可持续发展从一开始就不是仅仅为了眼前的利益，而是为未来的发展铺路，太古地产的战略眼光值得所有企业学习。

文｜胡嘉琦

ID | BMR2004 

在商业地产竞争日益激烈，许多企业选择快速扩张以求取市场份额时，太古地产走了一条不同的道路：将可持续发展作为公司治理的核心战略，践行长期主义。

早在2008年，太古地产便启动了“2030可持续发展策略”（简称“SD2030”）。站在2025年的时间节点往回看，从总部到项目一线的组织中都能看到SD2030的影子。太古地产已于2024年提前6年实现其设定的2030可持续发展愿景，登上了“道琼斯领先全球指数”地产管理及发展业界全球第一位。近日，《商学院》记者专访了太古地产中国内地设施统筹及可持续发展总监许志忍。

01

从“管理层驱动”到“全员参与”

只有当目标与一线实际紧密贴合，才能真正推动变革。

在太古地产，可持续发展并不是由某一个部门独立推动的专项工作，而是通过“全员参与”的协作结构，确保公司每个成员都能在这一进程中发挥作用。

为了实施可持续发展目标，太古地产建立了五大工作小组：以人为本——保障员工、租户和工地工作人员的健康与安全；社区营造——提升城市空间的公共价值与包容性；伙伴协作——打造与供应商、租户的共赢生态；环境效益——聚焦低碳转型与资源高效利用；经济效益——兼顾财务回报与长期资产价值。这“五大支柱”构成了太古地产可持续发展策略的基础，并通过一个覆盖全公司的“网状治理结构”进行落实。

以“环境效益”工作小组为例，该小组由公司设施统筹及可持续发展总经理牵头，成员不仅限于可持续发展部，还包括运营部、财务部、工程部等多个部门的代表。在这个小组中，管理层设定了方向性目标，各部门成员分享一线反馈与专业建议，将实际需求融入策略目标设置。这种跨部门协作方式，与传统的“自上而下”管理方式不同，确保了目标能够真正落地，并提升了执行力。

许志忍向《商学院》记者表示：“只有当目标与一线实际紧密贴合，才能真正推动变革。”太古地产突破了以往“自上而下设目标、由下而上完成”的惯性模式，建立了“自下而上的策略参与”机制。

太古地产的“全员参与”理念同样体现在员工个人目标管理上。每个部门根据自身职能和目标，制定相应的KPI。同时，所有员工每年都要参与个人绩效评估（PDR），明确年度目标，并将目标与公司“五大支柱”中的一个或多个支柱挂钩。例如，若某员工的年度目标是“提升项目安全管理水平”，则需将其关联到“以人为本”支柱中。通过这种方式，每位员工能清晰地看到日常工作与公司整体可持续发展策略之间的紧密联系。

许志忍进一步指出，这“五大支柱”的工作小组并非单一部门主导，而是由来自不同部门的代表共同组成，覆盖了太古地产所有核心职能和所有员工。跨部门的协作机制确保了不同视角的充分融入，也保障了各项可持续目标能够切实落地并持续推进。

02

供应链协同：推动低碳钢市场转型

在推动低碳钢的过程中，太古地产展现出对可持续发展的深刻理解。企业也逐步从采购者转变为生态系统的推动者。

为了响应《巴黎协定》1.5°C温控目标，太古地产将科学基础减碳目标（SBTi）纳入公司战略，致力于将碳减排路径与全球升温控制目标对接。随着绿色制造和循环经济的兴起，低碳钢因其生产能耗和碳排放相对较低，逐渐获得行业关注。然而，供应链中低碳钢的短缺和高成本问题是当前亟需克服的挑战。

许志忍向记者表示：“太古地产希望在内地项目中采购低碳钢材，但许多供应商目前无法提供。原因之一是市场对低碳钢的需求尚未形成规模，供应商认为，未能获得足够需求便不愿进行生产投入。”

为解决这一问题，2024年底太古地产签署了《关于中国房地产低碳排放钢的合作声明》，该声明由中国钢铁工业协会（以下简称“中钢协”）、城市土地学会和世界钢铁协会共同发起，旨在推动房地产行业减少钢铁隐含碳排放。

这一合作声明强调，签署方承诺在房地产项目采购过程中优先考虑低碳排放钢，并在可能的情况下，推动钢铁产品生命周期的碳排放数据披露和透明度。同时，声明中还提到加强与供应商的合作，共同应对低碳钢的成本和其他挑战，并推动适用于全球及本地市场的低碳钢标准的确立。

