文 | RET睿意德商业地产

近年来，商业从业者都察觉到一个愈发显著的趋势：曾经被视为客流“压舱石”的主力店，正在加速撤离商业体。百货、超市、影院和健身中心这四类典型主力店业态，曾是主流大型购物中心的“默认选项”，但如今正逐步从大量项目退出。RET睿意德商业地产研究中心的跟踪研究结果显示：在中国主要一二线城市中，百货门店的关闭数量已远超新开数量；头部连锁超市加速缩减门店，造成遗留面积的空置不断攀升；电影院在疫情后未能迎来预期的消费反弹，票房整体持续低迷；而健身房行业则在“预付卡”信任危机之后，加速了市场洗牌的进程。这不是短期的经营疲软，而是一个结构性的信号——传统主力店功能已经退化，它们不再是购物中心的核心驱动器。

在过去，主力店曾是购物中心的核心支柱，被视作“稳定器”与“流量引擎”。它们通常面积大、租期长，承担着为整个项目引流和维持运营稳定的重要角色。然而，即便近年来越来越多的主力店选择撤离或关闭，绝大部分购物中心的整体活力并未如预期般迅速下滑。这一反差揭示了一个更深层的问题——问题并不只在于主力店本身，而在于“主力”这一概念所依赖的基础正在发生动摇。

传统意义上的主力店逻辑，建立在两个核心前提之上：其一是商业的本质是“卖货”，即以商品交易为核心；其二是客流的聚集依赖于“强力品牌”的中心化吸附效应。然而，在当下的消费环境和城市生活方式的演变中，这两个前提正逐步失效。购物中心的功能早已超越了单纯的购物场所，逐渐演变为一种融合社交、体验、休闲与文化表达的复合型城市空间。人流的吸引也不再仅仅依赖单一的大品牌，而是转向多元场景的构建与情绪价值的输出。

基于RET睿意德大量项目合作经验及对市场的研究跟踪，我们认为有四个主要动因，造成了商业项目中的“主力店退潮”：

1. 商业正在演化为城市“公共生活空间”

在当下的购物中心规划中，“坪效至上”的传统逻辑正逐渐让位于更具人文关怀和社交价值的空间体验。项目越来越重视空间的“可停留性”、“社交属性”与“心理舒适度”，旨在打造一个既能承载消费行为、又能满足情感需求的复合型场所。具体表现在以下几个方面：

公共性增强：越来越多的项目引入开放式绿地、儿童游乐区、艺术展览空间以及互动式步道，营造出具有城市公园气质的共享区域；

社交场景融合：餐饮与娱乐不再泾渭分明，而是彼此渗透，共同构建起适合朋友聚会、家庭休闲甚至工作交流的多元社交场域；

非消费行为被包容：人们可以在空间中自由漫步、陪伴孩子、欣赏展览、甚至只是安静地放空自己，而不必一定产生购买行为。

The Grove购物中心通过中央喷泉广场、绿荫步道、多样化休憩空间及高频次的社区活动，为人们提供了一个既能轻松购物，又能驻足交流、感受城市温度的理想场所 网络

这些变化并非对商业效益的妥协，而是一种顺应时代趋势的战略性调整。它回应了当代人对于“慢生活”“高质量陪伴”和“精神归属”的真实诉求。一个真正被市民自发使用、频繁造访的商业空间，其社会价值与商业潜力远胜于一个冷清空旷的“零售容器”。

当购物中心逐步演化为城市的“生活客厅”，它的角色也从单一的“零售终端”升级为“城市生活平台”。这不仅是空间功能的转型，更是城市公共生活的一次重要重构。

2. 商业正变得越来越“市集化”

传统意义上的商业运营，强调的是“品牌配置”逻辑——以大型连锁品牌为核心，构建起“主力店+次主力店+餐饮+精品”的标准化组合。这种模式追求稳定性和可复制性，强调品牌的号召力与客流的拉动效应。然而，随着消费心理的深层转变，这一逻辑正面临重构：

当代消费者愈发追求独特性、新鲜感与私域氛围，他们渴望在购物中获得情感共鸣与个性表达；

个体经营者、创意主理人和小众品牌迅速崛起，成为市场中不可忽视的新力量；

“小而美”“小而精”的迷你店铺、手作工坊、独立品牌门店开始反向带动人流与话题，形成“内容驱动”的新生态。

Story是一家位于纽约曼哈顿的创新型零售空间，以“最慢的快闪店”为理念，每4至8周围绕一个全新主题重塑空间设计、产品组合与品牌叙事，并通过与不同品牌合作打造沉浸式故事场景，实现以内容驱动的体验式零售 网络

这一转变意味着，商业空间不再仅仅是商品交易的载体，而是一个承载文化表达、生活方式与情感连接的内容容器。使其更像一个开放、多元、富有生命力的现代“市集”，汇聚了丰富的人文气息与个性主张。

“市集化”并不仅仅是形式上的开放式“摊位”集合，更是一种空间运营理念的转型。它意味着商业体不再只是标准化的品牌陈列平台，而是一个承载多元文化、激发情绪共鸣的内容容器。在这里，品牌不再是单向输出的符号，而是可以互动、体验、参与的生活片段。

