转自：劳动午报

在昌平区回龙观，一条全长650米的街区正以蓬勃的生命力书写着城市更新的叙事。首开LONG街从15万平方米的滞销商办体蜕变为“片区情感枢纽”，而这一切的背后，站着一位心理学专业出身的“操盘手”——首开集团商管平台公司综合体运营公司负责人乔红玉。

乔红玉带领团队，让水泥森林焕发出生活的烟火气。5年间，他们交出了“北京最美街巷”“城市更新最佳实践项目”等多项荣誉答卷。今年，乔红玉团队被授予北京市模范集体称号。

破题：锚定城市需求坐标

“初次考察，我的第一反应是‘项目面积太大了’，第二反应是‘周边区域太旧了’。”回忆2020年接手首开LONG街时的场景，乔红玉的话语中仍带着初遇挑战时的清醒。

在“回天行动计划”持续推进的背景下，面对商业配套短缺的现实，回龙观地区居民“消费升级需求迫切”的渴求，成了乔红玉破题的关键。“首开集团做城市更新，算的不是短期经济账。” 她在项目研讨会上多次强调，“当最近的综合商业体距离片区至少5公里时，我们手里的不是商业项目，是城市责任。”

乔红玉带领团队用3个月时间走访区域内2000余户居民，发现“互联网行业从业者的业余生活亟待丰富”“亲子家庭的就近消费需求迫切”“‘银发族’的社交场地缺失”等需求图谱。基于此，她力主推翻原有的销售型商办规划，提出“产商融合城市综合体”的转型定位。

“我们要做的不是卖楼，是为居民打造一个生活剧场。”这句在团队内部反复强调的话，最终成为项目转型的核心纲领。

重构：用“空间魔法”激活城市肌理

“开始我们也不知道该怎么改，但思路就是让它变成一条真正的街。”乔红玉站在改造前的规划图前，指着被车道分割的建筑群说。转机来自首开集团领导现场考察时“把双向四车道改成步行街”的提议，这一想法催生了15万平方米楼体的重构计划：南区集中商业、北区布局办公、二三层增设连廊，原本零散的建筑群被编织成有机整体。

在改建细节上，乔红玉展现出对细节的极致追求。她坚持建设连廊，因为南北楼栋之间联系松散，不利于人流循环。连廊不仅增强了建筑的连通性，还为二三层商铺提供了展示与进出通道。“在‘非标’商业中，动线是成败的关键。”乔红玉说。她带领团队用一年半时间反复推演多版方案，最终让连廊不仅成为交通枢纽，更化作“空中商业展示带”。如今，站在LONG街，可以看到年轻人在连廊打卡拍照，孩童在廊下追逐嬉戏，这条空中通道真正实现了“让人流循环起来”的初衷。

在招商阶段，面对“图纸像办公楼”的质疑，乔红玉拿出了真诚这一“必杀技”。“我们带着品牌方实地感受傍晚的人流潮汐，用周边社区的人口密度数据说话。”她回忆起说服完美影城入驻的过程，“我告诉他们，这里需要一个能让IT行业从业者下班后放松的角落，而你们能成为这个角落的光。”

这种基于社区需求的真诚沟通，最终吸引了多个潮流品牌相继入驻，形成了区域首进品牌矩阵。

运营：以内容为钉编织社群情感网络

“首开LONG街不是为了热闹而热闹，是要把内容做成社群连接的‘钉子’。” 乔红玉的一句话道破了街区运营的核心逻辑。当成人夜校的油画班、架子鼓课等六七个班次开班即满时，她笑着说：“我们追求的不是营收数字，而是让居民把这里当成生活的延伸。”

这种“钉子思维”贯穿于一系列运营活动中。暑期街唱活动吸引了互联网行业从业者组建的乐队参赛；跨年活动上，万人现场表白，街区广场化身为城市的情感“容器”；假期举办的手游争霸赛，专业战队现场对决，大屏幕实时转播，点燃了观众的热情。“记得有位妈妈带着孩子来参加教育分享会，结束后对我说‘终于找到能和孩子一起成长的地方’。那一刻，我就知道我们做对了。”谈及运营中的暖心瞬间，乔红玉眼中闪烁着光芒。

为了精准捕捉社区需求，乔红玉组建了一支以“85后”“90后”为主的“活力团队”。“创造力是双刃剑，执行力才是定盘星。”她在团队周会上强调，“每次活动前，我们都要问自己：这真的是居民们需要的吗？”

截至目前，首开LONG街南区商业已全面开业，北区办公区也吸引了智慧城市、网络安全等企业入驻，入驻率接近七成，项目正朝着“生态友好型产商融合体升级”。今年5月，南区的客服中心改造为猫咖与寄存的融合空间，贴近宠物社群需求；面向“银发经济”、母婴场景的服务也在规划中。

站在LONG街广场，看着霓虹灯下跳舞的阿姨、台阶上读书的青年、舞台上弹唱的学生，乔红玉在朋友圈更新道：“这条街的生命力，不在图纸里，而在每个路过的人眼里。”

从心理学毕业生到城市运营者，乔红玉用5年时间证明：当商业空间真正扎根社区需求时，一条街可以生长出城市生活的万千可能。首开LONG街的故事，不仅是建筑的更新，更是人与城市关系的重新定义。

□本报记者 刘欣欣