中经记者 陈婷 赵毅 广州报道

6月的广州正在经历多轮高温，南方湿热的气候让这里的植被恣意生长，尤其是在无人定期修剪的地带。

作为广州市黄埔区城市更新拼图之一的南湾村，在经历“快拆、快批、快建”之后，如今杂草丛生，村入口处一大片空地上还停放着多辆小轿车，俨然变成一个停车场。再往里走，数栋未完全拆除的楼房映入眼帘，钢筋裸露，遍地砾石，鲜有人进出。这里的一切显得那么破败，仅有高处悬挂的红色条幅是崭新的，上面写道：“一票定乾坤，南湾万象新”“从旧到新，一步之遥”……

日前，《中国经营报》记者走访南湾村旧改现场时看到上述景象。不过，就在近期，改造陷入停滞的南湾村传来新消息，广州开发区城市发展集团有限公司（以下简称“开发区城发集团”）成为南湾城中村改造项目的改造主体，该项目将在“依法征收、净地出让”新模式下重新推进。

公告显示，南湾旧村改造项目原改造主体是上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”），其于2020年5月正式竞得该项目合作企业资格，但自2021年起，南湾旧改项目开始减速，部分复建工程受签约率影响迟迟未能启动。

近日，开发区城发集团方面接受记者采访时表示，公司相关项目管理人员已进驻到项目现场，并在项目现场办公。目前主要针对南湾村的历史情况进行梳理及分析，针对项目复建安置区住宅重新复工正在开展相关成本评估及工程鉴定的相关工作。同时，已全面开展南湾城中村改造项目纳入年度计划、城中村改造方案编制、房屋征收补偿安置方案、动迁、用地报批、过渡期临迁费发放申请等工作。

七年旧改之路曲折

如今的南湾村，仅剩下水泥碎块与风蚀的钢筋在荒芜中对峙，肆意生长的野草已高过人头。

不过，近段时间以来，踏入南湾村的脚步多了起来。他们是来自南湾社区的工作人员，正在全面开展下户攻坚行动，分组上门走访每位未签约村民，以推动南湾城中村改造项目续建。

2025年6月初，也就是南湾项目改造沉寂半年后，广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社（负责管理广州市黄埔区穗东街南湾社区内集体所有或支配的土地及房产资源，以下简称“南基股份经联社”）在其微信公众号披露称，南湾城中村改造项目改造主体确定为开发区城发集团。

工商信息显示，开发区城发集团成立于2018年，前身为知识城（广州）城市更新集团有限公司（该名称使用至2025年4月），注册资本为20亿元。据开发区城发集团方面介绍，公司以推进城市更新及城市综合服务为主业，致力于成为推动广州开发区、黄埔区城市更新工作的“主引擎”，公司重点破解存量土地资源盘活、低效空间提质增效等发展难题，以推进“依法征收、净地出让”新模式。

在上述背景之下，南湾旧改项目转为由国企接手改造，即将迈入另一个新阶段。

开发区城发集团方面对记者表示，受市场、政策等各方面因素影响，原南湾村旧改项目的资金链断裂，南湾村旧改项目陷入停滞状态。为妥善解决南湾项目的状况，推动南湾项目“依法征收、净地出让”的新模式，开发区城发集团作为“城市更新主力军、主引擎”，充分体现国企担当，贡献国企力量。

事实上，自2018年纳入黄埔区旧改范围起，南湾村在旧改这条路上至今已走了7年。

《关于穗东街南湾旧村改造实施方案（片区策划）的批复》显示，南湾村位于广州市黄埔区穗东街道，西至隔墙南路，东至夏园村，南至西滘河，北至黄埔油库区，测量范围内涉及的总人数4191人，户数1439户。

2020年5月，南湾旧改采用公开招商方式公开引入合作企业，经村民表决通过，升龙集团成为项目改造合作企业。根据公告，项目拆迁安置总投资额约54亿元。2022月11月，南湾旧改调规，改造范围内总建筑面积达147.36万平方米，该项目实施方案在2022年年底取得批复，并纳入广州市2022年城市更新项目年度计划。