从空间组织的角度来看，这一趋势也倒逼购物中心必须打破过去“大店吸客、小店搭车”的固化结构，转向一种更具弹性、响应更快、更新频率更高的动态招商机制。灵活的空间布局、周期性的主题策展、主理人共创机制等，都成为吸引年轻人群与打造社区黏性的关键手段。

未来的商业体，不仅是商品交易的场所，更是文化交汇、情感互动与城市活力的集中体现。在这个过程中，商业的价值也不再仅限于销售数字，而是体现在其内容多样性、场景感染力与用户参与度之上。

3. 商业正在成为“主题社群中心”

过去，商业招商的底层规则是“品类结构”——即通过零售、餐饮、配套等业态的合理配比来吸引客流。而如今，商业运营的重心正悄然转向“社群粘性”的构建。这意味着，空间的价值不再仅仅取决于“卖什么”，而是越来越依赖“谁会来”、“为什么反复来”以及“他们之间如何连接”。

我们越来越多地看到，围绕兴趣圈层打造的“主题型商业空间”正在成为新趋势：

面向宠物爱好者的生活集成空间，不仅售卖宠物用品，更是人与宠物互动、社交、学习的社区；

以二次元文化为核心的手办店、潮玩展与IP快闪组成的“小型漫展式”复合业态，吸引Z世代聚集打卡、交流情感；

融合骑行、飞盘、户外潮流等元素的运动社交复合店，成为年轻圈层的线下据点，既是锻炼场所，也是社交舞台。

Central Westville于2025年骄傲月期间推出“骄傲之爪”主题活动，狗狗与主人在色彩斑斓的彩虹跑道上共同参与游行，并借助多元互动体验激发宠物爱好者的热情参与，为构建充满情感联结与兴趣共鸣的社群注入活力 网络

这些空间往往体积不大、租金不高，但因其背后活跃的社群关系和高度的情感黏性，反而具备强大的流量带动能力和传播势能。它们不仅是消费场所，更是用户身份认同与归属感的承载地。

这种转变标志着商业逻辑的根本转型：从传统的“买卖关系”走向更具温度的“共同体关系”。在这样一个强调体验、参与与共鸣的时代，一个社区型商业体的核心竞争力，已不再局限于品牌层级或知名度，而在于它是否能够吸引一群有共同兴趣的人群持续到场、形成口碑，并在日常互动中不断自我传播与更新。

因此，评判“好品牌”的标准也在发生本质变化。从过去关注品牌的市场影响力和销售数据，到现在更重视品牌的“人群契合度”与“社群运营能力”。“什么是好品牌”已经让位于“谁是对的人”——这不仅是思维方式的升级，更是未来商业运营逻辑的关键支点。

4. 商业的“文旅属性”正日益凸显

“内容”“体验”“情感”“认同”这些关键词，以前属于文化旅游行业，是景区、古镇、博物馆等文化空间的核心价值所在。而如今，越来越多的购物中心开始主动引入地方文化、非遗技艺、市井生活、艺术展演等元素，试图以文化的温度与深度，重塑空间的意义和吸引力。

在当下的城市商业项目中，我们不难发现这样一些新场景：

一些坐落在老厂房改造区域的商场，不再只是冷冰冰的品牌集合，而是巧妙融入了陶艺工坊、铁艺课程、手作体验等本地传统工艺，让历史与现代在此交汇；

市中心的商业体则通过举办地方美食节、非遗表演、街头剧场等活动，激活城市的文化记忆，吸引市民与游客共同参与；

更有部分商业项目成功出圈，成为游客周末打卡的“网红地标”，甚至被纳入城市旅游线路之中。

ICONSIAM在4至5层打造的ICONCRAFT空间，汇聚泰国七大艺术领域的顶尖手工艺作品，涵盖陶瓷、织造、木艺等多元门类，并设有互动工坊与数字导览，为年轻人打造一个融合创意、文化与生活美学的灵感场域 网络

这些变化标志着，购物中心的战略定位正在发生剧烈转变——它不再是单纯的消费终端，而是一个承载文化表达、社交互动与情感连接的城市文化体验空间。其价值也不再仅聚焦于租金收益或销售额的增长，而更加关注能否形成持续“吸引力”、高效“传播力”以及稳定的“复访率”。

商业空间已逐步成为城市文化的缩影，生活方式的展示场，和新文旅逻辑下的重要载体。它不再孤立于城市之外，而是深深嵌入城市的肌理与人群的情感之中，成为人们愿意反复造访、乐于分享、真正归属的城市目的地。

在这个过程中，文化成为了体验的灵魂，而商业则以“场所+社交+内容”的复合方式，将文化转译为可感知、可参与、可消费的生活形态。它不只是销售商品，更是在讲述城市故事、塑造集体记忆、激发社群共鸣。

结语

商业的本质，从来不只是“空间+品牌”的叠加，而是一种城市运行的方式，是人类生活方式的具象投射。它是社会关系的容器，是文化表达的舞台，是城市精神的映照。它的本质不是由“店铺”定义的，而是由“人与人之间的连接”所塑造。真正理解这一本质的商业团队，不会担心“主力店走了怎么办”，也不会焦虑“下一个风口在哪”。因为它们早已意识到：商业的主角，从来不是店，而是人。他们知道，当空间成为人的延伸，成为社群的载体，成为文化的土壤，它便拥有了超越周期的生命力。