转自：中国经营网

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

当清晨第一缕阳光穿透菜市口的飞檐斗拱，76岁的张淑芬老人沿着青砖步道走进下沉花园。在她记忆里，这片曾挤满违建的胡同角落，如今成了遛鸟练拳的“口袋公园”——这恰是北京大吉巷城市更新中鲜被言说的日常图景。

去年，北京中轴线申遗成功。如今，二环内这处36万平方米的文化地标，在这个夏日正以日均3万人次的流量改写核心区更新法则——地上是修旧如旧的48处文保院落，地下是贯通三层的立体商街，空中1.2万平方米的连廊架起观景台。

“修古建”“造磁场”，这场关于历史文脉与当代活力如何共生的深度实践，为首都乃至全国的历史文化街区更新，标注了一个值得研究的样本。

当更新遇到保护

在北京城的地理经纬中，宣武门与广安门之间的扇面区域，自明清便沉淀为独特的文化磁场——史称“宣南”。这里曾会聚大批汉族官吏与文人举子，庙宇星罗棋布，会馆鳞次栉比，名士足迹交错，构成“寺庙多、会馆多、名人多”的三重文化景观。

斑驳的青砖黛瓦间，近代中国的风云际会在此刻下深刻印记：公车上书的浪潮在会馆街奔涌，康有为驻足南海会馆运筹帷幄，梁启超于新会会馆挥毫著述。以米市胡同为轴心，百步之内便可见证谭嗣同的浏阳会馆、杨深秀的闻喜会馆。而李大钊与陈独秀创办的《每周评论》，更在这片沃土播撒新思想的火种。

“建设精神文化社区，功能是基础，人文才是灵魂。”面对这个包含25万平方米胡同“大杂院”的片区项目，中海地产北京新城公司副总经理、大吉城市更新项目总负责人孙齐林道出其团队的核心理念。在他看来，这一片区的更新不仅是物理空间的简单翻新，更要以创新模式唤醒老城生命力。

据他介绍，在立项之初，团队便提出“文保致敬、商脉传承、技术引领、生态展望”四大策略。

《中国经营报》记者了解到，当时摆在中海团队眼前的核心挑战，在于如何在寸土寸金的二环内平衡古迹保护与片区开发的难题。

矛盾首先体现在空间分配上：36万平方米总体量中，商业仅占8万平方米。其余空间被精心配置于文保院落修缮、回迁及人才住宅、商办集群，以及至关重要的公共空间——包括1.2万平方米的“城市绿肺”。

这种近乎“奢侈”的配比，是北京在城市更新中对文化传承与民生保障的优先考量。

孙齐林表示，操盘该项目的平衡之道在于深植于技术细节与耐心协调。记者了解到，在文保区修缮中，项目团队创新采用“一房一议”精细化方案与“针灸式”修复手法。前期地毯式评估，甄别出48处重点保护院落、61处一般传统院落、9处珍贵历史构筑物及5条传统胡同。包括康有为故居、米市胡同29号院楼房、《每周评论》旧址、观音院过街楼等。

其中，对康有为故居、《每周评论》旧址等文保建筑，修复近乎苛刻：墙体沿用原规格长条砖勾缝补砌；木构架采用传统墩接、嵌补和“一麻五灰”工艺；屋面上挑顶修缮，老瓦能保尽保，缺失部分按原型号定制；阶条石按历史形制补配，地面铺装还原原始肌理。

“像修文物一样织补城市”，这不仅是一句口号。故居后人麦祖荫先生在此居住数十年，他亲手绘制的13个院落复原图成为珍贵蓝本。此外，中海团队还广泛搜集历史照片与县志记载。“‘原材质、原形制、原结构、原工艺’这十二字原则，是我们守护历史底线的承诺，也是让百年风华得以重现的根基。”孙齐林强调。

9年间，项目协调政府、文保单位、居民等多方诉求的艰难磋商，最终沉淀为对历史的敬畏与对未来的责任。

地上地下破解老城困局

在风貌严控的核心区拓展功能空间，无异于戴着镣铐跳舞。大吉项目的破题思路是：“地面守形制，地下求发展”。

地面上，70%的空间退让给城市：文物保护区、绿地、织补区、下沉街区、首层连廊等公共空间无缝交融，形成从菜市口地铁站直抵东侧绿地的贯通式漫游动线。建筑布局恪守单层策略，新建体量化整为零，与传统肌理和谐共生。

