来源：拾遗地

文/十一弟

今年前五个月，新城控股的销售额88亿出头，跟去年相比，又腰斩了一半以上。

到上个月，百强房企的销售规模，跌幅收窄到了10%左右。

作为所剩无几的民营房企独苗，新城控股还是跑输了大市。

最近，新城控股刚刚召开了股东大会。

据说，会场的气氛，已经不像往年那样严肃了，甚至还充满了快活的空气。

有些股东对新城控股的前景很乐观，不再那么担心它的债务问题。

他们反而建议管理层别那么保守，可以适当扩大一些债务规模，提升一下发展速度。

还有股东兴冲冲地提议，在现金流有盈余的情况下，上市公司应该进行股票回购或者分红，拉一把股价。

这年头，还有人盯着股市，在房地产板块来回倒腾、反复横跳，确实都有一颗大心脏。

不过，这些小股东们，还是过分乐观了。

新城控股的管理层，委婉地拒绝了回购和分红的提议——

“目前在现金流上的安排，更多还是考虑安全性和稳健性，确保公司能够穿越周期，长远地走下去，而不是贪图短期的市值上涨。”

换句话说，不是不想这么干，而是实力不允许啊——

能撑到现在不违约、不暴雷，已经拼尽全力了，就别惦记着还能拿出多余的钱来分红了。

在现场，有人问新城控股的太子爷，也是现在上市公司的掌舵者——王晓松，今年的工作重心放在哪一块。

王晓松回应——

“今年工作与往年最大的区别，是在金融机构和开发板块上消耗的时间与精力大幅减少。”

“在资本市场层面能够恢复整个公司的主体信用，是未来短期内急需解决的事情。”

小半年时间过去了，销售额不到百亿，背负着几百亿有息债务，资金压力可想而知。

在股东大会上，新城控股的另一位高管，说了实话——

“公司目前面临的第一个难题是利息债务上浮，第二个难题是应付工程款。”

年初，就有来自河南郑州、商丘的大批建筑工人，带着被子、洗漱用品，千里迢迢地跑到上海，围堵了新城控股的总部大楼，维权讨薪。

销售回款腰斩下挫，那就只能靠举债度日，借新还旧，拉长债务周期，用时间换取生存空间。

在资本市场上，新城系搭建了A+H双上市平台——

A股上市的新城控股，是其房地产开发业务的主体平台；

港股上市的新城发展，是新城控股的母公司，也充当着其在境外的融资平台。

下个月，新城发展有一笔本金3亿的美元债到期偿付。

这笔美元债在2021年发行，为期四年，年息4.45%。

按照当时的汇率，新城发展发行的3亿美元债，相当于融资19亿人民币出头。

若今年以境内资金换成美元偿还债务，连本带息就需要付出将近22亿人民币。

为了偿还美元债，新城发展选择了发行一笔新的美元债，借新还旧。

这几年，民营房企大批暴雷，债务违约。

境外资本市场的融资渠道，早就对国内房地产行业关上了大门。

包括龙湖集团在内的几家龙头民营房企，其实已经放弃了美元债融资。

但最近，新城发展还是硬着头皮，迈出了这一步——

它发行了3亿美元债，为期三年。

这也让新城发展成为了过去三年来首家重启美元债融资的民营房企。

为了拿到这3亿美元债融资，新城发展付出了巨大代价——

这笔美元债的年利率，最终定在了11.88%。

而在发行前的询价阶段，投资机构给出的初始指导利率，高达13.25%。

国内房企想要从美元资本的口袋里掏钱，它们冒着赔进去本金的风险，肯定会开出高得离谱的利息。

新城发展铁了心要发行美元债融资，来者不拒，咬着牙接受了11.88%的年息。

你贪图他的利息，他贪图你的本金，全看最后谁能赌赢。

抵挡不住高息诱惑的美元资本，趋之若鹜——

据说，这笔美元债的认购金额超过了8.8亿，相当于发行本金的三倍左右。

毕竟，最近有上涨势头的美国国债收益率，也就维持在4%出头。

十一弟查了下，到去年底，新城控股手上的现金，继续大幅消耗减少，剩下不到103亿。

而它背负的有息债务规模，将近537亿。

其中，将在一年内到期的短期债务，超过了123亿。

也就是说，新城控股手上的现金资源，根本覆盖不了短期债务。

开发业务连续腰斩下滑，销售回款弥补不了资金缺口。

在流动性管理上，那就只能靠融资来补充现金流，哪怕是以高昂的利息换取融资。

去年，新城控股的整体平均融资成本，大约5.92%。

新发行的3亿美元债，年息涨到了11.88%，是新城控股平均融资成本的两倍以上，利率高得令人咋舌。

但手头上资金紧张，利息再高，该借还得借，撑得住一时是一时，先解眼前的燃眉之急。

去年，新城控股的开发业务毛利率，已经跌到了11.7%。

上市公司将近890亿的营收规模，最后到手的净利润，只有7亿出头，净利率不到1%。

年息11.88%的美元债，好比一杯毒酒，摆在新城控股面前，饥渴难耐就没有太多选择，闭着眼睛一口闷。

这就是饮鸩止渴。

2020年，新城系的实际控制人——王振华，因犯猥亵幼女罪，被判入狱五年。

老板锒铛入狱，突然爆发的黑天鹅，让王振华的儿子——王晓松，正式走到了台前，坐上了话事人的位置。

王晓松提前踩下了刹车，在规模上降速收缩。

因祸得福，新城控股躲过了这几年民营房企的集体垮塌。

尽管守住了融资信用不暴雷，但规模收缩与楼市下行，销售回款连续腰斩，身上背负着几百亿债务，依然感到压力山大。

2019年，新城控股的销售规模，站上了历史高点——

全年卖了2708亿，行业排名第八。

去年，它的销售规模已经萎缩到了402亿，相当于历史高点时的七分之一。

2019年，新城控股的有息债务规模741亿，去年压降到了537亿，减少了28%。

也就是说，过去五年里，新城控股的有息债务减少了28%，销售规模却萎缩了85%以上。

销售回款的坠落速度，远快于债务的压降速度。

这种无法同步、不相匹配的降速，必然会导致资金紧张，带来巨大的流动性压力。

新城发展刚发行年息11.88%的3亿美元债，并不意味着它就能顺利扛过难关。

除了下个月到期偿付的3亿美元债，今年十月份，还有另一笔3亿美元债将会到期。

这笔美元债同样是在2021年发行，为期四年，年息4.625%。

偿债高峰期接踵而至，今年前五个月的88亿销售额，对巨额债务而言，杯水车薪。

高息美元债的这杯毒酒，还得继续硬着头皮灌下去——

喝它致命，不喝死得更快。

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