转自：北京商报

当住房市场从“规模扩张”转向“质量时代”，一场关于居住价值的深层变革正在发生——由住房和城乡建设部主导的“好房子”政策体系已进入全面实施阶段，成为住房品质的核心度量衡。北京房地产业协会副会长陈志在接受北京商报记者专访时指出，“好房子”政策正通过安全标准升级、功能弹性设计、价值体系重构三大维度，系统性重塑住宅评价体系，推动房地产转向“居住价值创造”。他强调，高品质住宅业主满意度较传统项目的提升，也印证了“以质破局”的转型可行性。当政策将适老接口预埋等细节纳入规范，行业才能真正破解“高周转后遗症”，实现从“居者有其屋”到“居者优其屋”的历史跨越。

从“住有所居”到“住有优居”的时代必然

在房地产行业转型的关键期，“好房子”概念的提出绝非偶然。陈志指出，随着人均住房建筑面积的显著提升，居民需求已从“有没有”转向“好不好”，政策引领成为行业升级的核心驱动力。“当城镇居民住房自有率超过90%，存量住宅规模突破300亿平方米，提升居住品质已成为民生改善的必然要求。”

政策的必要性首先体现在消费升级的迫切需求上。陈志以北京、上海等一线城市为例，改善型购房需求占比已过半，消费者对住宅的要求从“满足基本居住”转向“全生命周期适配”。行业调研显示，35—45岁购房群体中，超七成将适老功能预留列为重要考量，近七成关注空间改造灵活性，这与家庭生命周期特征密切相关——该年龄段人群普遍面临“上有老下有小”居住需求叠加的情况。

技术迭代的政策引导同样关键。陈志强调，钢结构、被动式节能等技术在民用建筑中的应用滞后，其本质是缺乏政策抓手。“我国粗钢年产量突破10亿吨，但住宅钢结构占比不足5%。随着山东等省份将装配式建筑比例提升至40%（含钢结构），行业技术应用进程显著加快。”而“好房子”政策的落地，也将推动相关技术迭代，提升建筑品质。例如，被动式节能建筑通过高性能的建筑围护结构和自然能源利用，大幅降低建筑能耗，提高居住舒适度。政策引导将促进这类先进技术在住宅建设中的广泛应用，实现建筑行业的绿色发展。同时，政策的支持也将激发企业技术创新活力，推动建筑产业转型升级，为消费者提供更多高品质、环保、节能的住宅产品。

陈志提到，政策对市场秩序的规范作用亦不容忽视。过去开发企业过度追求“高周转、高杠杆”，导致住宅质量通病频发。诸如渗漏、裂缝、空鼓等问题，严重影响了居民的居住体验。“‘好房子’政策通过建立品质评价体系，将渗漏率、隔音标准等多项指标量化，从根本上扭转了‘重速度轻质量’的开发逻辑。”

在陈志看来，“好房子”政策不仅要求开发企业在追求经济效益的同时更要注重社会效益，确保住宅产品的质量和安全，同时还鼓励企业加大科技研发投入，推动建筑产业转型升级。在这样的政策导向下，房地产市场的竞争逐渐从价格竞争转向品质竞争，为居民提供了更多优质、舒适的居住选择。

可持续性、功能、价值三大核心维度

在过去的几年中，随着房地产市场供求关系的显著变化，推进“四好”建设——好房子、好小区、好社区、好城区，已成为构建房地产新发展模式的重要政策抓手。这一理念不仅强调了房屋本身的品质，还涵盖了居住环境、社区文化和城市风貌的全面提升。

今年5月1日，作为“好房子”的国家标准，新版《住宅项目规范》（以下简称《规范》）正式实施。《规范》从多个维度对住宅的品质提出了明确要求，包括但不限于住宅的建筑设计、结构安全、节能环保、居住舒适度等方面。新规范的实施，标志着我国住宅建设进入了一个更加注重品质、更加注重居住者体验的新阶段。

在陈志看来，《规范》的三大核心导向：可持续性、功能、价值，形成区别于传统开发的新型住宅标准体系。可持续性是首要条件，强调住宅项目在环境保护和能源利用方面的表现，要求住宅在设计和建设过程中采取节能、环保的材料和技术，减少对环境的影响，同时提高住宅的能效和舒适度。功能是核心要素，要求住宅不仅要满足基本的居住需求，还要兼顾舒适性、便捷性和功能性，如合理的空间布局、高效的能源利用等。价值则是长远考量，涵盖了住宅的保值增值潜力、社区文化的营造以及与城市发展的协同性，让居民在享受优质居住体验的同时，也能分享到城市发展的红利。这三大政策导向共同构成了“好房子”的核心评价标准，引领房地产行业向更高质量、更可持续的方向发展。

