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商业客

保利商旅对于香雪时光项目的考量，不仅是当下如何让项目持续焕发活力，更需着眼长远，确保项目未来的长久立足。

俗话说，好事多磨，这个位于广州黄埔萝岗的小体量商业项目，也磨了近7年之久。

近日，保利发展控股旗下保利商旅与知识城商发，就广州黄埔经济技术开发区香雪时光项目签署商业合作协议，合力打造广州首个POD概念购物中心。

POD英文全称为“Park Oriented Development”，即一种以公园生活为导向的城市开发模式，强调自然与商业的融合，为消费者提供一种“松弛感”的购物体验，例如上海徐汇万科广场、深业上城等商业项目。

而此次的香雪时光项目，也将凭借南侧黄埔市民广场的自然景观资源，通过打造三层连廊步道与市民广场无缝衔接，形成“商业+公园”的立体生态圈。盒子内，则将采用退台花园、空中绿廊、季节性中庭等设计，融合大面积绿植与艺术IP造景。

据了解，该项目体量仅有2.4万平方米，为地上4层，地下3层，萝岗地铁站上盖，负一层直通地铁。

同时，依托宝能广州国际体育演艺中心的资源优势，项目整体定位为“科学城青年城市理想生活中心”，由保利商旅负责运营，未来计划引入区域首店、特色品牌及旗舰店，初步计划2025年底前开业。

然而，谁也没想到，在本次签约前，这个体量不到3万平方米的商业项目操盘手却是一换再换。

好事多磨

若想追溯项目源头，还得回到2018年。

2018年年底，广州黄埔区挂出了KXC-P2-3地块，也就是如今的萝岗香雪时光。彼时，地块出让条件也尤为“严苛”，其中一条是要求开发商三年内必须建成并投入使用，且运营第一年项目收入不得低于3亿元。

最终，该地块是由当时势头正旺的合景泰富以底价2.97亿元收入囊中。在合景泰富的蓝图中，项目整体是由6层高端酒店+3层底商裙楼组成，计划打造继增城誉山、南山叠翠峰、黄埔知识城后的广州第四座悠方购物中心。

令人唏嘘的是，合景泰富获得地块不久，便出现资金紧张问题，导致该项目一度搁浅，直到2023年仍处于挖坑状态。

2023年4月，合景泰富正式宣告暴雷，该地块也迎来了新的转折，由知识城集团100%全资控股。知识城集团接手后的第一件事便是改规划，取消高端酒店，仅保留商业裙楼，项目命名为“全盛新天地”。

不过，知识城集团接手后，似乎也没打算自己干。去年2月，针对当地市民建议引入开市客Costco、万象天地等知名品牌到科学城地块的留言，黄埔区政府在回应中提及，萝岗全盛新天地的地块业主正与知名商业品牌洽谈对接。

黄埔科学城缺乏知名商业品牌，素来都是被当地居民所诟病。尤其是核心居住区，大壮名城、科城山庄等业主想要逛街购物，除了萝岗万达，还是萝岗万达，不然只能开车去13公里的美林M·LIVE天地。

其实，科学城的商业项目并不少，例如近两年新开的大悦汇、至泰广场以及星际云汇，但也正如所网友辣评的：缺的是厉害的商业操盘手、运营团队。有的项目位置虽好，经营上却不算到位。

确实，黄埔科学城并不缺乏消费力，尤其是在宝能广州体育演艺中心的带动下。据官方统计，宝能演艺中心2025年以来共承办17场大型演出，拉动27.6万人次涌入黄埔，而邻近演艺中心的至泰广场，1-4月客流量达362万人次。

因此，科学城不少商业项目在规划之初，操盘手便早已企图通过举办粉丝应援会、销售限量版周边等活动，抓这波粉丝流量。

在巨大的可转化消费流量面前，保利商旅又岂会错失。

版图第九子

截至目前，保利商旅在广州已成功布局8个商业项目，而“香雪时光”是第9个，同时该项目也是其位于黄埔区的第三个“时光系”产品（时光里、时光汇、X时光），此前已在鱼珠片区、东南片区分别运营“鱼珠时光”与“西区时光99”。

鱼珠时光项目是保利商旅布局广州的首个时光系非标商业体，由广东保利开发建造，保利商旅负责运营，2023年12月末启幕，体量约为3.6万平方米，由1个中央市集广场和5个主题下沉式广场组成，集合了包括大林苑·黑珍珠、雀园·米其林、GAGA黄埔首店等品牌。

至于西区时光99项目，全长约1公里，建筑面积约7万平方米，预计今年内开业。该项目是于去年6月签约，开发区投资集团负责开发建造，保利商旅负责西区红酒文化街的招商和运营，未来将打造海丝国际音乐科技港。

如今，香雪时光的布局，恰好填补了保利商旅在黄埔南部的商业空白。

此前，保利商旅早已留意到黄埔科学城大型商业的空白，并有意通过“华美香雪城”项目布局该区域，可奈何事不随人愿，双方合作最终不了了之。

香雪城项目是目前黄埔区内体量最大的商业项目，占地面积约17万平方米，总建面约46万平方米，几乎是15个香雪时光的体量。

该项目也是命运多舛，按2010年的原规划，项目将建设全市面积最大的巨幕影院、全市最大的亲子中心、全市最大的国际品牌折扣中心奥特莱斯等，但由于开发商华美陷入风波，搁浅近10年。

2020年，华美寻来了有力帮手保利，香雪城项目得以重新开工，但令市场意想不到的是，双方的合作仅仅维持了4年，便分道扬镳。分手后，华美断臂求生，项目投资由53亿砍至5.1亿，今年才传出复活消息，向市民征集业态意见。

实际上，凭借巨大的商业体量，该项目若后期品牌招商给力，业态布局丰富，未来极有可能会分化掉周边商业项目的流量。届时，相距仅2.9公里的香雪时光项目又能如何牢牢抓住自己的核心客群，对于保利商旅来说是极大的挑战。

因此，保利商旅对于香雪时光项目的考量，不仅是当下如何让项目持续焕发活力，更需着眼长远，确保项目未来的长久立足。

（转自：观点）