来源：壹地产

这两天，杭州全城中介都在狂推一个项目：

下沙兴耀沐兰台。

项目二期预售，均价比一期直接降了3000元/平。中介们先背刺兴耀称：

劲爆、杭州房价大乱斗、离谱、开发商主动降价。

兴耀的销售解释称，二期位置没一期好。

但市场对兴耀这种定价很不看好，他们评价兴耀搞的跟特朗普一样，随便定价。还有人问兴耀销售，背刺的有点快，还会降吗？

兴耀沐兰台的一期，其实就是在半个多月前的5月28日。当时首开的报名结果公示，64套房源，报名登记家庭113组，中签率55.75%。

这张预售证，新房销售均价3.39万/平，比板块原来新房限价低了4300元/平。让市场不看好的是，虽然位置在金沙湖板块不占优势，但限价放开后越卖越低，也是对板块价值的用脚投票。

即便定价低，沐兰台首开情况还是差强人意，杭州房小团上显示：

还有19套房子没卖完。

感受到压力的兴耀马上组织了二开，并用金沙湖最低价来抢占市场先机。

虽然放言3.06万/平均价，但中介们还给出了更高的诱惑，2.7万/平起，成交还有3万的返佣。

虽然市场都认为沐兰台是兴耀的，但背后站的还有另外两家合作方：

滨江和贝壳。

三家联合体去年年底拿下这宗地时，备受关注。彼时，经过19轮报价，该地块以总价6.2亿、楼面价16370元/平米和溢价率16.88%被成功竞拍。

有开发商告诉子姨，当时，贝壳急于在杭州市场检验下自己C2M模型，主动拉滨江和兴耀合作。

贝壳有自己的算计，滨江是杭州的一哥，兴耀是“下沙王”，杭州限价放开市场向好，这怎么看都是万无一失的生意。

子姨查了下，沐兰台项目现在滨江是第一大股东，兴耀是第二大股东，贝壳是第三大股东，只占了20%的股份。

上面的开发商对子姨说，贝壳输出的是：

VR技术和购房者画像，以及渠道。

虽然滨江是第一大股东，但操盘项目的是兴耀。现在看，无论是兴耀还是贝壳，都过于自信了。

兴耀下沙的神作是月琉璃。那时，兴耀刚操盘完杭州第一炒房区奥体的V77项目，已经不再甘于做滨江戚老板的小弟。

V77是兴耀在杭州土地摇号时代靠天命幸运拿下的项目，兴耀不愿错过向杭州市场证明自己的机会，撇下了老大哥，独立操盘了该项目。

虽然当时V77无论营销还是装修也各种吐槽，但限价时代，像奥体这样的项目，都是社保巨子才有机会参与的高端局。

兴耀内部当时自我评价也很高，说他们一些项目定价、营销节点的把控、客户定位：

都超过了滨江。

月琉璃是兴耀重新认识自己后的产品。在下沙非核心区以及市场有下行风险的节点，月琉璃入市时机并不算好，但兴耀给月琉璃产品做的加法，有风雨连廊、园区双水景以及三面铝板等。

月琉璃首开时，168套子共369组购房家庭登记，创下了2023年下半年钱塘区摇号最低中签率的历史。

子姨当时也有朋友看上了月琉璃。他们几位地缘邻居组团改善去买房，没想到竟然还要摇号，还没想到的是当天售罄了，没有捞到半点优惠。

首开售罄让月琉璃名声大噪，虽然后来月琉璃的表现并不优秀，甚至可以说是高开低走，但兴耀在下沙市场站稳了脚跟，陆续在下沙开发了沐晴川、沐云川，还手握沐兰台、金沙院子和青森在售待售项目。

但这一次，沐兰台项目让兴耀看到了危险。即便滨江的品牌加持和贝壳自以为的客户精准画像和渠道优势，都没抵抗得了市场本身的底色。

而一个红绿灯之隔待售的绿城湖映金沙，让市场看到了产品的真正差距。即便两个项目客户定位不同，只是一旦见识了真正的好的产品，很多人没办法理性再看沐兰台。

对数字敏感的兴耀总经理王奕是懂这一切的。所以，兴耀很快决定抢跑市场。

但已经被教育过多次的购房者不一定被兴耀诱惑，他们的第一反应是：

还降价吗？

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