许志忍向记者解释，低碳钢的核心特征在于通过废钢再利用、熔炼工艺优化。据中钢协课题组初步测算，2021年我国长流程钢铁企业吨钢碳排放约为1.8吨，其中70%以上来自铁前工序，而省去了铁前工序的全废钢电炉炼钢企业吨钢碳排放约为0.36吨，降碳效果显著。

太古地产以“伙伴协作”为核心，推动行业合作。在这一过程中，太古地产不仅严格要求供应商符合绿色和安全标准，还将低碳和社会责任纳入合作伙伴评估体系。“我们会与供应商共同商讨并设定目标，确保合作伙伴不仅在环保方面做出承诺，同时在劳动条件、环保认证等方面也要满足我们设定的标准。”许志忍表示。

太古地产通过这种跨行业合作机制，不仅推动低碳钢的采购和使用，也帮助形成了行业内更具共识性的低碳标准，确保低碳排放钢的生产和使用能够真正落地。

此外，太古地产还通过稳健的“可持续采购策略”，与合作伙伴探索最佳低碳作业方式，致力于环保产品的应用，并在新发展项目中规定建筑材料的低碳规格，如混凝土、钢筋和结构钢材。

太古地产的“Sustainable Procurement Requirement”（可持续采购要求），对物业和办公室管理涉及的装修和建筑材料提出了明确的环保标准，推荐采用环保涂料、再生石材等绿色产品。然而，面对内地市场环保标签混杂、绿色产品供应短缺的现实，太古地产积极联合供应商开展培训与共创解决方案，逐步从采购者转变为生态系统的推动者。

许志忍透露：“我们花了很多时间去培训供应商，甚至与厂家一起拜访原材料供应商。”这种长期的合作关系不仅帮助太古地产从采购端推动市场变革，也逐渐形成了一个健康的绿色供应链。

在推动低碳钢的过程中，太古地产展现出对可持续发展的深刻理解。正如许志忍所言：“只有行业形成合力，发出共识性的需求，才能真正推动低碳钢的普及与市场转型。”

03

伙伴协作，共创绿色未来

公司主动影响外部合作方，帮助餐饮租户使用更环保的设备，鼓励顾客支持环保餐厅，合力推动绿色发展。

在可持续发展的推进过程中，如何主动影响外部合作方，建立互惠互利的长远伙伴关系，提升共同的可持续发展表现，成为决定战略成效的关键一环。

在太古地产的可持续发展项目中，“绿色厨房”是一个具有代表性的案例。该计划最初于2017年推出，目标很简单，即帮助餐饮租户使用更环保的设备，设计更节能的厨房，并对表现优异的租户给予嘉许。许志忍回忆，第一家参与“绿色厨房”的租户是北京颐堤港的太初湘苑。项目开始时，太古地产的工程部、租赁部、市场部等多个部门紧密配合，设计装修方案、推荐供应商、进行评估，最终该租户获得了最高级别的“三叶奖”。

据统计，截至2025年5月底，中国内地共有98家餐饮租户参与了“绿色厨房”计划。

太古地产市场部还通过举办会员积分活动，将“绿色厨房”项目延伸到消费者端，鼓励顾客支持环保餐厅，享受更多积分。通过“世界环境日”等节日，太古地产把“绿色厨房”门店纳入宣传，进一步提升公众对环保餐厅的关注。

如今，“绿色厨房”已升级至3.0版本，不仅要求厨房装修环保，还要求餐厅在运营过程中做到节能高效。通过定期能耗审计，检查是否在非高峰时段关闭空调、调整灯光等。许志忍指出：“我们现在帮助租户做免费的能耗审计，提供优化建议，进一步推动节能。”

许志忍强调，这个项目能够持续推进的关键在于公司内部的协作机制。“我们不是依赖单一部门在推动，工程部、租赁部、市场部，每个环节都有参与配合，确保目标的顺利落实。”

太古地产目前的绿色厨房装修阶段的评分体系涵盖了五大维度：能耗、水耗、排烟通风、资源循环利用与环境友好管理措施。每家参与的店铺将根据这些标准打分，最终评定获得绿色厨房认证等级。

2022年，太古地产还推出了以环境效益为本的业主与写字楼租户协作计划《环境绩效约章》（GPP），旨在以绿色租约为基础，全面涵盖租约年期内装修及日常营运两大核心范畴，希望能够显著改善写字楼租户的能源、用水及减废表现。截至2025年4月底，中国内地共有40个写字楼租户参与GPP，约占39%可出租楼面面积。