南湾旧改在升龙集团主导期间进行了大规模拆迁，不过，复建安置房建设未能如期推进。截至2024年年末，该项目复建一地块的1号楼主体施工已到15层，2号楼平面梁板钢筋绑扎基本完成。其余复建区地块的施工进度不一，有的仍处于拆迁阶段。

今年4月，南基股份经联社宣布以85.36%的同意率通过对南湾旧改采取“依法征收、净地出让”的模式，即从由开发商主导转为由政府主导，可获得政府统筹的资金支持。随后，南湾旧改的改造主体更换为开发区城发集团，并确定复建三地块为首开区，计划2025年6月30日前开工。

近段时间以来，南湾旧改的进展明显提速。6月5日，南基股份经联社方面披露称，目前项目签约率已达95%。

开发区城发集团方面对记者表示，项目目前面临历史遗留问题的处理、历史成本投入的认定、复建安置区开工建设相关工作、“旧转新”过渡期相关经费的来源、动迁清零等困难，公司管理团队正就各问题形成管理清单，逐一分析并制定解决路径及相应计划，同时做好与政府相关职能部门的沟通和汇报，结合城中村政策及区政府相关部门的指导，逐步解决相应难题。未来计划将南湾项目建设为岭南特色南湾水乡（文旅小镇），同时打造互联网创新平台，为城市发展配套完善的服务类产业。

国企接手重新推进

转型后的南湾旧改采取拆除新建方式，按照“依法征收、净地出让”模式实施改造。项目有望重启背后，有了“新使命”的开发区城发集团也在探索开拓城市更新工作新路径、新举措。

今年5月，开发区城发集团分别与中电建路桥集团有限公司、中航建设集团有限公司签署黄埔区城中村改造项目合作协议，打造“1+N”央地协同新模式，即以开发区城发集团为统筹平台，聚合多家央企形成资源矩阵，突破传统政企合作框架，致力于形成“多点攻坚、多点突破、多向合作”工作格局，参与首批合作项目总投资额达450亿元。

开发区城发集团方面对记者表示，公司负责黄埔区17个城中村改造新模式项目，涉及767万平方米安置房建设（占全区新模式项目总量的71%）以及6万人安置，预计2025年实现13个项目开工。“在城市更新领域，公司的业务发展规划是打造一批具有全国影响力的城市更新示范项目，为人民群众打造‘四好’（好房子、好小区、好社区、好城区）黄埔样板，推动城市功能迭代升级与新兴产业布局深度融合，助力广州开发区、黄埔区构建‘12136’现代化产业体系，广州实现老城市新活力、‘四个出新出彩’。”

在南湾城中村改造项目上，开发区城发集团作为改造主体，协助开展征收补偿、土地整理、复建安置房建设、市政基础设施建设和公共服务设施建设等工作，形成“净地”后依法实施综合评价出让或带设计方案出让。

借由“新模式”，南湾旧改或将加快迈进下一个新阶段。

事实上，作为国家首批试点城市，广州在2024年率先推出“依法征收、净地出让”新模式，旨在解决传统改造中碎片化、周期长等问题，核心逻辑是政府通过法定程序征收土地，完成拆迁补偿后形成“净地”，再通过公开出让引入市场主体开发。

值得注意的是，除了南湾旧改，黄埔区多个受合作房企影响的滞后旧改项目均转向政府主导模式，由国资接手，如长平村、夏园村、南岗村等。

今年以来，黄埔区持续深化城中村改造央地合作、审批提速、房票安置、资金引流等工作，先后出台区城中村改造主体选定、专项借款资金监管、人员经费保障等配套文件。

4月底，黄埔区首批央地合作城中村改造项目取得新进展，科学城（广州）投资集团有限公司（以下简称“科学城集团”）与中交城市控股投资有限公司就系列“依法征收、净地出让”模式城中村改造项目达成重要合作共识，双方将围绕系列新模式城中村改造项目开展深度合作，此次达成合作共识的项目总投资额超210亿元。

据科学城集团方面披露，截至目前，黄埔区全部新模式项目均启动EPC公开招标工作，其中第一批9个新模式项目新开工安置房5600套，累计开工安置房17539套，已通过房票认购商品房900余套、金额超16亿元。城中村改造项目多项指标均超额完成时序任务，今年一季度全区城市更新项目完成固定资产投资105亿元，同比增长6%，总量位列广州全市第一。