转自：蚌埠新闻网

6月10日，蚌埠市人大常委会召开新闻发布会，公布《蚌埠市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）。这部七章五十二条的地方性法规将于7月1日正式施行，聚焦物业管理痛点难点，着力构建规范有序、权责明晰的物业管理新秩序。

立法破解物业治理顽疾

发布会上，市人大常委会法工委介绍了《条例》的立法背景、过程和主要内容。近年来蚌埠市物业管理矛盾纠纷多发，存在物业服务监管薄弱、业主自治水平不高、服务不规范等问题。国家和省级相关法律法规较为原则，地方实践需要更细化、更具操作性的规范。《条例》的制定填补了这一空白，将为规范各方行为、保障合法权益、平衡利益关系、提升服务水平和群众满意度提供坚实的法治保障。

《条例》确立了“党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合”的原则，构建了“政府组织、部门协同、属地管理、多方参与”的管理机制，并在多个关键环节进行了创新和细化。《条例》明确了市、县（区）人民政府的组织领导责任，细化了物业管理主管部门、相关部门（公安、城管等）、乡镇（街道）、居（村）民委员会的职责分工。要求建立市级智慧物业管理公共服务平台，便利信息发布、业主活动规范、物业服务企业数据采集与处理。

直面物业费焦点：规范收费 保障透明 化解纠纷

物业费的交纳与收取是物业管理的核心矛盾点之一，也是本次发布会记者提问的焦点。《条例》对物业费管理作出系统规定——

价格机制：区分不同物业性质，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由发改部门会同住建部门制定基准价和浮动幅度，并每三年评估调整；业主大会成立后选聘物业服务企业的，实行市场调节价，通过合同约定，遵循质价相符原则。主管部门将制定并发布基本物业服务项目清单，明确服务内容和标准。

质价相符：严格规定物业服务企业不得擅自减少服务内容、降低服务标准，也不得违反合同提高收费标准或增加收费项目。合同终止后，物业费中未使用的资金需按规定移交。

信息公开：要求物业服务企业定期在小区显著位置和市级智慧物业管理公共服务平台公开服务事项、人员、质量、收费项目、标准、履行情况，以及维修资金、公共收益等信息，并向业委会报告，保障业主知情权。

权利义务与纠纷处理： 明确业主有按约支付物业费的义务，业委会成员不得利用职务减免物业费或煽动拒交。物业费由业主承担，未交付或未售出物业由建设单位承担。物业服务企业按约提供服务后，业主不得以未接受服务等理由拒付。对逾期未交费的，规定了催交、调解、仲裁、诉讼等解决路径。特别禁止物业服务企业采取停水、停电、停气、限制门禁电梯使用等非法方式催费，也禁止强制收取保证金、押金等费用。这些规定旨在从源头化解收费矛盾，促进和谐。

强化服务质量监管：政府与业委会双管齐下

针对业主普遍反映的物业服务质量不高问题，随着《条例》施行，政府层面将从三个方面加强监管：一是严把“入口关”，修订《蚌埠市住宅物业服务招投标管理办法》，规范招投标行为，源头选拔优质企业；二是狠抓合同履约，督查物业服务企业是否按合同提供服务；三是强化动态监管，按季度开展物业服务质量考评并发布“红黑榜”，邀请“两代表一委员”、专家和业主代表参与打分，结果与企业信用、招投标、评优、收费标准调整直接挂钩。市住建局介绍，自动态监管实施以来，全市住宅物业小区优秀率已实现显著提升，已清退一批不合格企业，处罚和约谈力度正在持续加大。

而在业委会层面，《条例》赋予业委会重要监督职责。业委会作为业主大会执行机构，可通过依法选聘、续聘或解聘物业服务企业来行使监督权。同时，业委会可推选业主代表参与政府组织的物业服务质量考评打分，直接反映业主满意度。此外，业委会有权要求物业服务企业严格履行信息公开义务，对服务事项、公共收益等进行监督，发现问题可要求限期整改。

明晰执法职责：住建日常监管 城管严格处罚

小区内的违法行为由谁管、怎么管？《条例》确立了“管罚结合、衔接有序”的执法机制。住房和城乡建设局作为物业管理主管部门，负责日常监督管理工作，着力化解大部分矛盾纠纷。对于需要专业认定（如破坏承重结构）或《条例》明确规定的由城管部门处罚的违法行为（如建设单位、物业服务企业的特定违法行为），住建部门将依据规定移交城管部门依法查处。城市管理部门将积极履责，对小区内发生的违法建设、毁绿占绿、未履行垃圾分类义务等行为，在巡查发现或接到投诉后及时制止和查处，共同维护良好居住环境。

狠抓源头治理：规范物业承接查验

物业承接查验是厘清开发商与物业服务企业责任的关键节点。《条例》对此有严格要求：新建住宅交付前15日必须完成查验并签订协议，明确资料移交义务。对不移交资料的行为，设定了责令改正、通报乃至1-10万元罚款的法律责任。下一步，市住建局将加强宣传培训、技术支持，强化过程监督和结果复查复核，对违规行为严格督促整改和处罚，力争从源头减少开发遗留问题。

保障条例落地：宣传培训与配套措施并进

据了解，为确保《条例》顺利施行，市住建局已部署多项工作：7月1日起，蚌埠将开展为期一个月的“条例宣贯暨物业服务质量宣传月”活动，通过线上线下多渠道深入解读；制定配套实施细则，明确部门职责和操作流程；分层分类组织县区、街道、社区、物业服务企业和业委会进行专题培训。同时，智慧物业管理公共服务平台的建设也将为条例实施提供技术支撑。

《蚌埠市住宅物业管理条例》的施行，标志着蚌埠市住宅物业管理迈入新阶段。通过系统性规范、创新性设计和强有力的执行保障，有望有效破解长期困扰居民和基层治理的物业难题，为全市人民营造更安全、舒适、文明、和谐的居住环境。