2024年，太古地产又在进博会上，宣布推出“Green Retail Partnership”，与零售伙伴共同实现可持续发展目标，全力推进店铺设计、数据共享和提升环保表现。合作中，太古地产通过引入“可持续发展装修指南”（Sustainable Development Fit-out Guideline），从项目设计阶段就开始引导零售伙伴采用节能灯具、环保材料，并落实废弃物分类。该指南并非强制性约束，而更像是一种行为引导机制，通过提供技术手册、材料推荐和案例分享，为零售伙伴提供可落实的技术指引。“从一开始我们就介入设计过程，让绿色不再是额外成本，而是租户价值的一部分。”许志忍说。

04

清华大学与太古地产：19年共创未来

城市更新不仅是外观的提升，更是内在需求的精准匹配。

清华大学建筑学院教授、清华大学建筑节能研究中心副主任魏庆芃在谈到太古地产时，提出了一个核心观点：“太古地产可持续发展逻辑不仅是从单纯的工程项目到工程项目，它更是从工程到商业、从建筑到生活体验的全面转型。”他认为，太古地产一直站在未来的角度，积极把握机遇，推动项目的长远发展。

“随着中国经济和社会的快速发展，尤其是改革开放四十多年后的今天，我们已经进入了一个较高的发展水平。然而，不可忽视的是，很多商业综合体、酒店、办公楼等场所仍有很大的提升空间。”魏庆芃指出，这些存量资产不仅需要技术上的创新，更需要从消费者需求的变化中，找到更新和提升的契机。

魏庆芃提出，城市更新不仅是对物理空间的改善，更是为了满足人民对美好生活的追求。“我们要从多维度提供高品质的生活体验，如今，‘情绪价值’成为一个重要的概念，我们是否能在这些细节上真正抓住客户的需求，提供更好的环境？”他说，“城市更新不仅是外观的提升，更是内在需求的精准匹配。包括环境的色温、空气质量、光线和温度等细节，都应该精准识别并满足不同消费层级、不同年龄段客户的需求。”

魏庆芃强调，太古地产的成功正是源自其长期主义，“太古地产不局限于当下，而是站在未来去思考和设计。”魏庆芃特别提到，太古地产在可持续发展上的战略早在20多年前就已经确定，“1998年太古地产就已经将可持续发展作为战略理念，而在2008年，他们便设定了2020年的可持续发展目标，并且逐步延续至2030年。”

魏庆芃认为，太古地产的这一战略眼光不仅体现了可持续发展的前瞻性，也为其在城市更新和环境升级方面的领导地位打下了基础。

魏庆芃表示：“太古地产与清华大学的合作源于太古地产对节能和可持续发展的重视。通过清华大学团队在现场的测试、诊断和分析，我们共同开发出了一些新的控制和调试策略，并将其应用到太古地产的多个项目中。”

合作的初步阶段，主要集中在香港的项目，如太古广场、太古坊等，随后扩展到内地的多个重要项目，如广州太古汇、成都太古里、北京三里屯太古里、西安太古里等。

魏庆芃强调：“清华与太古地产的主要工作集中在节能与低碳，特别是在项目的运营和建设过程中，通过节能和低碳手段推动企业可持续发展。举例来说，在香港的项目中，经过多年的节能工作，我们每年的节能量已经超过了1亿度电；在内地，节能量接近5000万度电。这相当于为太古地产每年创造了超过1亿元的净利润。”

魏庆芃认为，“太古地产项目取得的成就在于其通过精细的设计、精心的施工组织和高效的运维管理。甚至对于一些已有三四十年的项目，太古地产仍然能够不断更新，保持与最新项目的竞争力。”

魏庆芃进一步强调：“这种理念不仅是关注建筑本身，而是通过全方位的服务，落实到每一个细节中，无论是显性的还是隐性的。这种坚持不断改进和提升的态度，是太古地产与众不同的地方。”他补充道，太古地产并不单纯把工程视为一个单一的项目，而是将每个商业综合体作为盈利和服务的重要环节，确保其持续的商业价值。

魏庆芃总结道：“在这个快速变化的商业环境中，消费者越来越注重所处的环境与体验，太古地产通过精准的市场洞察和未来视野，不仅推动了商业发展，也在为城市和社会的可持续发展作出贡献。希望更多的企业能够从未来出发，考虑如何满足日益变化的消费者需求，并通过创新推动行业的升级。”

（本文图片由受访者提供）

排版 | 赖梦茹

校对 | 袁海鸣