■本报记者韩沛

　　昨日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉，为规范全区住宅物业公共收益的管理，维护业主合法权益，该厅组织起草了《广西壮族自治区住宅物业公共收益管理办法（试行）》（以下简称《征求意见稿》，即日起向社会公开征求意见。

　　1　什么是小区公共收益？

　　《征求意见稿》所称的公共收益是指利用住宅物业业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅物业共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的净收入。其来源一般包括:

　　利用住宅物业的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所获得的经营收入；利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所获得的收益；利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的管理费；利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的管理费；公共收益利息收入；相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；其他依法属于全体业主的收入等。

　　2　公共收益该如何管理？

　　《征求意见稿》明确，公共收益属全体业主共有，应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、组织和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

　　对于公共收益的管理，拟由业主委员会或者物业管理委员会负责住宅物业范围内的物业服务用房、共用设施设备、公共收益摸底、建册，明确公共收益归属范围，规范共有资产经营管理等工作。物业服务企业应当给予协助。

　　《征求意见稿》同时规定了公共收益的权属和分配。按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　在前期物业服务期间，物业服务企业可以根据合同约定或者经业主大会决定住宅物业共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容。

　　业主大会成立后，住宅物业共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在相应合同或管理规约中作出约定。业主大会尚未成立的，由物业管理委员会依法依规履行相应职责。待业主委员会成立后，物业管理委员会应将公共收益的管理权移交给业主委员会并按照相关规定办理交接手续。

　　3　怎知公共收益有多少？

　　小区停车费、电梯广告费、游泳池经营收入……自家小区的物业公共收益有多少，又用在了哪些地方？今后住宅物业公共收益的收支信息要向小区居民全面公开。

　　《征求意见稿》提出，在前期物业服务期间及业主大会成立后，都应当在每年第一季度委托第三方审计机构对上一年度公共收益收支情况进行审计。鼓励有条件的业主委员会或者物业管理委员会引入代理记账机构每年实施公共收益的记账工作。

　　此外，前期物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会应当自签订公共收益经营管理合同或者协议之日起7日内，在住宅物业醒目位置公示，公示期不少于30日。并在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅物业公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，鼓励通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会，公示日期不少于30日。公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。

　　4　公共收益怎么花合适？

　　业主普遍关心小区公共收益怎么花。《征求意见稿》对公共收益的使用范围提出参考：

　　公共收益按照一定比例（不低于50%）用于补充项目住宅专项维修资金，也可以用于共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修和公用设施设备保险及共用部位、共用设施设备的应急处置费用；业主大会、业主委员会、物业管理委员会的筹备、召开、成立、换届等相关工作经费；业主委员会、物业管理委员会委员及相关工作人员各项工作补贴；对项目公共收益的审计、物业服务评估、信息公开、房屋体检等专业第三方服务费用、税费；抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；业主共同决定用于物业服务的其他费用等支出。

　　《征求意见稿》强化了对公共收益的监督检查，提出业主委员会或者物业管理委员会拒不公布、公示公共收益收支情况，或任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处或者乡镇人民政府应当进行调查核实，查证属实的，应当责令其限期改正；对拒不改正的，应当将相关证据移交至物业服务行业主管部门，由行业主管部门会同民政部门依照有关法律法规的规定予以处罚。