年初，世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁李凌发布新年寄语，公开其对“周期穿越”的战略解读。“这些年我们总是说要穿越周期，可每一个新的交易都有其新的强盛的生命力，每一个新的交易也都在重新定义市场和未来。”

“我们始终站在新的起点。”李凌直言CBRE面对周期波动的希冀，“所有的时代都是回头看时的总结，那是穿越周期的第一道光。”

言语之间，李凌向市场传递了一则观点：每一次交易，都是对未来市场的重新塑造，不断重塑的过程在各个领域都得到了具体体现。例如，刚刚过去的端午假期期间，据交通运输部测算，假期期间全社会跨区域人员流动量累计6.57亿人次，日均2.19亿人次，较2024年端午节增长3%；五一假期则促成了3.14亿人次出游、1802.69亿元的消费数据。据CBRE研究，商务部重点监测的50个步行街、商圈客流量同比增长6.4%。

然而，中国消费意愿与结构演变仍呈现结构性差异，分化发展成为市场讨论的主流话题之一。

为进一步剖析商业地产市场发展的内在逻辑，观点新媒体有幸再次对话CBRE中国区总裁李凌，从一线商业地产入局者的角度出发，勾勒出资本市场的前瞻图景。

机会与风险并存

“家电家具、智能手机等品类销售强劲，但其他可选消费增速偏低，反映出居民总体消费意愿仍显谨慎。”提及当前的消费意愿趋势，李凌开门见山指出当前消费品类分化的具体情况。

与此同时，他还捕捉到另一股强劲趋势——服务型消费的活跃度。体验、文化、社交等附加价值商品的被认可度正在提升。“我们认为这是未来释放消费潜力、消费转型升级的重要领域。”

这种结构性变化深刻影响着零售品牌的决策，变化中的消费情绪使得市场开始着重观测海外品牌在华门店的调整策略。据CBRE 今年3月进行的市场情绪调查，零售品牌在国内拓展的积极性不降反增，在业务问询中，约73%品牌涉及新设或扩张门店。

李凌意识到，零售品牌的门店策略并非一成不变，而是根据当地市场的消费趋势、市占率和盈利水平、品牌生命周期等来进行适时调整。

“有进有退，优化整合和扩张升级并存才是市场的常态。”李凌透露，2024年中国的社零总额接近49万亿元，是全球第二大的消费市场，CBRE今年来已帮助不少外资品牌在中国落地首店和创新概念店。

正如CBRE调查数据所显示，新一波消费潮的释放将为国内商业市场注入活力，也将进一步带动周边商业地产投资。“受益于疫情后线下消费场景的重新开放，零售物业、酒店等消费相关商业地产也受到了投资者更多的关注。”

据CBRE研究数据显示，酒店大宗物业交易在2023年达到了2019年以来的最高峰；而零售物业的大宗交易在过去两年累计近1000亿元，2024年更是超越办公楼成为所有物业类型中的交易额榜首。

观点新媒体从李凌对谈中得知，CBRE每年都会开展一次投资者意向调查，并通过这种方式和投资者探讨和分享中国商业地产市场的最新趋势和策略建议。

比如在CBRE 2025年最新的中国投资者意向调查中，零售物业和酒店分别排在投资者关注的物业类型的第三位和第五位，排名较上一年调查均有所上升。

“无论是零售物业和酒店，还是康养、文旅等广泛意义上与消费相关的地产类型，运营能力对于投资回报往往具有决定性的作用。”李凌表示。

另一方面，今年的调查显示，投资者认为地缘政治的不确定性、对经济衰退的担忧和租赁市场需求不足是进行商业地产投资所面临的主要挑战。不过与此同时，有80%的投资者表示将维持或增加在商业地产的配置。

“机会与风险是并存的，市场在超预期震荡的同时，也孕育着新的投资机遇。”

风险释放与供需平衡

2024年以来，中国商业地产经历了为时一年的资产价格加速调整，长线调整背后，代表着风险释放的过程。数据显示，截止2025年一季度，国内一线城市主要类型商业地产的资本化率中位区位已经上升到5.5%-6%。“这比市场的无风险收益率（类比十年期国债的到期收益率）高出370个基点以上。”

事实上，中国商业地产投资逐渐从负杠杆转向正杠杆，使得核心型投资首次具备了必要条件。“由负杠杆环境转为正杠杆是近年来中国商业地产投资最大的变化之一，这一趋势性变化是两个关键指标共同作用的结果。”

李凌首先拿出借贷利率不断下行的论点进行作证，自2021年四季度以来，央行持续调降政策利率，今年5月的最近一次调整后，五年期LPR和一年期LPR分别为3.5%和3.0%，累计下调幅度已经达到115个基点和85个基点。

“同时，受到租赁市场、宏观经济周期性波动的影响，资本化率水平经历了持续地上行。CBRE研究部的数据显示，一线城市办公楼、零售物业、高标仓的资本化率从2021年时4-4.5%的最低点，上升到目前的5.5-6%。”

由此看来，上述资产的资本化率与借贷利率的利差已实现由负转正。

从负杠杆向正杠杆的转变，无疑是周期下行过程中资产价格调整和风险释放的体现。“这标志着中国商业地产投资正在逐步走向成熟，从原来由资本利得驱动为主导，成长为一个可以为不同风险偏好和策略的资本提供多样化投资机会的市场。”

在此之外，国内公募REIT市场上，保租房、厂房、消费基础设施、仓储物流等产权类REIT的市场定价自去年四季度以来普遍回升，大多处于溢价交易的区间。这在一定程度上佐证，国内优质商业地产资产价格的吸引力正在逐步上升，京沪核心商务区的办公楼，长三角和大湾区的高标仓等，未来的6-12个月很可能将迎来周期性投资的窗口期。

但回归投资者实际意向，CBRE 2025年的中国投资者调查数据则有所回落，有41%的受访者计划在今年进行更积极的投资，相比2024年的47%比例下降6个百分点；而选择更积极出售资产的受访者比例则上升至51%。

“投资者的总体情绪是较为谨慎的。租赁市场仍面临相当程度的不确定性，投资者对注重现金流稳定性的核心型和核心增益型策略的偏好程度有明显提升。”

归其根本，市场的谨慎情绪来源于对当下市场供需平衡的思考，在商业地产投资中，供需消长是推动市场周期运行的核心力量，无形中驱动着市场周期变换。正如李凌此前采访中所提：“商业地产投资的波动和风险隐藏其中，但机遇和魅力也同样根植于此。”

（转自：观点）