观点网 “只要有一户村民不同意，就可能导致整个项目停滞。”

这是2011年12月，保利击败3家同台竞争房企，成功中标广州冼村旧改项目后，观点新媒体采访时任广东国土规划科技公司总工程师黄鹏，他说的一句话。

彼时，黄鹏是基于广州冼村旧改自主模式的利弊发表的观点。在他看来，这种由少数人决定大多数人的事件，处理不好会很麻烦，而结果也确实如他所说，原定3年半内完成的旧改至今仍未收官。

冼村复建区为集体所有土地性质，村集体经批复依法收回未签约户的集体土地使用权后，向天河区政府申请就补偿安置作出《行政处理决定》，经法院一审、二审判决维持区政府作出的《行政处理决定》，依法实施拆除。

2025年6月18日下午，伴随着一阵机械轰响，浓烟白雾弥漫间，冼村复建区两栋房屋应声倒地。这是继今年初冼村融资区最后一栋“留守”房屋被依法拆除清零后，复建区依法动迁工作再次取得重大突破

这巨大的轰鸣声，似乎也在宣示着保利在冼村旧改的胜利在望。

十四载春秋

珠江新城，广州最繁华的CBD地带。据统计，这里行人的移动速度是1.5米/秒，比隔壁白云区快了0.5秒；而一杯12盎司咖啡在这里被喝掉的速度，也远快于这座城市其他区域。

可谁也没想到，在这看似被高楼大厦全覆盖的核心区，却还藏着一片与时代格格不入的城中村面貌地块。而它，正是保利耗时14年却仍未收官的冼村旧改项目。

十年僻野无人问，一朝拆迁天下闻。提起广州旧改，大家第一时间想到的是“土豪村”猎德，毗邻广州市中心珠江新城，南临珠江，可殊不知，冼村的地理位置更为优越，更近珠江新城中心。

冼村旧改项目既是广州市重点旧改项目，也是珠江新城最后一个城中村改造项目。2011年12月9日，保利在广州市冼村实业有限公司召开股东大会的表决中成功获得56票，高票数赢下富力，拿下其在广州的第二个旧改项目，总投资高达150亿元。

彼时，保利刚操盘完对面琶洲村改造项目，有了前者成功的案例，保利对冼村的旧改信心十足，不仅交了10亿元的保证金，还摆了一场村宴，向村民拍胸口保证：“3年半内，所有人100%原地回迁。”

可正是这种采取以村集体经济组织为主体、政府支持为辅的自主改建模式，注定让这个项目“不平凡”。

据资料显示，冼村旧改项目含村民住宅回迁安置住宅、公建配套、商业商办、住宅、公服设施等，总用地面积18.49万平方米，总建筑量107.7万平方米，容积率6.99。

2011年-2014年期间，由于受到贪腐历史、拆迁安置、增加公共服务设施等因素的影响，多元主体相互博弈，项目改造进展一度停滞。

直至后来冼村的领导班子被一锅端，政府介入补偿协商，化解村民矛盾，旧改才逐步从 “停滞” 转向 “缓慢推进”。2015年，冼村股东代表大会高票通过，冼村改造工程全面开工，腾出了第一块完整空地，开始建设回迁房。

2016年，冼村二期回迁房开工；2018年，冼村三期回迁房开工，一期回迁房启动摇珠分房；再到2019年3月才出炉冼村改造新方案；2020年10月三期回迁房已经封顶。

然而，看起一切顺利的背后，却是持续多年的谈判僵局。一方面，冼村决定扣除未签约者的分红和福利，进一步内部激化矛盾；另一方面，由于不满意保利提供的补偿金额以及安置房名额，部分村名不愿签字，双方僵持不下，导致所在地块迟迟未能动工。

一个区域或城市停滞十年，很可能就会错过了一个时代。在冼村逐步改造的这些年中，周边的房价早已从2009年的8000元/平方米，飞涨至如今的15万元/平方米。

保利的加速

这道长在珠江新城脸面上的疤痕，是时候修复了。

2025年1月13日，随着AT110305地块最后一栋“留守户”房屋的轰然倒地，冼村旧改项目融资地块已全面动迁清零；6月18日，再获新进展，复建区两栋房屋被依法拆除，接下来将争取全面拆除。

按照保利的进度，融资区的新项目“保利天御”有望在今年内面世。

2023年，广州市规划和自然资源局发布了天河冼村改造项目融资区地块的批后公布图。据规划图显示，该项目总建筑面积约17平方米，将建1栋3-4层的商业中心，3栋23层-49层的办公楼， 3栋47层高的住宅楼，一所幼儿园，以及地铁合建的地下商业广场，。

住宅产品方面，总户数240户，住宅面积段主要包括240平方米、260平方米、310平方米、350平方米、450平方米，公寓面积75-253平方米。据市场推测，作为珠江新城为数不多在售的新项目，保利天御未来售价预计在18-20万元/平方米。

截至目前，保利手上仍握着不少广州城市更新项目，包括海珠红卫村、三滘村、花都三东村等项目，改造土地面积或超过100公顷。

不过，近几年由于政策、环境等因素的影响，相较于旧改项目的推进，保利似乎将更多资源都倾放在了新地块的开发转化上。

去年，因政策变化，保利正式退出了海珠区三滘村的旧改，广州机场建设投资集团、越秀集团、海珠城发集团联合体，成为三滘村“依法征收净地出让”模式旧改的新主体。

而另一边，保利在广州土拍市场积极拿地，专门瞄准核心区优质地块，巩固其在大本营的销售地位。

2024年，保利相继在荔湾、天河、海珠等主城区核心地段拿地，全年拿地权益金额253.8亿元，遥遥领先位列第二名越秀140.5亿元，占全市涉宅地出让金额772.7亿元的32.8%。

今年，凭借着优质地块的转化，保利多个项目成为市场红盘，其中就包括了琶洲保利天奕、天河保利天曜。

据悉，保利天奕项目是由海珠区凤浦中路南侧地块转化而来，户型产品包括120-140-190平方米四房，于4月27日首开，首开均价7.2-9.5万元/平方米，成交金额33亿元。截至目前，该项目已网签244套，去化超7成。

保利天曜则是由天河员村绢麻厂地块转化而来，首推建面约120-140-170-210平方米的纯改善户型，单价8.6-11.4万元/平方米，于5月17日开盘，两天同样揽金33 亿元，目前网签去化152套。

2025年，保利在拿地上同样采取了去年的策略，只拿核心地块。

5月30日，保利发展以22.5亿总价拿下其今年在广州市场的第一块地--天河航天奇观二期（智谷片区AT1003023地块），扣除配建后，实际楼面价约为3.22万元/平方米。

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