羊城晚报全媒体记者 李晓旭

6月19日，深圳市住房和建设局官网发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（以下简称《规定》），明确“已审批未开工项目的出售型保障房可申请按比例转商品房”，新规将于6月24日实施。

业内人士认为，本次调整聚焦“存量项目松绑”，通过释放商品住房比例空间，推动停滞城市更新项目重启，同时兼顾保障房供应底线。深圳是经济大市，此举对修复房地产城市更新引擎、稳定有效投资具有关键意义。

政策核心：

两种调整路径激活存量项目

记者梳理发现，《规定》明确深圳保障性住房两种移交建设模式：一是优先将配建保障性住房建筑面积折算成独立成宗用地，无偿移交政府开发建设；二是不移交用地的，由项目实施主体与商品住房一并建设后，无偿移交给政府或指定机构。同时，根据城市更新单元改造类型和区域，明确一、二、三类地区保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。

在移交面积和地价方面，《规定》也做出详细规定。比如，折算用地不小于3000平方米且符合标准的，优先无偿移交政府，且不参与转移容积测算；不符合条件的，建成后无偿移交，免缴地价。

该文件最受市场关注的是，在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，已审批通过但未开工，且规划中已明确配建出售型保障性住房的城市更新单元，申报主体或实施主体有两种调整方式。其一，可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按平均容积率折算成用地无偿移交政府（用地面积原则不小于3000平方米），这种调整按城市更新单元规划非强制性内容修改程序申请；其二，也可将50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房，这种调整无需申请规划修改，直接在用地批准或规划许可阶段确定，配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。同时，已签订国有建设用地使用权出让合同的项目，调整后涉及地价变化需补足地价。

业内观点：

提振行业信心优化供应结构

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新规亮点之一是存量项目调减出售型保障房并转为商品房。这一方面能让因市场下行、资金平衡难而停滞的存量项目尽快启动，解决回迁安置等系列问题，解决流动性在城市更新领域的堵塞，恢复城市更新对楼市的驱动作用。同时，可降低出售型保障房对商品房市场的冲击。

“当前深圳商品房市场下行趋势仍在，出售型保障性住房的冲击不容忽视。”李宇嘉认为，政策调整只是技术层面修补，房地产市场发展关键还在于市场预期、供需关系及城市经济基本面。

深圳贝壳研究院分析，新规主要有两方面利好，一是未来保障房供应减少，商品房的需求不会像近两年这样被保障房大量分流；二是城市更新项目的操作空间变大、利润空间有望提升，将会激发开发商努力推进项目，也会激发开发商建好房子，最终利好整个市场和行业。

乐有家研究中心则认为，新规在增加保障房供应渠道的同时，通过按比例配建、免缴地价、调整出售型保障房属性等举措，减轻开发商压力，保障利润空间，有力推动城市更新改造进程，构建行业长期健康发展模式。

编辑：邬嘉宏