而《规范》中提倡的功能适配性，正在重塑住宅的“生长能力”。陈志表示，这一政策导向强调住宅不仅要满足基本的居住需求，更要适应现代家庭多元化、个性化的生活方式。政策通过细化住宅功能分区、优化空间布局以及引入先进的居住科技，使得住宅能够更好地服务于居民的生活需求。例如，政策鼓励在住宅设计中融入多功能室、家庭活动区等灵活空间，以满足家庭不同成员在不同阶段的生活需求变化。同时，通过推广智能家居系统、全屋净水系统等高科技居住设施，功能适配性正在推动住宅向更加智能化、健康化的方向发展，从而赋予住宅更强的“生长能力”。

“政策不是限制创新，而是为创新提供标准框架。”陈志举例，目前市面上已经有根据政策导向研发的“模块化结构住宅”，可在72小时内完成户型改造，满足家庭结构变化带来的需求，这种“会生长的房子”充分体现了功能适配性政策的优势。这类住宅通过模块化设计，使得居住空间可以根据家庭成员的需求进行灵活调整，无论是增加房间数量、改变房间功能，还是优化空间布局，都能轻松实现。这种创新不仅提高了住宅的实用性和灵活性，也大大降低了因家庭结构变化而带来的居住不便和改造成本。

住宅回归“生活容器”本质

随着未来新入市住宅品质的提升，存量二手房市场可能会面临一定的冲击，这亦是许多人的担忧。陈志认为，“好房子”政策的深层意义，在于为行业打开技术、市场、制度三重发展空间，推动房地产从“规模扩张”转向“价值红利”。这不能简单理解为是对传统房地产模式的颠覆，而是一种基于品质与价值的新发展路径。制度空间的完善，为行业的健康发展提供了有力保障，通过政策的引导和支持，推动房地产市场的规范化、透明化。

而且，单纯的技术堆砌，也不是政策所倡导的“好房子”，“好房子”包括对居住环境的全面考量，如生态资源、文化价值、服务价值等“非权属价值”的融合。技术空间的拓展，鼓励创新设计、智能化应用，旨在提升住宅的实用性与舒适度。“政策的作用，是让‘好房子’的价值被看见、被量化、被市场认可。”陈志表示，市场对“好房子”的认可将基于其真实价值与品质，而非单一的面积或地段。因此，存量二手房市场同样有机会通过改造升级，提升自身价值，以适应新的市场需求。

面对未来市场的变革，房地产企业与购房者都应积极拥抱这一品质与价值并重的新发展路径。“‘好房子’政策的本质，是让住宅回归‘生活容器’的本质。”陈志强调，当政策引导企业关注“老人起夜时的无高差地面”“公共空间是否满足居住需要”等细节，行业才真正踏上高质量发展之路。过去两年间，北京、深圳、杭州等多个城市都出台了“好房子”相关标准，这些标准大多鼓励构建有温度、有活力的社区环境。

今年初，北京《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）正式印发。《技术要点》明确，可在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，营造多样化生活场景；鼓励结合小区入口、入户大堂或沿街、街角首层配建邻里共享公共空间，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，提升生活宜居度、便利度。

同时，为了方便居民室外休闲活动，补充室外游憩设施和景观空间，《技术要点》也提出，在不影响居民日常生活的前提下，可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。

陈志进一步指出，这些“好房子”标准的出台，要求房地产企业从过去的单纯追求规模、速度转向更加注重品质、细节和服务。随着“好房子”政策的深入实施，越来越多的购房者也开始关注住宅的品质和价值，而非仅仅关注价格或地段。这种消费观念的转变，将进一步推动房地产市场的规范化、透明化，促进整个行业的健康发展。

·对话·

从政策到市场“好房子”重塑房地产格局

Q：北京在新房市场回暖阶段推出“好房子”标准，其政策背景与战略考量是什么？该标准对购房者与开发企业将产生哪些影响？

A：当下改善型购房需求占比持续走高，购房者对居住空间尺度、社区配套的升级诉求成为政策迭代的直接推手。对房企而言，传统高周转开发模式面临转型压力，亟须以产品力构建新竞争壁垒；对购房者来说，未来居住体验将迎来全面升级，涵盖层高、阳台等空间设计优化。从具象化标准看，“好房子”需具备建筑材料耐久性、户型空间可变性、智慧化系统集成及社区公共空间互动性等特征。

Q：“好房子”标准中明确的3米层高、阳台配置及架空层设计，将对居民居住感受产生哪些直观改善？

A：3米层高较传统住宅增加竖向空间尺度，显著提升室内通透感；阳台设计兼顾实用性与空间效率，1.8米左右进深可满足晾晒、休闲等复合功能；架空层作为社区“公共活动枢纽”，可构建风雨无阻的邻里交流场景，增强社区归属感与生活氛围感。