面向文保区一侧，立面形制色彩与古建严格对应；面向现代办公区，则对传统建筑构件进行几何解构，将其精炼、转化为现代建筑语汇。这种“新旧对话”的设计哲学，让街区既承载着厚重的历史记忆，又焕发出蓬勃的创新活力。

地下空间则成为破解配套短板的“秘密武器”。记者了解到，在不破坏地面文保肌理的前提下，项目深挖潜力，构建起错落有致的商业体系。

在东侧绿地下方，项目创新采用下凹式空间串联，地下商街巧妙衔接下沉公园与商业，形成“绿脉+商脉”的立体贯通，既延续了北京传统胡同亲切宜人的步行尺度与体验感，又塑造出极具现代感与活力的立体商业界面，实现了传统空间基因的当代表达。

这一空间策略的深层价值，在于其对国家城市更新顶层设计的超前响应——2025年5月出台的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出“建立建设用地地表、地上、地下分层确权制度”。

尤为关键的是，项目在保障美学追求的同时，还兼顾民生改善。据孙齐林介绍，团队先对周边居民需求做整体调研，通过精准的需求预判，在设计前期即完成周边居民生活图谱测绘；更新后，地下综合管廊如同“城市毛细血管”，彻底根治老四合院的管线老化顽疾；配建的智能停车场、适老化设施等，使历史街区的现代生活舒适度跃升至全新量级。

更令人惊喜的是，项目不仅实现商业价值，同时还在东侧打造了约1.2万平方米的多场景活化利用的生态运营公共绿地空间，篮球场、“森林剧场”和“云顶花园”等复合功能园林交织成网，让胡同居民的晨练太极与少年的滑板轨迹在同一时空和谐共舞。

商脉激活文脉

今年5月25日，大吉巷商业体在万众瞩目中启幕。其8万平方米空间内，“三街五巷十八院”的创新格局，将四合院传统的围合DNA解构重组为现代开放式街坊。近2.9万平方米可租赁面积，开业首日即创下客流量20万+、销售额550万+的亮眼成绩，线上线下全域曝光量破亿，成为当之无愧的北京商业新焦点。

其中，1.2万平方米的空中连廊成为点睛之笔——它不仅保证商业动线的流畅，更提供一个“空中看胡同”的独特视角，开业即引爆社交媒体，印证“城市文化会客厅”定位的成功。

在大吉巷内，记者看到，不少居住在周边的老年群体和慕名而来的年轻人在项目IP——“大吉猫”处拍照打卡。“在文物古迹中购物，才是首都独有的消费仪式感。”一位95后消费者的感言道出项目的本质魅力。

支撑关注热度的，是项目辐射圈层的巨大潜力：5公里半径内，325万办公人群与479万常住居民构成的超级消费基本盘。与此形成鲜明对比的是，项目3公里范围内长期缺乏品质商业供给，如今大吉巷的亮相，则填补了区域商业断层。

据孙齐林介绍，项目规划之初便将文化基因植入商业灵魂，在招商时一直强调“文化适配性”。引入的150多个品牌中，首店及定制店占比超50%，如黑珍珠川菜“有云”、东方美学集合店“东方镜”。餐饮作为主力业态占比50%，通过引入高规格、强特色的品牌有效规避同质化；零售（40%）与休闲配套（10%）则侧重文化体验与生活方式。

这种“非标商业”形态，与传统购物中心的标准化、封闭感形成本质差异，其关键在于深度融入的在地文化与独一无二的街区氛围。

文化不仅为商业引流，更在持续生长。记者了解到，该项目将6个精心修缮的文保院落改造为“活态博物馆”免费开放，成为延续宣南文化生命力的活态载体。

据项目团队透露，未来项目将启动可持续文化供给机制，不仅高水准的艺术策展与文化活动将进行常态化更新，还会联合各类主理人进行内容共创，年均打造20+高量级展览。此外，项目还将举办大牌快闪、文化论坛、路演走秀、品牌发布等各类活动，这套创新供给体系，使消费者每次到访都能捕获到新鲜文化体验。

会馆文化、胡同肌理等元素，通过现代设计语言与消费场景的转化，让历史真正可触摸、可体验。“让文物活起来，融入时代脉搏。”孙齐林强调，这是探索文旅深度融合、为北京注入新文化魅力与消费活力的关键。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）