（转自：瞰华东）

苗野｜发自北京

上海黄浦区湖北路199弄，承载着南京路商圈20年商业记忆的中福古玩城，在经历两次流拍后悄然易主。

6月6日，随着京东资产交易平台的一记落槌，这座古玩城98套商业不动产以1.5亿元的价格找到了新主人——来自苏州的国有企业。

这笔交易的背后，是上海老牌房企中福置业控股集团有限公司的债务困境。这个曾位列“2019年中国房地产开发企业500强”第497位的公司，如今因28亿元的银行借款违约，不得不变卖核心资产。

此次成交的98套商业不动产位于上海市黄浦区核心地段，总建筑面积达4848.44平方米，所在物业正是上海知名古玩城之一的中福古玩城。

这笔交易有着戏剧性的价格曲线。2024年12月，上述标的首次挂牌1.88亿元拍卖，无人问津。今年2月，降价至1.5亿元的第二次拍卖同样遭遇流拍。直到今年6月6日，在变卖环节才终于以1.5亿元价格成交。

与约2.68亿元的资产评估价相比，最终成交价相当于评估价的57%，折价幅度之大引发市场关注。

天眼查信息显示，买家上海福麦润企业管理有限公司成立于2025年5月23日，注册资本100万元，表面看是一家成立仅十多天的小微企业，股权穿透后，浮现出苏州国资的身影。

该公司由苏州麦润企业管理合伙企业实际控制，后者实控方为苏州资产管理有限公司，成立于2016年5月，是苏州市属国有金融企业，专业从事金融机构和非金融机构不良资产的收购、处置业务。

对于此次收购，业内普遍认为，苏州国资看中的是上海核心地段资产的长期价值。虽然当前物业存在租约束缚和土地年限问题，但随着2026年租约到期和可能的土地使用续期政策明朗化，资产价值有望回升。

中福古玩城并非普通商业物业，作为上海南京路商圈的重要文化地标，它于2006年开业，是国家文物局支持的民间文物买卖合法化首批试点，2021年8月获得上海市“文物商店经营许可”，成为上海唯一拥有“市场文物经营许可”和“文物商店经营许可”的双证单位。

从地理位置来看，东至湖北路，南至福州路，西至浙江中路，北至汉口路，处于上海人民广场核心商圈。周边环绕永安百货、世贸广场、来福士广场等高端商业体，银行、超市、邮局、餐饮等公共配套设施齐全，商业聚集度极佳。

为何如此核心地段的资产却连续流拍？

市场人士指出了多重“硬伤”，该地块使用期限仅剩14年（至2039年10月27日），且拍卖附带租约至2026年底，日租金仅1元/平方米，远低于市场水平。

此外，该标的物业还背负着超过104万元的物业管理费欠款，每月8元/平方米的物业管理费标准下，欠费时间仍在持续增加。

“土地使用期限较短是标的物的最大弊端，买家可能在短期内无法回收投资或实现预期增值。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，物业老旧，后续翻新或改造将增大投资成本和风险。

若非此次资产拍卖，中福置业这家上海老牌房企可能早已淡出公众视野，该公司历史可追溯至1992年创建的上海中福地产置业有限公司。鼎盛时期，中福置业在上海黄浦区核心位置开发了中福大厦、中福公寓、中福城等项目。公司尤其引以为傲的是位于南浦大桥边的“中福花苑”一期，是我国第一幢百米高的钢结构居民住宅。

2002年，中福地产还以卓越前瞻性进军酒店公寓业态，成立上海中福酒店公寓经营管理有限公司。其创导的“连锁产权式酒店（公寓）”概念曾在上海掀起投资飓风，管理的三星级中福大酒店被誉为上海第一家产权式酒店。

2013年11月，公司更名为上海中福置业控股集团有限公司，业务范围从房地产扩展至文化、贸易、农业等多个领域，拥有十多家控股、参股公司。

但市场风云变幻，中福置业深陷债务泥潭。这场危机源于一笔未能偿还的银行借款。

公开信息显示，2016年6月，中福置业控股子公司上海金福外滩置业与中国工商银行上海市浦东开发区支行签订《房地产借款合同》，最初借款39亿元，期限15年。同年11月，借款金额变更为40.77亿元。

危机在2021年爆发。上海金福支付了截至2021年3月20日的利息后，再未支付任何利息。工行随即提起诉讼，要求归还全部借款本息。

2023年2月，上海金融法院判决上海金福应向工行支付本金约28.62亿元、利息约2亿元及逾期利息596.7万元。若不能履行付款义务，工行可申请拍卖中福置业名下多处房产优先受偿。

正是基于此判决，上海金融法院于2024年10月28日裁定对中福置业名下5处不动产进行变价处理，其中就包括此次成交的中福古玩城以及同期流拍的中福大厦商场。

上海滩的高楼大厦从来都不缺买家，这一轮，主角换成了来自长三角的地方国资。

某房地产服务机构负责人认为，地方国资争相在上海购置核心物业，背后是多重战略考量，核心动因在于上海核心地段资产具备保值增值属性。此次苏州国资成功接手，完成了对上海核心商圈资产的战略布局。

苏州国资接手能否让中福古玩城获得新生还有待观察，但中福置业的故事尚未终结，其名下位于汉口路618号的中福大厦商场评估价达4.78亿元，去年12月流拍后还在等待接盘者。

上海老牌房企的资产处置之路，仍在继续。

责任编辑：苗野