Q：“好房子”未来可能的政策创新方向有哪些？

A：政策层面有望形成组合支持：土地端或优先保障“好房子”项目用地，通过容积率奖励降低开发成本；金融端可能对符合标准的项目提供利率优惠；税收端或探索绿色建筑契税减免等政策。此外，建立“好房子”认证体系并与购房补贴挂钩，或成为政策创新重要方向。

Q：邻里共享空间及跨城市支路空间利用，能为购房者带来哪些居住体验升级？为何当前房企采纳率较低？突破路径在哪里？

A：共享空间可嵌入便民商业、快递服务等生活配套，提升居住便利性；跨支路空间设计通过优化城市界面，实现社区与公共空间的有机串联。房企采纳率低主因建设成本与收益转化失衡，未来需通过政策激励（如税收减免）与商业化运营模式创新（引入第三方合作分润），推动空间价值释放。

Q：“好房子”标准将全屋智能纳入核心配置，传统房企面临哪些实施挑战？如何通过跨界合作推动智慧住宅落地？

A：房企面临技术兼容性、数据安全及成本控制三大挑战。破局路径已逐步清晰：头部企业通过与科技企业建立战略联盟，在土地获取阶段即嵌入智能系统规划，实现从设计到运维的全周期技术整合，避免后期改造资源浪费。

Q：“好房子”项目去化率显著高于区域平均水平，是否表明市场对高品质住宅的强烈需求？房企应如何延续这一优势？

A：市场数据已验证品质住宅的稀缺性。房企需构建“需求洞察—产品迭代—服务增值”闭环能力：针对不同代际需求推出模块化户型设计，同步升级“物业服务+社群运营”体系，通过绿色建筑认证与智慧系统配置，强化资产保值属性与居住体验溢价。

Q：除建筑硬件标准外，房企还应在哪些维度提升产品竞争力？

A：服务与运营成为差异化关键：一是升级管家式物业服务体系，实现维修响应时效、适老化服务等精细化管理；二是激活社区商业生态，引入共享办公、普惠零售等业态，打造15分钟生活圈；三是构建数字化服务平台，整合报修、社交、消费等场景，提升居住服务便捷性。

Q：单纯满足“好房子”技术指标是否等同于实现高品质住宅？还需从哪些维度深化？

A：技术标准是品质基础，真正高品质住宅需兼顾“功能适配、情感认同、可持续性”：在建筑形态中融入地域文化符号，建立业主参与的社区治理机制，采用光伏建筑一体化、雨水回收等绿色技术，实现居住价值与环境效益双重提升。

Q：“好房子”标准是否会针对适老化、绿色建筑等领域进一步细化？可能推出哪些新举措？

A：标准动态优化是必然趋势：适老化方面或强制要求卫生间安全扶手、全屋紧急呼叫系统；绿色建筑领域可能将近零能耗技术、光伏一体化纳入硬性指标；社区配套方面或要求配建托育机构、社区医疗等“15分钟生活圈”设施，精准响应多元居住需求。

Q：“好房子”政策未来3—5年将对北京房地产市场产生哪些结构性影响？为购房者、房企及行业带来哪些机遇与挑战？

A：市场将呈现三大变革：核心区高品质住宅与远郊普通住宅分化加剧，房企竞争从“规模驱动”转向“运营驱动”，价格体系向“品质溢价”倾斜。对购房者，需强化“居住体验+资产保值”双重考量；对行业，绿色建筑、智能家居产业链将迎来千亿级市场增量，倒逼上下游技术升级。

Q：“好房子”评价体系中的品质、功能、价值三大维度，具体包含哪些核心指标？

A：品质维度聚焦建筑本质，包括砖石外立面等耐久性材料、装配式建造工艺、低渗漏率等工程指标；功能维度关注居住体验，涵盖户型面宽、社区风雨连廊、适老化通道等设计；价值维度兼顾资产属性与生活体验，通过绿色认证降低能耗成本、以优质物业维护二手房溢价，形成综合评价体系。

Q：不同年龄层购房者需求差异显著，“好房子”设计如何平衡多元需求？是否需要引入模块化户型？

A：平衡策略需构建“空间可变+功能复合+技术适配”体系：采用活动隔墙实现户型自由转换，满足多孩家庭与养老需求；社区公共空间集成青年自习室与老年活动中心；智能系统支持“老年模式”与“青年模式”场景切换。模块化设计通过装配式建筑技术，已成为适配代际需求的行业趋势。