文/粤进深 严明会

有的楼盘卖房，就像跑马拉松一样，卖了几年都卖不完。

这样的项目在广州不在少数，越秀的广州城投·东园公馆算一个。

昨天（6月18日），广州市规划和自然资源局官网挂出越秀南AD013907地块项目1-3号楼、公建配套及地下室建设工程规划条件核实合格证核发批后公布。

这个地块项目，就是广州城投·东园公馆。

现在已经是准现楼了，但项目去化却一直平平。

阳光家缘数据显示，截至目前，广州城投·东园公馆开盘两年网签了40套，还剩209套房源未售，去化率约16%。

广州城投·东园公馆于2023年中开盘，当年开盘的时候也是话题度满满。

只不过，市场讨论的并不是销售成绩有多好，而是“地王终于入市了”。

项目所在地块——越秀南AD013907地块，在广州土拍市场大名鼎鼎。

2020年3月，万众瞩目之下，该地块被广州城投以底价23.57亿元竞得，折合楼面价约6.5万元/㎡，一举登顶广州地价TOP1。

“地王”的位置坐了三年多。

直到2023年底，才被海珠琶洲西区地块超了，目前仍稳居前三。

越秀南AD013907地块，曾是2007年广州市旧城改造三大项目之一。

2009年，该宗地块启动动迁工作，但由于被非法搭建临时建筑，动迁进程被迫搁浅。直至2018年整个地块才全部完成拆迁。

可谓一波三折。

2019年3月，越秀区政府工作报告中明确提出，要“完成越秀南复建房地块挂牌出让”。

随后，该地块于2019年12月19日预挂牌，在2020年2月6日正式挂牌。

地块位置优越，是老城区难得的住宅用地。

其位于越秀南路和万福路交汇处，临近繁华的北京路商圈，与中华全国总工会旧址相邻，距离地铁六号线团一大广场站仅200米左右，区位优势十分显著。

但出让条件也颇为苛刻。

比如不接受联合竞买、竞买人要求在越秀注册登记、须配建1.3万㎡回迁房等。

最终，只有广州城投一家企业报名参与竞拍。

好巧不巧，拿地后，赶上房地产市场下行，广州城投致力于“慢工出细活”，从拿地到开售历经了三年时间。

期间，改了一次案名，两次规划。

项目一开始叫“广州城投领越壹号”，又是领越、又是壹号，一听就不简单。

但后来不知道为啥又改名了，改成了现在的“广州城投·东园公馆”。

据悉，项目名称中的“东园”二字，取自旁边的百年历史名片——东园。作为近代岭南名园之一，东园曾是清末广东水师提督李准的私家园林。

一听就很有历史韵味。

户型规划上，从建面约88-176㎡，改成100-175㎡，再到最后推出的91-178㎡，花费了不少心思。

整个项目比较袖珍，占地面积仅8470㎡，计容建面约4.95万㎡，容积率5.8。

总共规划有4栋住宅，3栋商品房、1栋回迁房，均为塔楼设计，总货量249套。

广州城投对这个项目寄于厚望，开盘价定到12-18万元/㎡，

不过从销售情况看，这个价还是高于购房者的心理预期。

毕竟地段好是好，但缺点也不容忽视。

比如，居住群体不纯粹，有商品房、也有回迁房；小区规模较小，公共活动空间、绿化园林空间等都较为有限。

再加上周边老破小环绕，还有一些老城区的通病，交通拥堵和噪音问题等。

种种因素，导致项目一直处于低去化状态。

后来项目也推出了部分一口价房源，价格有小幅度调整。

项目开发主体为广州市城悦房地产开发有限公司，成立于2020年4月，注册资本1000万元，公司法定代表人、执行董事兼总经理为邹敬义。

股权上，该公司由广州城投100%持股。